“Theo tôi được biết thì Bộ Tư pháp có nhiều ý tưởng cải tiến hệ thống pháp luật, nhất là hệ thống pháp luật dân sự theo hướng các nước phát triển đang làm. Dù sao đi nữa thì cách tiếp cận nhanh cũng tạo nên những cái mà có khi người bình thường, người dân chưa nhìn thấy sự cần thiết, chưa rõ cái lợi, cái hại trong hoàn cảnh như ta hiện nay. Vì vậy, cần phải tiếp tục thuyết minh” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ với phóng viên Báo PLVN về dự án Luật Đăng ký bất động sản.
Người dân có thể nhìn thấy quyền lợi của mình ở hoạt động này
PV: Là người có nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản, theo ông, có cần thiết phải xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản không?
*. Tất nhiên là rất cần thiết và điều này đã được chỉ rõ trong Luật Đất đai năm 2003 rồi. Chỉ có điều Luật Đất đai không điều chỉnh những nội dung về tài sản, chính vì vậy mới đề ra Luật Đăng ký bất động sản để giải quyết những vấn đề mà Luật Đất đai không đưa vào được. Hơn nữa, thế giới thì hiện nay người ta đều làm như thế cả. Tài sản gắn liền với đất cũng cần phải đăng ký để bảo đảm quyền lợi của người có tài sản, người ta có thể thế chấp, có thể góp vốn và thực hiện những giao dịch dân sự khác về tài sản đó. Mặt khác, Luật Đất đai và Luật Nhà ở có điểm “vênh” nhau, thì cũng phải “xử” bằng một cái Luật khác để có thể bác đi một số điều của Luật Nhà ở, một số điều của Luật Đất đai để tiến tới một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất. Theo tôi, đó là một giải pháp tốt.
PV: Có ý kiến băn khoăn cho rằng, người dân đã phải đi đăng ký để được được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… , nay không cần thiết phải đăng ký bất động sản, ông nghĩ thế nào?
*. Cái đó không đúng. Bởi vì đăng ký bất động sản là đăng ký tài sản và đăng ký tài sản là quyền của mỗi người dân. Đăng ký để được Nhà nước bảo hộ cho tài sản đó; đăng ký để dễ dàng thực hiện các quyền về tài sản như cho thuê, để thừa kế, tặng cho người thân, thế chấp để vay tiền, v.v. Đăng ký cũng là để thực hiện nghĩa vụ của người có tài sản với Nhà nước như nộp thuế nhà đất hiện nay hoặc thuế tài sản trong tương lai (Bộ Tài chính đang chuẩn bị). Đăng ký là một hoạt động cần thiết trong xã hội để công khai, minh bạch mọi giao dịch trên thị trường. Hệ thống đăng ký tốt sẽ chống được đầu cơ bất động sản, chống được tham nhũng trong quản lý đất đai. Theo tôi, đăng ký bất động sản thống nhất (thay cho cả đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) thể hiện lợi ích rõ ràng. Đăng ký bất động sản để được cấp giấy chứng nhận về bất động sản thì không phải đi đăng ký đất đai để được cấp "giấy đỏ", cũng không phải đi đăng ký đất có nhà ở để được cấp "giấy hồng" nữa. Đã một giấy thì chẳng bao giờ phải đổi giấy cả, trừ trường hợp hợp nhất hoặc chia tách thửa đất. Người dân ai cũng muốn thuận tiện, có thể nhìn thấy quyền lợi của mình ở trong một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất.
Công chứng và đăng ký là hai hệ thống khác nhau
PV: Đặt vào địa vị một người dân, nếu ông đã đi công chứng hợp đồng khi tiến hành giao dịch bất động sản, ông có nghĩ rằng mình nên tiếp tục đến thêm một cơ quan nữa để đăng ký bất động sản không?
