Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển đổi quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam, với trọng tâm là tăng cường phân cấp và trao quyền chủ động cho địa phương, đặc biệt trong việc điều chỉnh và ban hành Bảng giá đất. Đây là một trong những giải pháp nhằm thúc đẩy sự phù hợp giữa chính sách quản lý đất đai với thực tiễn tại từng địa phương, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, với tính chất đột phá của các quy định mới, giai đoạn triển khai ban đầu đã gặp không ít khó khăn và vướng mắc. Bài viết đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý và thực thi. Tác giả thể hiện quan điểm cá nhân trong việc đánh giá một số nội dung cơ bản theo Luật Đất đai năm 2024 về nội dung trên.
1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam, với mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý thông qua cơ chế phân cấp và trao quyền chủ động cho các địa phương, đặc biệt trong việc điều chỉnh và ban hành Bảng giá đất. Theo khoản 1 Điều 257, Bảng giá đất hiện hành tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025, đồng thời cho phép Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh khi cần thiết nhằm đảm bảo sự phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương. Quy định này được thiết kế nhằm tránh các cú sốc về giá đất, giảm thiểu tác động tiêu cực đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo tiền đề cho quá trình xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, việc điều chỉnh Bảng giá đất đã và đang đặt ra nhiều thách thức, từ sự chênh lệch giữa giá đất hiện hành và giá đất mới, cho đến tác động kinh tế - xã hội và phản ứng từ cộng đồng. Câu hỏi trọng tâm đặt ra là làm thế nào để điều chỉnh Bảng giá đất một cách khoa học, công bằng, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn địa phương mà vẫn đảm bảo tính bền vững trong quản lý đất đai?
Nghiên cứu này dựa trên giả thuyết rằng hiệu quả của việc điều chỉnh Bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 phụ thuộc vào sự phối hợp liên ngành, cách tiếp cận quản trị tốt và việc đồng bộ hóa các chính sách hỗ trợ.
2. Quan điểm đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước về việc triển khai thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024
Tại Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, sau thời gian 02 tháng thi hành, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả, theo Báo cáo có đánh giá như sau:
Vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024:
“Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt quá trình 2021 - 2024 không hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ
(số địa phương này không nhiều).
Tại Thành phố Hồ Chí Minh: thực hiện Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố đã dự thảo điều chỉnh Bảng giá đất có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất Bảng giá đất hiện hành dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai (khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm,...). Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6121/VPCP-NN và Công văn số 6159/VPCP-NN, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tại cuộc họp ngày 10 tháng 9 năm 2024 để thống nhất phương án giải quyết. Sau cuộc họp, Ủy ban nhân dân Thành phố đã có phương án điều chỉnh Bảng giá với lộ trình phù hợp với thực tế ở địa phương gắn với khu vực, vị trí và các đối tượng bị ảnh hưởng, qua đó giải quyết được vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chính, thuế của người, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn Thành phố.
Việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai 2013 đến nay, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, qua theo dõi có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên có điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất năm 2013 (có 11 tỉnh chưa thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất từ năm 2020 đến nay, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất 01 lần
).
Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 thì việc điều chỉnh bảng giá đất thực hiện theo quy định của Luật này, trên thực tế hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung đã được Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện điều chỉnh bảng giá đất mà không có vướng mắc. Thậm chí, đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất cho các trường hợp được quy định trong Luật nhưng khu vực, vị trí khu đất, thửa đất chưa có giá trong Bảng giá đất thì tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định “Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai”. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi để cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ, linh hoạt cho địa phương khi áp dụng Bảng giá đất trong thực tế và giải quyết được vướng mắc đối với khu vực, vị trí chưa có Bảng giá đất. Một trong những khó khăn mà các địa phương đưa ra là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất. Nội dung này đã được quy định tại Nghị định số 32/2019/NĐ-CP ngày 10/4/2019 của Chính phủ quy định giao nhiệm vụ, đặt hàng hoặc đấu thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ công sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn kinh phí chi thường xuyên và hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Công văn số 13257/BTC-HCSN ngày 22/11/2021 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 32/2019/NĐ-CP của Chính phủ; Công văn số 9652/VPCP-KTTH ngày 18/11/2020 của Văn phòng Chính phủ về việc triển khai thực hiện Nghị định số 32/2019/NĐ-CP, theo đó thẩm quyền ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 6647/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 20/9/2024 về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật thuộc phạm vi quản lý đất đai tại địa phương để các địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ được giao, không chờ hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, việc một số địa phương có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt của một số địa phương, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật và văn bản hướng dẫn thi hành
[1].
Quan điểm của tác giả, qua nghiên cứu đánh giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau một thời gian ngắn triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, cho thấy: Theo báo cáo từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, các quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 257 đã tạo điều kiện để địa phương xây dựng và điều chỉnh Bảng giá đất. Tuy nhiên, một số địa phương đã gặp khó khăn trong việc thực thi, chủ yếu do: Sự chênh lệch lớn giữa Bảng giá đất hiện hành và giá thị trường: Tại một số địa phương, đặc biệt là các nơi không thường xuyên cập nhật Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013, sự chênh lệch lớn đã gây ra phản ứng tiêu cực từ người dân và doanh nghiệp. Một số địa phương chưa chủ động trong việc đánh giá tình hình thực tế, lập dự toán, và xây dựng phương án điều chỉnh Bảng giá đất, dẫn đến sự lúng túng trong triển khai.Việc tăng giá đất đột ngột đã gây áp lực tài chính lên người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nghĩa vụ tài chính về đất đai gia tăng.
