Ngày 05/01/2015, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; thông tư này có hiệu lực vào ngày 25/2/2015.
Ngày 04/04/2015, Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; thông tư này có hiệu lực vào ngày 20/5/2015.
Trong quá trình triển khai tại địa phương, có một số vấn đề không thống nhất giữa hai văn bản trên, chúng tôi xin được phép trao đổi:
Thứ nhất là việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Thông tư 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm tại điều 5 Thông tư 48/2012/TT-BTC được quy định như sau: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền. Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài chính (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài chính quyết định) hoặc Phòng Tài chính - Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định).
Tức là với quy định trên thì cơ quan tài chính sẽ có trách nhiệm xác định giá khởi điểm trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định.
Theo quy định của Điều 9 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP thì: “Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt…Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá”.
Quy định trên đã khẳng định: Sở Tài nguyên – Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, trong khi đó lại không quy định rõ cơ quan nào thẩm định phương án giá khởi điểm. Điều này là không thống nhất với quy định của khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai 2013: “cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.
Với sự vênh nhau này thì việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Mặt khác, ngày 08/6/2015, Bộ Tài chính vừa ban hành Văn bản số 7519/BTC-QLCS về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đã nêu rõ: Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thực hiện thống nhất theo Thông tư số 02/2015/TT-BTC.
Như vậy, có thể nói đến thời điểm này, các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất chưa đồng bộ nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện.
Thứ hai là: việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt.
Theo quy định của Điều 7 Thông tư số 48/2012/TT-BTC thì Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập khi: Quyền sử dụng đất có giá trị lớn (đối với các tỉnh thì Giá khởi điểm cho toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng trở lên); Quyền sử dụng đất phức tạp theo quy định của pháp luật; Trường hợp thửa đất đấu giá không đạt hai điều kiện trên mà không thuê được các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
Còn theo Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau: Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh và Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Có thể nói quy định này của Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP không có tính khả thi cao, với lý do: mức giá từ 500 tỷ trở lên là quá cao, nếu không nói là không tưởng ở những tỉnh nghèo, đang phát triển mà nhu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất lớn. Ví dụ như tỉnh Nam Định, nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện, thành phố ở đây thường phát sinh đồng loạt vào những tháng cuối năm, với quy định này của Thông tư 14 sẽ không thể thành lập được Hội đồng đặc biệt để bán đấu giá quyền sử dụng đất; trong khi đó tại đây chỉ có duy nhất 1 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp.
Với sự không thống nhất ở trên, trước mắt khi chưa có sự hướng dẫn lại của các Bộ, Ngành trung ương, nên chăng có thể vận dụng như sau:
- Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, cơ quan tài nguyên, môi trường xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cùng cấp phê duyệt (theo điều 8 Thông tư liên tịch số 14/2015)
- Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng phương án giá khởi điểm kèm theo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất gửi Sở Tài nguyên – Môi trường xem xét trình Hội đồng thẩm định giá đất (Sở Tài chính thường là cơ quan thường trực của Hội đồng này), để xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm.
- Căn cứ giá khởi điểm do UBND tỉnh phê duyệt, đơn vị được giao chủ trì tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Trường hợp bị từ chối, UBND các huyện thành lập Hội đồng trong trường hợp đặc biệt (theo quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC)
Với sự không thống nhất mà chúng tôi vừa trình bày ở trên rất mong Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên – Môi trường, Bộ Tư pháp cần khẩn trương có sự hướng dẫn đồng bộ để tạo thuận lợi cho các cấp chính quyền địa phương trong hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất./.
Trần Thị Hồng Nhung – Sở Tư pháp Nam Định.