Với quy định của pháp luật hiện hành, quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) ở nước ta tiệm cận đến quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ là quyền sử dụng đất đai mà còn là quyền sở hữu một loại tài sản đặc biệt. Cũng như qui định về các hợp đồng dân sự thông dụng và các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Bộ Luật Dân sự năm 2005 (BLDS) và Luật Đất đai năm 2013 (Luật ĐĐ) là những qui định mang tính định hướng, tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch có được một khuôn mẫu hợp đồng để thể hiện ý chí của mình sao cho đầy đủ, chặt chẽ và cân bằng về lợi ích giữa các bên.
Điều 727 BLDS có quy định:
“Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Một trong những quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định tại khoản 3 Điều 732 BLDS, là:
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”. Từ những quy định trên, có thể thấy pháp luật hiện hành quy định về hai loại hợp đồng góp vốn, đó là: Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh (
hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ).Trong trường hợp này, bên nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, còn có dạng hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới (
hình thức góp vốn chuyển QSDĐ). Trường hợp này, pháp nhân mới - Bên nhận góp vốn, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trong cả hai trường hợp nêu trên, QSDĐ đều không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bởi vì một khi QSDĐ đã được chuyển giao cho bên nhận góp vốn thì mọi quyền năng đều được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên góp vốn không còn bất kỳ quyền gì liên quan đến QSDĐ đã đem góp vốn. Tuy nhiên, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong BLDS và Luật ĐĐ còn thiếu sự rành mạch và không thống nhất với qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2014 (Luật DN). Có thể chứng minh cho nhận định này bằng những phân tích dưới đây:
1. Với hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới (hình thức góp vốn chuyển QSDĐ)
Theo Điều 4 Luật ĐĐ:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”. Ngoài diện tích đất do Nhà nước sử dụng vì mục đích công cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể khác sử dụng. Nhà nước chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. QSDĐ trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch là đối tượng của giao dịch trong đó có góp vốn. Đây là sự góp vốn bằng hình thức chuyển QSDĐ giống với hình thức góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản cho dù người góp vốn không có quyền sở hữu đất đai. Luật ĐĐ không có quy định phân biệt hình thức góp vốn mà vốn góp là QSDĐ với hình thức góp vốn mà vốn góp như quyền sở hữu tài sản, nhưng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được quy định trong BLDS 2005, Luật Doanh nghiệp 2014 (Luật DN), Luật ĐĐ có thể thấy:
Khoản 13 Điều 4 Luật DN có quy định
:“Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.” Về tài sản, khoản 1 Điều 35 Luật này có quy định:
“Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.”
Với từng loại hình thức hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 36 Luật DN:
“Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”. Khoản 3 Điều 732 BLDS 2005 quy định:
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”
Theo khoản 10 Điều 3 Luật ĐĐ:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”. Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật ĐĐ, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Ngoài ra, tại điểm e khoản 1 Điều 169 Luật ĐĐ cũng có quy định việc tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Với quy định trên cho thấy, hình thức góp vốn bằng QSDĐ trên phương diện này là quyền sở hữu tài sản là để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập. Đặc trưng của hình thức góp vốn này là sự chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Khi góp vốn hoàn thành, tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bên góp vốn trở thành thành viên của công ty trách hữu hạn, công ty hợp danh; cổ đông của công ty cổ phần; xã viên của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Khi trở thành thành viên của công ty hoặc xã viên hợp tác xã, bên góp vốn có quyền tham gia hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. So với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ, thì hình thức góp vốn này có một số điểm khác nhau.
Một là, bên góp vốn trở thành chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động. Vì vậy, bên góp vốn có quyền tham gia quyết định các vấn đề sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, vốn góp bằng QSDĐ sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp.
Hai là, bên nhận góp vốn trong trường hợp này là doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp nhận góp vốn sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bên nhận vốn góp có thể sử dụng QSDĐ thế chập tại các tổ chức tín dụng để vay vốn nhằm phát triển sản xuất, kinh doanh. Cũng như tài sản khác, khi góp vốn bằng QSDĐ không chỉ được phát huy trên phương diện sử dụng mà còn được phát huy trên cả phương diện vốn.
Ba là, so với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ thì hình thức góp vốn này mang tính bền vững hơn. Do QSDĐ được chuyển sang doanh nghiệp mới nên việc chuyển nhượng, rút vốn ra khỏi doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanh nghiệp và sự điều chỉnh của Luật DN, luật phá sản.