Trường hợp tại Thành phố Hồ Chí Minh là một ví dụ điển hình. Việc dự thảo điều chỉnh Bảng giá đất với mức tăng đột biến đã dẫn đến phản ứng mạnh mẽ từ các bên liên quan. Tuy nhiên, thông qua sự phối hợp giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan, và UBND Thành phố, phương án điều chỉnh phù hợp hơn đã được đưa ra, giảm thiểu tác động tiêu cực và tháo gỡ khó khăn.
3. Các yếu tố tác động đến việc triển khai thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024
Việc triển khai điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đang chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, từ khung pháp lý, năng lực quản lý, đến thực tiễn kinh tế - xã hội tại các địa phương.
Những yếu tố này không chỉ phản ánh tính phức tạp của quá trình điều chỉnh mà còn đặt ra các thách thức cần giải quyết để đạt được mục tiêu quản lý đất đai hiệu quả, công bằng và bền vững.
Thứ nhất, yếu tố về khung pháp lý và quy định chuyển tiếp: Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định rằng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, đồng thời cho phép các địa phương điều chỉnh nếu cần thiết để phù hợp với tình hình thực tế. Như vậy, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã cung cấp hành lang pháp lý đầy đủ để thực hiện điều chỉnh. Tuy nhiên, việc áp dụng thực tế phụ thuộc lớn vào năng lực và sự chủ động của các địa phương.
Thứ hai, yếu tố năng lực tổ chức và thực thi tại địa phương: Một trong những yếu tố chính tác động đến việc điều chỉnh Bảng giá đất là năng lực tổ chức thực thi tại các địa phương. Nhiều địa phương thiếu chủ động trong việc đánh giá tình hình giá đất thực tế, xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật và lập dự toán để điều chỉnh Bảng giá đất. Việc này không xuất phát từ hạn chế về khung pháp lý, mà do thiếu nhân lực chuyên môn, công cụ quản lý hiện đại và kinh nghiệm thực tiễn trong triển khai chính sách đất đai. Ví dụ, trong giai đoạn 2020-2024, một số địa phương không thường xuyên cập nhật Bảng giá đất, dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá đất hiện hành và giá đất thực tế. Tại TP. Hồ Chí Minh, dự thảo điều chỉnh Bảng giá đất có nơi tăng đến 50 lần, gây ra phản ứng mạnh mẽ từ người dân và doanh nghiệp. Điều này cho thấy sự thiếu thận trọng trong đánh giá tác động kinh tế - xã hội khi triển khai điều chỉnh.
Đây là yếu tố quan trọng nhất, dẫn tới khả năng đánh giá thực trạng, xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật và lập dự toán đang là những thách thức lớn đối với nhiều địa phương, đặc biệt là các khu vực thiếu nguồn lực hoặc kinh nghiệm quản lý.
Thứ ba, do tác động của các hoạt động kinh tế - xã hội. Bảng giá đất không chỉ là công cụ quản lý đất đai mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Việc tăng giá đất đột ngột có thể dẫn đến:
Gánh nặng tài chính: Người dân phải đóng các khoản thuế và phí cao hơn đáng kể, đặc biệt là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Ví dụ, tại huyện Hóc Môn (TP. Hồ Chí Minh), nếu giá đất tăng cao, khoản thuế phải đóng có thể vượt xa khả năng chi trả của người dân, buộc họ phải rời bỏ nơi ở hiện tại. Giá đất tăng đột biến có thể dẫn đến gánh nặng tài chính, giảm tính cạnh tranh của doanh nghiệp và gây bất ổn trong cộng đồng. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các chính sách hỗ trợ để giảm thiểu tác động tiêu cực.
Thứ tư, sự phối hợp giữa các cấp và ngành liên quan. Việc điều chỉnh Bảng giá đất không chỉ là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh mà còn đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các ngành liên quan. Sự thiếu đồng bộ trong chỉ đạo và hướng dẫn có thể dẫn đến các quyết định thiếu nhất quán hoặc không phù hợp với thực tiễn.
4. Gợi mở một số giải pháp và định hướng thực hiện Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024
Thứ nhất, coi trọng việc nâng cao năng lực tổ chức thực thi: Các địa phương cần được hỗ trợ về nguồn lực, công cụ quản lý hiện đại, và đào tạo nhân lực nhằm nâng cao khả năng thực hiện chính sách đất đai.
Thứ hai, thực hiện việc triển khai đánh giá tác động toàn diện: Việc điều chỉnh giá đất cần đi đôi với các chính sách hỗ trợ như giảm thuế, trợ cấp tài chính cho các đối tượng bị ảnh hưởng, nhằm giảm áp lực kinh tế và duy trì ổn định xã hội..
Thứ ba, cần xây dựng lộ trình hợp lý: Điều chỉnh Bảng giá đất cần được thực hiện theo từng giai đoạn, tránh các cú sốc đột ngột cho nền kinh tế và đặc biệt, tăng cường phối hợp liên ngành là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của việc điều chỉnh Bảng giá đất.
5. Kết luận
Việc điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng nhưng cũng đầy thách thức. Để đạt được mục tiêu quản lý đất đai hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, áp dụng các giải pháp quản trị tốt và đảm bảo tính đồng bộ trong thực thi. Nghiên cứu này nhấn mạnh vai trò của sự tiếp cận liên ngành trong việc giải quyết các bất cập hiện tại, đồng thời đưa ra các khuyến nghị nhằm tối ưu hóa hiệu quả của chính sách quản lý đất đai trong tương lai./.
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024),
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
2. Quốc hội (2013),
Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
3. Quốc hội (2024),
Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
4. Chính phủ (2024),
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, Hà Nội.
TS. Trần Văn Duy – Phó Chánh Văn phòng, Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật
[1] Xem chi tiết: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024),
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.