Cuộc họp còn có sự tham gia của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Hồ Chí Minh, đại diện các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Phòng Kiểm soát thủ tục hành chính thuộc - Văn phòng Bộ...).
Phát biểu ý kiến tại cuộc họp, đại diện các bộ, ngành, đơn vị có liên quan, đặc biệt là các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đều khẳng định về sự cần thiết ban hành Thông tư liên tịch nêu trên nhằm sửa đổi, bổ sung những quy định hạn chế, không còn phù hợp với thực tiễn tại những văn bản cũ, đồng thời cụ thể hóa những quy định mới của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về nguyên tắc đăng ký, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan, thời hạn thực hiện đăng ký, hồ sơ và thủ tục đăng ký....
Trực tiếp góp ý đối với một số nội dung chủ yếu của Dự thảo Thông tư liên tịch, về phạm vi điều chỉnh của Thông tư, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường - cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên môi trường đề nghị Dự thảo Thông tư không quy định việc cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại dự thảo Thông tư này bởi việc cung cấp thông tin về đất đai đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Tuy nhiên, trên cơ sở ý kiến của đa số các tổ chức tín dụng và các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp, xuất phát từ mục đích tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức, cơ quan có thẩm quyền trong việc tra cứu, áp dụng pháp luật, Thường trực Tổ biên tập bảo lưu ý kiến đối với việc quy định thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh thống nhất trong một văn bản, bởi quy định này nhằm cụ thể hóa các quy định về cung cấp thông tin tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP. Mặt khác Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT mới chỉ đề cập đến những nội dung, cách thức cung cấp thông tin nói chung mà chưa hướng dẫn chi tiết về thời hạn cung cấp thông tin, nội dung và giá trị pháp lý của việc cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ: Trên cơ sở pháp lý của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, dự thảo Thông tư đã quy định tại Điều 5 về thời hạn giải quyết hồ sơ, theo đó hồ sơ đăng ký được giải quyết trong ngày làm việc, nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo, trường hợp kéo dài thì không quá 03 ngày làm việc; thời điểm Văn phòng đăng ký nhận hồ sơ hợp lệ được tính từ thời điểm hồ sơ hợp lệ được cán bộ tiếp nhận chuyển đến Văn phòng đăng ký.
Tuy nhiên, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Hồ Chí Minh nêu bật những đặc thù và khó khăn do Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là những thành phố lớn, khối lượng hồ sơ về đất đai khổng lồ, có nơi lại tổ chức tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp tại Bộ phận một cửa thuộc UBND nên thời gian luân chuyển hồ sơ thường kéo dài. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ linh hoạt hơn để đảm bảo quy định có tính khả thi và được áp dụng nghiêm túc, đồng thời giảm áp lực cho các cơ quan đăng ký.
Quy định về việc xử lý trường hợp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, trong giai đoạn trước khi có quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tồn tại dưới dạng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và được đăng ký tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Do đó, vấn đề rất được đại diện các Bộ, ngành có liên quan và các tổ chức tín dụng quan tâm là việc xử lý về hiệu lực đăng ký đối với các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản nêu trên.
Hiện nay, đa số các tổ chức tín dụng mong muốn và đề nghị bổ sung quy định về việc đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng quy định đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên. Việc quy định theo hướng này nhằm đảm bảo thứ tự ưu tiên thanh toán nếu nhà ở đó được bên mua bán cho tổ chức, cá nhân khác.
Về vấn đề này, phát biểu tại cuộc họp đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện do quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai là 2 loại tài sản khác nhau, được thực hiện tại 2 hệ thống cơ quan đăng ký khác nhau (Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo thẩm quyền). Do đó, đề nghị quy định thống nhất tại Dự thảo Thông tư việc đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai do các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thực hiện.
Giải trình thêm về nội dung này, ông Hồ Quang Huy - Trưởng phòng nghiệp vụ thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Thành viên Tổ biên tập cho rằng, hướng dẫn nhằm “bảo vệ” những trường hợp đã đăng ký trước ngày Thông tư liên tịch có hiệu lực thi hành là cần thiết và phù hợp với thực tiễn, cũng như nguyên tắc áp dụng văn bản theo hướng có lợi cho đối tượng tác động của văn bản. Mặt khác, để thuận lợi trong việc theo dõi về tình trạng pháp lý của tài sản, đảm bảo thông tin về tài sản không bị “cắt khúc” trong giai đoạn trước và sau khi hình thành thì việc đăng ký tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản phải được đăng ký tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thường trực Tổ Biên tập đề xuất phương án xử lý trong trường hợp này như sau: bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: Đơn yêu cầu đăng ký và kết quả đăng ký tại Trung tâm Đăng ký. Các Văn phòng đăng ký thực hiện cập nhật thông tin đăng ký vào hồ sơ địa chính, đồng thời xác định hiệu lực của đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Trên cơ sở những ý kiến góp ý của các thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, Thứ trưởng Đinh Trung Tụng một lần nữa nhấn mạnh: việc xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với những quy định mới mang tính cải cách sẽ đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện đăng ký hiện nay. Để hoàn thiện Dự thảo Thông tư liên tịch trước khi ký ban hành, Thứ trưởng đề nghị Thường trực tổ biên tập thuộc Cục Đăng ký tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo theo hướng đơn giản hóa hồ sơ đăng ký, quy định linh hoạt về việc ký đơn yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Riêng đối với trường hợp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là giai đoạn chuyển tiếp và cần phải được đăng ký tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, do đó yêu cầu nhóm soạn thảo nghiên cứu, xây dựng thuyết minh chi tiết đối với vấn đề này.
Thu Thủy