2. Về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh (hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ).
Với loại hình hợp đồng góp vốn này, QSDĐ là quyền khai thác và sử dụng đất đai. Do mục đích của các bên trong quan hệ này là khai thác và sử dụng đất, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao QSDĐ cho bên nhận góp vốn, mà không chuyển giao các quyền khác của người sử dụng đất. Do chỉ chuyển giao QSDĐ, nên bên góp vốn vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho QSDĐ. Trên phương diện pháp lý này, mặc dù pháp luật không quy định phân biệt các hình thức góp vốn bằng QSDĐ, nhưng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được quy định trong BLDS 2005, Luật Đất đai năm 2013, chúng tôi thấy rằng: Theo khoản 3, 4 Điều 730 BLDS 2005, thì bên góp vốn:
“Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết”; “Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ”. Khoản 3 Điều 732 BLDS 2005 còn quy định, bên nhận góp vốn có quyền:
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.”
Ngoài ra, điểm a khoản 4 Điều 80 của Nghị định này cũng có quy định: “
Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn chuyển quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”.
Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. So với thuê đất, hình thức góp vốn bằng QSDĐ này có một số điểm giống nhau.
Một là, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều không chuyển QSDĐ. Tuy không chuyển QSDĐ nhưng có thể thay đổi chủ thể sử dụng đất, vì thế bên góp vốn, bên cho thuê phải đăng ký biến động đất đai. Do không chuyển QSDĐ nên bên nhận góp vốn, bên cho thuê đất không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp thuê đất giữa NN với NSDĐ).
Hai là, do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn, bên cho thuê vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp.
Ba là, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều có thời hạn, thời hạn góp vốn, thời hạn thuê đất không vượt quá thời hạn sử dụng đất.
Mặc dù, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất có điểm tương đồng, song hai hình thức này có nhiều điểm khác nhau. Với góp vốn, bên góp vốn dùng giá trị QSDĐ góp vốn trở thành đồng sở hữu đối với bên nhận góp vốn. Thuê đất, bên cho thuê sử dụng tiền thuê đất vào mục đích khác mà không phải góp vốn. Do cùng mục đích kinh doanh, nên giữa bên góp vốn với bên nhận góp vốn có quan hệ chặt chẽ hơn so với bên cho thuê với bên thuê đất. Bên góp vốn được hưởng lợi ích theo sự thỏa thuận giữa các bên và tỷ lệ tương ứng theo phần vốn góp mà không cố định như trong thuê đất.
Hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc thù riêng, nhưng pháp luật lại không có những quy định đặc thù áp dụng cho mỗi hình thức góp vốn, nên thực tiễn áp dụng gặp rất nhiều vướng mắc, cụ thể:
Thứ nhất, theo khoản 4 Điều 730 BLDS 2005 thì bên góp vốn được quyền hủy bỏ hợp đồng góp vốn và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ. Quy định này không phù hợp với họat động góp vốn, vì: Với góp vốn chuyển QSDĐ, QSDĐ là tài sản của bên nhận góp vốn khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu bên nhận góp vốn vi phạm nghĩa vụ thanh toán lợi nhuận thì sẽ được giải quyết bằng một vụ án kinh doanh thương mại. Với góp vốn không chuyển QSDĐ thì căn cứ để hủy hợp đồng nêu trên cũng không phù hợp, bởi lẽ khi góp vốn bằng QSDĐ bên nhận góp vốn phải đầu tư để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, nếu chỉ vì nghĩa vụ chậm thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ mà hủy hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ, sẽ gây thiệt hại cho bên nhận góp vốn. Bởi bên nhận góp vốn đã đầu tư tài sản trên đất, trong khi tài sản trên đất khó có thể di dời.
Thứ hai, theo quy định tại khoản 3 Điều 730 BLDS, thì bên góp vốn được nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. Quy định này chỉ phù hợp với góp vốn không chuyển QSDĐ. Còn đối với góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập, thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp hình thành từ vốn góp. Theo nguyên lý chung của góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản, thì bên góp vốn không được nhận lại tài sản đã góp vốn. Việc nhận lại vốn góp được thực hiện theo quy định của Luật DN tương ứng với từng loại hình doanh nghiệp.
