Tiếp cận dựa trên quyền con người là một khái niệm cơ bản trong lĩnh vực quyền con người trong thế giới hiện đại. Ở Việt Nam, việc lồng ghép tiếp cận dựa trên quyền con người trong thực hiện pháp luật về đất đai đã được áp dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình triển khai còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế, bất cập. Do đó, việc đẩy mạnh, nâng cao hiệu quả tiếp cận dựa trên quyền con người trong thực hiện pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay là một việc làm cần thiết, có ý nghĩa thiết thực. Tiếp cận dựa trên quyền con người bao gồm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc minh bạch; nguyên tắc tham gia, nguyên tắc trách nhiệm giải trình, nguyên tắc không phân biệt đối xử và tiếp cận bình đẳng. Do đó, việc nghiên cứu một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 gắn với tư duy luật học tiếp cận dựa trên quyền con người để thấy được điểm đột phá trong nhận thức pháp luật có ý nghĩa quan trọng hiện nay.
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Luật với nhiều điểm mới nhằm thể chế hóa toàn diện các chủ trương, chính sách của Đảng, nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc được rút ra trong tổng kết thực tiễn việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 và luật hóa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển đất nước.
Đất đai là tài nguyên hữu hạn, là nguồn lực rất quan trọng cho phát triển. Do đó, để phát huy tối đa nguồn lực đất đai, để đất đai mang lại giá trị cao nhất, nguồn lực này cần được phân bổ cho những ngành, lĩnh vực và những người sử dụng hiệu quả nhất, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm và không để ai bị bỏ lại phía sau. Điều này sẽ giúp giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp, tố cáo về đất đai; khắc phục tình trạng đất đai bị hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích; đồng thời, góp phần khẳng định bản chất tốt đẹp của chế độ ta trong quản lý và sử dụng đất. Qua đó, hiệu quả quản lý và sử dụng đất được nâng cao.
Trong bối cảnh đó, việc xác định những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là những điểm mới nổi bật cũng như làm rõ những yêu cầu đặt ra cần phải đáp ứng để góp phần đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống là điều rất quan trọng, cấp thiết trước yêu cầu thực tiễn hiện nay.
Tiếp cận quyền con người, quyền công dân trong việc thể chế những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024
Thứ nhất, về quyền tiếp cận thông tin đất đai, công dân được tiếp cận các thông tin đất đai gồm: 1.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; 2. Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; 3. Giao đất, cho thuê đất; 4. Bảng giá đất đã được công bố; 5. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 6. Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 7. Thủ tục hành chính về đất đai; 8. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; 9. Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật
[1]. Qua đây có thể nhận thấy quyền tiếp cận thông tin đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, việc bảo đảm thực hiện quyền này trên thực tế góp phần bảo đảm quyền con người, bảo đảm công bằng xã hội, tính minh bạch của pháp luật. Mặt khác góp phần hạn chế tình trạng tham nhũng và là sự thể hiện của việc nhân dân giám sát hoạt động quản lý của nhà nước, thúc đẩy mối quan hệ giữa nhà nước và công dân, đồng thời tạo niềm tin của công dân đối với nhà nước.
Thứ hai, linh hoạt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất chuyển nhượng đất. Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trước đây, người dân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo vệ quỹ đất phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu sử dụng đất có sự thay đổi, nhu cầu sản xuất nông nghiệp giảm trong khi nhu cầu khai thác kinh tế, công nghiệp tăng. Người dân có đất trồng lúa nhưng không có nhu cầu trồng trọt, không tìm được người có nhu cầu sản xuất nông nghiệp để chuyển nhượng, dẫn đến phần đất trồng lúa bị bỏ hoang nhiều, gây lãng phí nguồn đất, trong khi đó lại thiếu hụt nguồn đất phục vụ mục đích sản xuất công nghiệp. Quy định mới trên tạo điều kiện để người dân được tiếp cận nguồn đất nhiều hơn, phục vụ nhu cầu sản xuất cá nhân. đồng thời hạn chế tình trạng lãng phí đất bỏ hoang.
Thứ ba, bảo đảm hài hòa quyền lợi cho người dân khi cấp sổ đỏ cho nhiều loại đất không có giấy tờ. Luật đã chia các nhóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp. Như vậy, các nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy tờ, đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định sẽ được kéo dài thêm 10 năm so với quy định cũ. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1, Điều 118 của Luật đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định, có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương, thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định. Thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Các quy định trên sẽ kéo dài thời gian được cấp giấy chứng nhận sẽ bảo đảm hài hòa quyền lợi cho người dân, giải quyết được những vấn dề lịch sử để lại.
Thứ tư, định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản. Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn. Khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Thay đổi này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân khi giá trị tài sản đất của họ sẽ đúng với thực tế và không bị quá chênh lệch so với thời giá của các mặt hàng khác.
Thứ năm, đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất. Hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi và quỹ đất của từng địa phương. Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2014 quy định việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo đó, nêu ra 02 hình thức bồi thường với thứ tự ưu tiên là giao đất có cùng mục đích sử dụng và chỉ khi không có đất để bồi thường mới được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể (ngoại trừ đất ở). So với luật cũ, Luật Đất đai năm 2024 có điểm mới quan trọng, thể hiện sự tiến bộ khi quy định theo hướng có lợi cho các cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất và góp phần đảm bảo tốt hơn quyền công dân. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 không còn giới hạn phương án bồi thường chỉ với hai hình thức giao đất và giao tiền, cũng như không bắt buộc áp dụng thứ tự áp dụng. Thay vào đó, người dân có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì kể cả khi quỹ đất, quỹ nhà ở vẫn còn, người dân vẫn sẽ được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đồng thời, quy định mới không giới hạn loại đất bồi thường bắt buộc phải có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Người dân nếu có nhu cầu có thể nhận bồi thường bằng loại đất khác với loại đất thu hồi.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định đa dạng hóa các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm 4 hình thức: Bằng đất cùng mục đích sử dụng; bằng tiền; bằng nhà ở; bằng đất khác mục đích sử dụng. Quy định mới đã tháo gỡ những hạn chế, bất cập trong thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương, giảm ngân sách khi phải chi trả bằng tiền. Đồng thời, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi khi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường, đáp ứng theo nhu cầu, nguyện vọng của người dân trong quá trình ổn định nơi sinh sống và làm việc khi Nhà nước thu hồi đất.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một kỉ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Rất nhiều vấn đề có thể phát sinh vướng mắc, được quy định cụ thể trong các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 đảm bảo được sự công bằng và thống nhất ở các địa phương trong cả nước./
TS. Trần Văn Duy - Phó Chánh Văn phòng Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật
[1] Điều 23 Luật Đất đai năm 2024