Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi đến các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024; trong đó nhấn mạnh các chính sách mới của luật đã mang lại hiệu quả, tuy nhiên có một số vướng mắc như công tác đấu giá đất và điều chỉnh bảng giá đất. Trên cơ sở, tác giả triển khai nghiên cứu phân tích các vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, tập trung vào công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tại nhiều địa phương, gây dư luận tiêu cực và ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản. Nguyên nhân chính bao gồm: quy hoạch đất đai chưa minh bạch, thiếu quỹ đất đấu giá, hành vi đầu cơ, thao túng giá, và bảng giá đất chưa cập nhật kịp thời. Bài viết đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý và thực thi. Bài viết thể hiện quan điểm tác giả trong việc đánh giá một số nội dung cơ bản theo Luật Đất đai năm 2024 về nội dung trên.
1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Bài viết phân tích các
vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất sau ngày 01/8/2024. Thực tiễn tại một số địa phương cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây dư luận không tốt và tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ nhiều yếu tố
. Thứ nhất, việc lập và công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa đảm bảo tính bài bản và minh bạch, tạo cơ hội cho các đối tượng đầu cơ đất đai.
Thứ hai, nhiều địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất đấu giá, dẫn đến không đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân.
Thứ ba, xuất hiện tình trạng một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao và tạo mặt bằng giá ảo. Thậm chí, có trường hợp bỏ cọc hoặc không nộp tiền đúng thời hạn theo quy chế đấu giá. Ngoài ra, việc sử dụng bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế cũng góp phần làm gia tăng sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá
. Bài viết đưa ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi Luật Đất đai.
2. Một số vụ việc vi phạm pháp luật khi triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024 về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a. Vụ việc thứ nhất:
Gần đây, trên địa bàn Hà Nội, liên tiếp xuất hiện các phiên đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng bất thường, vượt xa giá khởi điểm, tạo ra những dấu hiệu phi lý về mặt giá trị. Điển hình là phiên đấu giá ngày 29/11/2024 tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, với 58 thửa đất được đưa ra đấu giá. Giá khởi điểm ở mức 2,488 triệu đồng/m², và tiền đặt cọc dao động từ 44-111 triệu đồng/thửa. Theo quy định, cuộc đấu giá phải trải qua tối thiểu 6 vòng để đảm bảo tính cạnh tranh. Tuy nhiên, tại vòng 5, mức giá trả đã tăng đột biến khi ông Phạm Ngọc Tuấn trả 30 tỷ đồng/m² cho 3 thửa đất, ông Ngô Văn Dương trả hơn 101 triệu đồng/m² cho 13 thửa, và các khách hàng khác trả tới 98,4 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tất cả những người trả giá cao này không tham gia vòng 6, đặt ra nghi vấn về tính minh bạch và mục đích thực sự của các mức giá này. Tương tự, phiên đấu giá ngày 30/11/2024 tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai, với giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m², cũng bị "nhiễu loạn" khi mức trả cao nhất lên tới 70 triệu đồng/m² ở vòng 8. Hệ quả là nhiều người bỏ cuộc, khiến phiên đấu giá bị hủy kết quả
[1].
Những hiện tượng này đặt ra câu hỏi lớn về tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất. Các phiên đấu giá không chỉ phản ánh những bất cập trong quản lý mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đòi hỏi sự can thiệp kịp thời và quyết liệt từ cơ quan chức năng.
b. Vụ việc thứ hai:
Tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá quyền sử dụng đất ngày 19/8/2024 với 19 thửa đất tại xã Tiền Yên đã thu hút sự chú ý lớn. Với mức giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m², phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, ghi nhận giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m² và thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m². Tương tự, trong hai phiên đấu giá ngày 4/11 và 11/11/2024 với tổng cộng 52 lô đất, giá trúng cao nhất đạt 109,3 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất là 79,3 triệu đồng/m². Tại huyện Phúc Thọ, phiên đấu giá ngày 12/11/2024 cũng chứng kiến mức giá trúng vượt xa giá thị trường. Bảy thửa đất tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc, được đấu giá với mức giá dao động từ 28,8 triệu đồng/m² đến 37,6 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 20% so với giá khởi điểm
[2].
Những phiên đấu giá với mức giá trúng vượt xa giá thị trường đặt ra vấn đề về tính minh bạch và hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Các mức giá bất thường không chỉ tạo dư luận trái chiều mà còn tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, thao túng giá đất, gây mất ổn định cho thị trường bất động sản.
3. Quan điểm đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước về việc triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024 về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, sau thời gian 02 tháng thi hành, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả như phân cấp, phân quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận, lấn biển,... đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành còn có một số điểm nổi lên, trong đó có công tác quản lý nhà nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Sau ngày 01/8/2024, tại một số địa phương triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tạo dư luận không tốt, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên:
- Việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai.
- Các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.
- Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh, thậm chí sau khi đấu giá một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.
- Bên cạnh đó, có trường hợp sử dụng Bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.
Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai
[3].
Như vậy, qua nghiên cứu đánh giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau một thời gian ngắn triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, cho thấy, Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10/10/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
đã ghi nhận những kết quả tích cực ban đầu trong việc thực thi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là việc phân cấp, phân quyền trong quản lý và sử dụng đất, qua đó góp phần thúc đẩy giải phóng nguồn lực đất đai, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công và nhận được sự đồng thuận từ cộng đồng doanh nghiệp cũng như người dân, nhà nghiên cứu khoa học.