Thứ ba, theo khoản 2 Điều 730 BLDS, thì bên góp vốn được để lại thừa kế phần vốn góp bằng trị giá QSDĐ. Do không quy định cụ thể nên việc áp dụng quy định này đối với góp vốn không chuyển QSDĐ gặp nhiều vướng mắc. Trường hợp góp vốn không chuyển QSDĐ, di sản thừa kế của người góp vốn bao gồm phần đó là phần vốn đã góp và QSDĐ sau khi hết thời hạn góp vốn. Người góp vốn bằng QSDĐ có thể để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Vì thế, di sản là phần vốn góp và QSDĐ có thể được chia cho hai chủ thể khác nhau. Ví dụ, năm 2012, ông A góp vốn bằng QSDĐ là 1.000 m2 trong thời hạn 20 năm trị giá 01 tỷ đồng với ông B để thành lập công ty TNHH X, vốn góp của ông A tương đương 50% vốn điều lệ của Công ty X. năm 2014, ông A chết, trước khi chết ông A lập di chúc để cho bà M được thừ kế phần góp vốn vào Công ty X. Do ông A góp vốn không chuyền QSDĐ, nên QSDĐ sau khi hết thời hạn sẽ được chia theo pháp luật. các thừa kế theo pháp luật của ông A yêu cầu chia di sản thừa kế và chuyển nhượng QSDĐ, trong khi bà M muốn kế thừa tư cách của ông A tại Công ty X. Vấn đề đặt ra, khi các thừa kế theo pháp luật của ông A không đồng ý để bà M tiếp tục góp vốn bằng QSDĐ tại Công ty X, thì bà M có được tiếp tục góp vốn bằng QSDĐ hay không? Các thừa kế của ông A có bị hạn chế việc thực hiện QSDĐ đã góp vốn hay không?
Như vậy, có thể thấy ngay hậu quả là sau khi hoàn thành việc đăng ký góp vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn không xác định được rõ ràng và việc quản lý, sử dụng, định đoạt giá trị QSD đất đã được góp vốn trở nên phức tạp, khó xử.
Đối với bên góp vốn thì quyền sử dụng đất đã được góp vào bên nhận góp vốn nên việc định đoạt đối với QSD đất đã góp vốn bị hạn chế.
Đối với bên nhận góp vốn thì mặc dù đã nhận góp vốn, kể cả được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận góp vốn chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục đích góp vốn, không có quyền định đoạt như thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn, vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên nhận góp vốn.
Ngoài ra, một số quy định của BLDS năm 2005 và LĐĐ hiện hành chỉ qui định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, không qui định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và đất gắn liền với nhau thì không có qui định điều chỉnh áp dụng đồng thời cho cả quyền sử dụng đất và nhà.
Kiến nghị:
Để cho rành mạch, dễ hiểu và dễ vận dụng, chế định về hợp đồng góp vốn theo tác giả, nên tách bạch ra thành hai loại khác nhau.
Thứ nhất là hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên tương tự như trong qui định về hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, việc đăng ký góp vốn không dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận góp vốn. Nội dung đăng ký góp vốn phải ghi rõ là đăng ký góp vốn để hợp tác kinh doanh.
Thứ hai là
Hợp đồng góp vốn. Sau khi đăng ký góp vốn, bên góp vốn không còn quyền gì liên quan đến QSD đất đã góp vốn. QSD đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài sản của Bên nhận góp vốn. Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước. Công ty nhận góp vốn được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp vốn. Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị QSD đất góp vốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đối với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trong công ty nhận góp vốn.
Từ những phân tích trên, chúng tôi cho rằng pháp luật cần có quy định cụ thể đối với hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Góp vốn bằng QSDĐ trên phương diện là QSDĐ cần có quy định phù hợp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản. Việc hủy hợp đồng chỉ được đặt ra với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng không thể khắc phục được. Đối với hình thức góp vốn chuyển QSDĐ, do bên nhận góp vốn là NSDĐ mới có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, vì thế, không nên quy định bên góp vốn được nhận lại QSDĐ để lại thừa kế phần vốn góp và QSDĐ được chia cho các chủ thể khác nhau cần quy định theo đó, người thừa kế QSDĐ bị hạn chế việc thực hiện quyền của NSDĐ trong thời hạn góp vốn được xác định trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ.
Phạm Thị Hồng Đào - Văn phòng luật sư Thạnh Hưng