Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với nhiều quy định mới nhằm tăng cường hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành án dân sự, việc áp dụng các quy định này đã nảy sinh nhiều khó khăn, đặc biệt là về việc xử lý trong trường hợp đất nông nghiệp hết hạn sử dụng. Điều này gây ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả thực thi pháp luật, đòi hỏi sự thống nhất trong hướng dẫn và thực hiện. Bài viết phân tích các khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến về việc xử lý trong trường hợp đất nông nghiệp hết hạn sử dụng, từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo tính khả thi, thống nhất trong thực tiễn tổ chức thi hành án dân sự (THADS). Bài viết thể hiện quan điểm tác giả trong việc đánh giá một số nội dung cơ bản theo Luật Đất đai năm 2024 về nội dung trên.
1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 quy định về phân loại đất, quy định căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; d) Đất nuôi trồng thủy sản; đ) Đất chăn nuôi tập trung; e) Đất làm muối và g) Đất nông nghiệp khác. Theo quy định hiện hành, trong thời gian quyền sử dụng đất đối với nhóm đất nông nghiệp còn thời hạn, các bên có thể tiến hành các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho… là bình thường trong cuộc sống. Tuy nhiên, có không ít trường hợp trong thực tế các chủ thể xác lập giao dịch ở thời điểm bất động sản không còn thời hạn sử dụng đất.
Từ đó, câu hỏi đặt ra là loại giao dịch về xử lý đất nông nghiệp hết hạn sử dụng trong hoạt động thi hành án dân sự được xử lý như thế nào?
2. Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về xử lý đất nông nghiệp hết hạn sử dụng trong hoạt động thi hành án dân sự
a) Thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013:
Trong khi đó theo quy định tại khoản 3, Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định, theo đó hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013. Ngoài ra tại khoản 2, Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Nếu căn cứ vào khoản 3 Điều 210 Luật đất đai và khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cơ quan THA có quyền kê biên xử lý tài sản của người phải THA và cơ quan có thẩm quyền phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho người mua được tài sản. Nhưng phòng tài nguyên môi trường lại căn cứ vào khoản 4 Điều 95 và Điều 188 có văn bản trả lời cho rằng đất này hết thời hạn sử dụng không thực hiện được việc chuyển nhượng, không giao dịch được cho nên cơ quan THA không thể kê biên xử lý được. Vì kê biên bán đấu giá không thể làm thủ tục sang tên cho người mua tài sản.
Qua trường hợp trên có thể thấy vướng mắc hiện nay là việc xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng. Luật Đất đai cũng như Luật THADS quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải còn trong thời hạn sử dụng. Cho nên nếu cơ quan THA kê biên xử lý quyền sử dụng đất nói trên, thì cơ quan tài nguyên môi trường cũng không làm thủ tục chuyển nhượng cho người mua tài sản. Phòng Tài nguyên môi trường yêu cầu người sử dụng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động về đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai. Vì việc đăng ký biến động về đất đai là bắt buộc khi có thay đổi về thời hạn sử dụng đất (điểm e, khoản 4, Điều 95); nếu đất đai đã hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền không cho phép thực hiện việc giao dịch có liên quan
[1].
b) Thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024:
Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Hiện nay, khi áp dụng còn có nhiều quan điểm khác nhau:
- Ý kiến 1: Cơ quan THADS được xử lý sử dụng đất nông nghiệp hết hạn sử dụng đất trong trường hợp đã kê biên mà tại thời điểm kê biên quyền sử dụng đất vẫn còn hạn sử dụng nhưng quá trình thẩm định giá, bán đấu giá thì quyền sử dụng đất mới hết hạn.
- Ý kiến 2: Khi cơ quan THADS tiến hành xác minh (chưa kê biên) mà quyền sử dụng đất nông nghiệp của người phải thi hành án đã hết hạn sử dụng thì vẫn được kê biên, xử lý theo quy định.
Mặt khác, tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Hoặc khoản 7 Điều 45 thì quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”. Như vậy, còn có cách hiểu khác nhau,
việc có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện phê duyệt thì phải có trước khi bán đấu giá hay khi đã bán đấu giá thành, lúc chuyển nhượng cho người nhận duyệt phương án chuyển nhượng mới cần để thực hiện việc chuyển nhượng.
Theo quan điểm của tác giả, nguyên nhân là trong thời gian qua, các cơ quan nhà nước chưa có hướng dẫn việc gia hạn thời gian sử dụng đất đối với đất có thời hạn chưa đầy đủ, rõ ràng khiến nhiều người dân hiểu lầm quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Đất nông nghiệp của hộ gia đình sẽ được tự động gia hạn sử dụng khi hết thời hạn sử dụng đất mà không cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất. Bởi lẽ, việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a, khoản 1 điều 172. Theo đó, Điểm a, khoản 1, điều 172 luật Đất đai 2024 quy định: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại điều 176 của luật này là 50 năm.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong trường hợp này, các cơ quan liên quan (thi hành án dân sự và tài nguyên môi trường) cần phối hợp để xác định rõ phương án xử lý và quyền lợi của các bên liên quan.