Tuy nhiên, một số bất cập đã xuất hiện, đặc biệt trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.
Các vấn đề nảy sinh chủ yếu từ sự thiếu minh bạch trong lập và công khai quy hoạch, sự thiếu chủ động của địa phương trong việc tạo quỹ đất và tình trạng đầu cơ, thao túng giá đấu giá đất. Thêm vào đó, việc sử dụng bảng giá đất không kịp thời điều chỉnh, thấp hơn giá thị trường, càng làm gia tăng sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.
4. Gợi mở một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về việc triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024 về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Từ góc độ nghiên cứu liên ngành luật học và quản lý công, các bất cập trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, như được chỉ ra trong Báo cáo số 245/BC-BTNMT, phản ánh sự thiếu đồng bộ trong việc triển khai và giám sát thi hành pháp luật tại các địa phương. Việc chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, cùng tình trạng đầu cơ, thao túng giá, đã tạo dư luận không tốt, làm suy giảm niềm tin vào tính minh bạch và hiệu quả của công tác quản lý đất đai. Để khắc phục tình trạng này, cần thực hiện một số giải pháp sau:
Thứ nhất, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng. Việc tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng và chính quyền địa phương là giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả thực thi Luật Đất đai 2024. Để đạt được điều này, cần siết chặt kỷ cương, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và định mức kinh tế - kỹ thuật liên quan đến đất đai
[4].
Thứ hai, cần tăng cường năng lực quản lý nhà nước trong công tác quy hoạch và tổ chức đấu giá. Việc lập và công khai quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt tại các khu vực phát triển nhà ở, phải đảm bảo tính minh bạch, bài bản, và đồng bộ, từ đó hạn chế cơ hội cho các hành vi đầu cơ.
Thứ ba, cần xây dựng cơ chế định giá đất sát với giá trị thị trường thực tế, thông qua việc thường xuyên cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ giúp giảm thiểu khoảng cách bất thường giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp có nhu cầu thực sự.
Thứ tư, các địa phương cần chủ động tạo quỹ đất đấu giá, đảm bảo nguồn cung đất đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất ở của người dân, qua đó giảm thiểu tình trạng khan hiếm đất dẫn đến việc đẩy giá đấu giá lên cao.
Thứ năm, cần tăng cường phối hợp giữa các cấp chính quyền và cơ quan thực thi pháp luật trong giám sát, xử lý vi phạm, đặc biệt là các hành vi thao túng giá và bỏ cọc sau đấu giá. Sự phối hợp chặt chẽ này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024 mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định và hiệu quả.
Thứ sáu, rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai 2013 để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương và chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ cho việc xây dựng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2026. Trong quá trình điều chỉnh phải phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức cá nhân có liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội
[5].
Thứ bẩy, tăng cường công tác truyền thông chính sách pháp luật và pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Đẩy mạnh công tác truyền thông pháp luật nhằm nâng cao nhận thức của người dân, doanh nghiệp, và cán bộ quản lý về các quy định pháp luật đất đai. Sự phối hợp chặt chẽ giữa lãnh đạo Đảng và cơ quan hành pháp không chỉ đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ trong tổ chức thực hiện mà còn góp phần xây dựng nền quản lý đất đai công bằng, hiệu quả.
5. Kết luận
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Mặc dù hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai đã được cải thiện, nhưng các bất cập trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại. Sự thiếu minh bạch trong quy hoạch, thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất, cùng với tình trạng thao túng giá đất, đã ảnh hưởng đến tính ổn định của thị trường bất động sản. Để khắc phục, cần tăng cường năng lực quản lý, điều chỉnh chính sách giá đất sát với thực tế và nâng cao sự phối hợp giữa các cấp chính quyền. Các giải pháp này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy phát triển bền vững, đồng thời đảm bảo lợi ích công bằng cho tất cả các bên liên quan./.
Tài liệu tham khảo
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
- Nhóm phóng viên (2024), Bất thường trong đấu giá quyền sử dụng đất - Phải sớm có câu trả lời, truy cập tại https://hanoimoi.vn/bat-thuong-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-phai-som-co-cau-tra-loi-686348.html, truy cập lúc 23h ngày 21 tháng 12 năm 2024
- Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
- Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
TS. Trần Văn Duy – Phó Chánh Văn phòng, Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật
[1] Xem chi tiết: Nhóm phóng viên (2024),
Bất thường trong đấu giá quyền sử dụng đất - Phải sớm có câu trả lời, truy cập tại https://hanoimoi.vn/bat-thuong-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-phai-som-co-cau-tra-loi-686348.html, truy cập lúc 23h ngày 21 tháng 12 năm 2024
[2] Xem chi tiết: Nhóm phóng viên (2024),
Bất thường trong đấu giá quyền sử dụng đất - Phải sớm có câu trả lời, truy cập tại https://hanoimoi.vn/bat-thuong-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-phai-som-co-cau-tra-loi-686348.html, truy cập lúc 23h ngày 21 tháng 12 năm 2024
[3] Xem chi tiết: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024),
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
[4] Xem chi tiết: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024),
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
[5] Xem chi tiết: Bộ Tài nguyên và môi trường (2024),
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Bộ Tài nguyên và môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.