* Chúng ta hãy nhìn những nước công nghiệp phát triển, người ta cũng làm hai hệ thống: công chứng (hoặc luật sư) và đăng ký bất động sản, nếu thừa thì họ đã bỏ đi tử lâu rồi. Hoạt động của cả 2 hệ thống đều tốt, không có gì vướng mắc giữa hai hệ thống và cũng không thấy nhân dân các nước đó ta thán điều gì. Nói vậy là để ta xem "thiên hạ" làm ra sao. Thực chất, nhiệm vụ của hai hệ thống hoàn toàn khác nhau. Công chứng là hệ thống trợ giúp người dân thực hiện đúng pháp luật trong các giao dịch dân sự, các nước sử dụng công chứng tư như một dịch vụ xã hội. Điều này có nghĩa là người dân cần thì công chứng giúp (có khi giúp cả soạn thảo hợp đồng cho chặt chẽ), chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch rồi thu tiền dịch vụ. Đăng ký bất động sản là thủ tục công khai hoá quyền đối với bất động sản, đã đăng ký đúng pháp luật thì được Nhà nước bảo hộ, giải quyết hợp lẽ những tranh chấp về bất động sản có thể xẩy ra trong giao dịch. Đăng ký bất động sản cần có hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác. Các hợp đồng trong giao dịch bất động sản đã công chứng có nghĩa là phù hợp pháp luật, đó chính là hồ sơ đầu vào để thực hiện đăng ký bất động sản. Hết việc nọ mới đến việc kia, không hề chồng chéo nhau. Đăng ký bất động sản có liên quan đến "thân phận" pháp lý của thửa đất và tài sản gắn liền, có liên quan đến quyền "được làm gì" của người có bất động sản. Tôi lấy ví dụ, khi thửa đất đã đem thế chấp ở ngân hàng thì không thể đem góp vốn với người khác. Vậy khi thực hiện quyền góp vốn, cơ quan đăng ký phải xác nhận là chưa thế chấp ở đâu. Cứ từ ví dụ này mà suy ra thì thấy rằng hệ thống đăng ký bất động sản giúp cho các giao dịch dân sự trong xã hội được trật tự hơn, ngăn nắp hơn. Giá trị của thửa đất không thể đem ra trao đổi với nhiều người cùng một lúc. Chức năng này không thể giao cho công chứng thực hiện vì nghề nào thì nghiệp nấy. Thành ra, chúng ta phải nhìn vào vấn đề sâu hơn thì mới thấy được bản chất của hệ thống đăng ký bất động sản và nhu cầu nhất thiết của một hệ thống thống nhất.
PV: Liệu có thêm sự phiền hà nào không nếu Luật Đăng ký bất động sản ra đời và thực hiện một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, thưa ông?
* Tôi cho là Luật Đăng ký bất động sản thống nhất chỉ tạo thuận lợi hơn rất nhiều cho dân thôi, không hề có gì phiền hà, rắc rối cả. Mọi nơi người ta đều có hệ thống thống nhất cả, Ngân hàng Thế giới coi mức độ phức tạp của hệ thống đăng ký bất động sản như một chỉ số của sự yếu kém của môi trường kinh doanh. Một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, một loại giấy chứng nhận về bất động sản là mục tiêu phải đạt được, còn việc giao cho cơ quan nào tổ chức làm lại là việc khác. Tôi vẫn mong muốn để hệ thống tư pháp hoặc toà án làm, tránh đi những "đụng chạm" không cần thiết giữa các bộ có liên quan đến quản lý bất động sản. Tuỳ thuộc hoàn cảnh mỗi nước, theo tập quán, theo thói quen lịch sử mà Chính phủ giao cho một cơ quan phù hợp để thực hiện, miễn là giao cho một cơ quan thống nhất. Ở ta hiện nay đang tồn tại hai hệ thống đăng ký, một hệ thống đăng ký đối với đất không có nhà ở, một hệ thống đăng ký đối với đất có nhà ở, mọi phiền toái cũng từ đây mà ra.
“Tôi lại cho rằng giao được cho Văn phòng đăng ký bất động sản”
PV: Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở nước ta đã quá phức tạp, người dân phải đến nhiều cơ quan, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận. Ý tưởng “một cửa, một giấy” là tốt, nhưng theo ông có thực hiện được không?
* Cơ chế "một cửa" đang được triển khai rất tốt ở hầu hết các địa phương. Còn ở ta, người dân phải xem là mình muốn giao dịch thì phải đến cửa "giấy đỏ" hay "giấy hồng" cũng là do ta đặt ra. Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản tập trung vào giải quyết sự phức tạp này. Một trong những điều quan trọng của dự thảo luật là không bắt người dân phải đi đổi lại nhưng giấy chứng nhận đã được cấp. Ai có giấy chứng nhận gì hợp pháp thì vẫn tiếp tục được sử dụng và được công nhận tương đương với giấy thống nhất sẽ ra. "Giấy đỏ" mà có mới xây thêm nhà thì chỉ cần đăng ký thêm nhà lên đó là được. Ai muốn đổi giấy mới cho yên tâm thì cũng tốt. Khi mọi loại giấy hợp pháp đã được cấp mà tiếp tục được công nhận tính pháp lý thì chắc người dân cũng chẳng có gì phải kêu ca nữa. Quốc hội đã quyết định một hệ thống đăng ký thống nhất rồi (Nghị quyết số 07/2007/QH12), vấn đề còn lại là thực hiện sao cho tốt, giải pháp kỹ thuật sao cho đủ thông minh.