3. Gợi mở một số đề xuất giải pháp để giải quyết khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về xử lý đất nông nghiệp hết hạn sử dụng trong hoạt động thi hành án dân sự
Những giải pháp sau cần được triển khai đồng bộ, trong đó đặc biệt chú trọng đến việc hoàn thiện khung pháp lý, phối hợp giữa các cơ quan quản lý và minh bạch hóa quy trình xử lý. Điều này không chỉ giúp giải quyết khó khăn hiện tại mà còn ngăn ngừa các tranh chấp và bất cập trong tương lai:
Thứ nhất, tăng cường công tác hoàn thiện khung pháp lý: Quy định rõ quyền sử dụng đất nông nghiệp hết hạn, theo đó Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cần quy định cụ thể về quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết hạn, đặc biệt trong các trường hợp đất này thuộc diện phải xử lý để thi hành án dân sự. Cần hướng dẫn rõ ràng hơn
khi hết hạn, quyền sử dụng đất có tiếp tục được gia hạn hay không? Nếu gia hạn, điều kiện và trình tự như thế nào? Hậu quả pháp lý có liên quan? Đồng thời, hướng dẫn cụ thể về xử lý đất hết thời hạn sử dụng trong quá trình xử lý tài sản thi hành án.
Bổ sung quy định trong Luật Thi hành án dân sự hiên hành về quyền xử lý đất nông nghiệp hết hạn
và quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan quản lý đất đai trong việc phối hợp xử lý loại đất này.
Thứ hai, tăng cường cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý. Coi trong cơ chế liên ngành phối hợp giữa: Cơ quan thi hành án dân sự, Cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tư pháp khác có liên quan. Qua đó, tạo thế chủ động trong hoạt động nghiệp vụ của cơ quan THADS trong trường hợp đất hết hạn sử dụng nhưng không được gia hạn, cơ quan thi hành án có thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất kèm tài sản trên đất. Sau khi đấu giá, người trúng đấu giá có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn đất, nếu đáp ứng điều kiện.
Thứ ba, thực hiện giải pháp tăng cường quản lý và minh bạch hóa quy trình. Ứng dụng công nghệ quản lý đất đai bằng cách số hóa hồ sơ đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp hết hạn sử dụng, để thuận tiện trong việc theo dõi, thẩm định và xử lý trong quá trình thi hành án. Kết nối dữ liệu giữa cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan quản lý đất đai để bảo đảm tính đồng bộ và minh bạch. Qua đó, minh bạch thông tin về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn và giá trị đất trong các phiên đấu giá để tránh tranh chấp hoặc khiếu kiện.
Thứ tư, thực hiện nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ THADS; thực hiện tuyền thông pháp luật và pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Đào tạo cán bộ THADS về việc nâng cao hiểu biết về Luật Đất đai năm 2024 và các quy định liên quan đến đất nông nghiệp hết hạn, giúp cán bộ thi hành án xử lý các vụ việc phức tạp hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, tăng cường truyền thông pháp luật và pháp quyền xã hội chủ nghĩa cho người dân, doanh nghiệp thông qua việc tăng cường phổ biến các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt khi đất hết hạn hoặc trong trường hợp thi hành án dân sự.
4. Kết luận
Luật Đất đai năm 2024 đã mang đến những quy định đổi mới và tiến bộ, nhằm khắc phục các bất cập của Luật Đất đai 2013, đặc biệt trong việc xử lý đất nông nghiệp hết hạn sử dụng trong thi hành án dân sự. Tuy nhiên, để những cải cách này phát huy hiệu quả, cần sớm cụ thể hóa các quy định thông qua văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và nâng cao năng lực thực thi pháp luật. Việc giải quyết triệt để những vướng mắc không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan mà còn tạo nền tảng cho công tác thi hành án dân sự ngày càng minh bạch, công bằng và hiệu quả./.
TS. Trần Văn Duy – Phó Chánh Văn phòng, Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật
Tài liệu tham khảo
- Chỉnh phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
- Chính phủ (2021), Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Hà Nội.
- Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2024), Công văn số 2441/HAN- KHDN1 ngày 11/10/2024 của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội (Vietcombank Hà Nội) về việc hướng dẫn giải quyết vướng mắc của Cục Thi hành án dân sự (THADS) tỉnh Phú Thọ liên quan đến công tác đấu giá tài sản thi hành án, Hà Nội.
- Phạm Thị Hiền (2023), Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân trong công tác THADS, truy cập tại Cổng Thông tin điện tử thi hành án dân sự, Hà Nội.
- Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
- Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
[1] Phạm Thị Hiền (2023),
Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân trong công tác THADS, truy cập tại Cổng Thông tin điện tử thi hành án dân sự, Hà Nội.