PV: Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản dự kiến sau khi thiết lập một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất sẽ cấp một loại giấy thống nhất, gọi là “Sổ đăng ký bất động sản”, làm văn bản gốc ghi nhận các thông tin về bất động sản. Ông có cho rằng quy định như vậy sẽ ảnh hưởng tới việc chứng minh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản không?
* Sổ hay giấy thì chỉ là hình thức. "Giấy đỏ" hiện nay dùng giải pháp bìa ngoài và có bổ sung thêm các tờ phụ khi hết chỗ chỉnh lý biến động trên bìa chính, bổ sung vài mươi năm thì cũng thành một sổ. Luật Đăng ký bất động sản quy định chủ động làm sổ trước cũng là một giải pháp tốt. Ta cần quan tâm tới nội dung trong sổ đó mới là quan trọng, nhưng hình thức cũng cần phù hợp với nội dung.
PV: Một nội dung nữa cũng gây nhiều tranh cãi khi đề cập đến dự án Luật này là quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có ý kiến cho rằng thì hành vi cấp Giấy chứng nhận là hành vi quản lý nhà nước, vì vậy không thể giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản với tư cách là đơn vị dịch vụ công thực hiện. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
*. Tôi lại cho rằng việc đăng ký giao dịch có thể giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản. Xu hướng hiện nay trên thế giới, cũng như trong Chương trình cải cách hành chính của Chính phủ ta đã đưa ra, cần chuyển một phần công việc hành chính mà có thể xã hội hoá được ra khỏi hệ thống hành chính để giảm nhẹ áp lực công việc hành chính, tạo thuận lợi cho dân. Đúng là đăng ký sử dụng đất lần đầu rất quan trọng, Nhà nước phải xác định rõ ranh giới thửa đất để người sử dụng đất chỉ có quyền trong ranh giới đó. Cơ quan dịch vụ công đứng ra làm việc này chắc không đủ lực, nhất là trong việc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ gì. Sau đó, mọi việc đăng ký khác đều có thể chuyển sang hệ thống dịch vụ thực hiện, quy định pháp luật ở ta về quyền đối với bất động sản đã rất rõ ràng, có gì phức tạp đâu mà ngại.
PV: Nếu giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện thì có phát sinh thêm hệ thống, thêm con người không, thưa ông ?
*. Không. Hiện nay ta đang có hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các Văn phòng này đang vận hành tốt. Ta chuyển các Văn phòng này thành Văn phòng đăng ký bất động sản là hoàn toàn phù hợp, chỉ có tốt hơn thôi, người vẫn vậy mà việc lại hợp lý hơn. Nếu phải bầy biện thêm ra thì cũng phải xem xét kỹ. Trước đây, mọi việc về đất đai đều do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện, từ khi tách ra một bộ phận làm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì áp lực hành chính giảm hẳn, tính chuyên nghiệp cao hơn, người dân cũng thấy thuận lợi hơn. Văn phòng đăng ký này tự hoạt động và tự nuôi từ phí đăng ký thu được. Vấn đề còn lại là bố trí lại mạng lưới Văn phòng sao cho phù hợp với hoàn cảnh của từng địa phương, từng vùng.
PV: Trước chủ trương xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về bất động sản, có thể công khai, minh bạch thông tin về thị trường này, có ý kiến cho rằng, việc công khai, minh bạch thông tin về bất động sản sẽ làm lộ bí mật cá nhân về tài sản. Ông có băn khoăn về điều này không?
*. Tất nhiên về nguyên tắc, công khai thông tin về bất động sản là việc chúng ta nên làm, công khai hoá là một cách thức để chống tham nhũng. Còn việc làm cụ thể như thế nào thì phải phù hợp pháp luật. Pháp luật cho phép ai được tiếp cận đến thông tin nào thì giải pháp kỹ thuật của hệ thống phải bảo đảm được điều đó. Nếu pháp luật không cho mọi người biết tài sản của nhau thì hệ thống thông tin sẽ không cho truy cập được các thông tin về chủ tài sản. Các giải pháp công nghệ phải thực hiện được tất cả mọi quy định của pháp luật. Ai có tò mò muốn móc máy tài sản của một người khác thì cũng không thể làm được, công nghệ sẽ ngăn lại. Khi hệ thống cấm không để lộ thông tin nào ra bên ngoài thì chắc chắn thông tin đó được bảo mật chặt chẽ, người quản trị cơ sở dữ liệu cung không thể biết được. Chuyện rất đơn giản, anh em kỹ thuật trong nước cũng đã xử lý được.
PV: Xin cảm ơn ông !
Phương Nam (thực hiện)