1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2024, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Với nhiều quy định mới được ban hành,
Luật này kỳ vọng nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong các giao dịch và hoạt động liên quan đến đất. Tuy nhiên, trong thực tế tổ chức THADS, một số quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 đã phát sinh những vướng mắc, đòi hỏi sự quan tâm và giải quyết kịp thời của cơ quan có thẩm quyền. Một trong những vấn đề nổi bật là các khó khăn liên quan đến về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024). Theo các quy định mới,
việc tổ chức bán đấu giá tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng nhiều điều kiện chặt chẽ hơn,
nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo minh bạch trong quá trình xử lý. Tuy nhiên,
thực tiễn triển khai đã cho thấy sự thiếu đồng nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật giữa các địa phương, cơ quan thi hành án và tổ chức đấu giá. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ xử lý các vụ việc mà còn gây khó khăn cho các bên đương sự trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Một yếu tố khác góp phần làm gia tăng thách thức là việc
thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết từ các cơ quan có thẩm quyền. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định khá đầy đủ về nguyên tắc, thủ tục và điều kiện liên quan đến điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, nhưng sự phức tạp của các quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai đòi hỏi các hướng dẫn cụ thể hơn.
Từ thực tiễn trên, cần có sự thống nhất trong việc hướng dẫn áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm việc ban hành các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể hơn về quy trình, thủ tục và điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
2. Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong thực tiễn tổ chức thi hành án dân sự
2.1. Điều kiện về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm: Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 quy định tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng điều kiện
"đã được đăng ký" mới đủ điều kiện bán đấu giá. Tuy nhiên, luật không làm rõ nội hàm của việc
“đã được đăng ký” cũng như không có điều khoản chuyển tiếp cụ thể cho các trường hợp đang xử lý theo quy định cũ.
Điều này dẫn đến hai quan điểm trái chiều:
Quan điểm 1: Tiếp tục bán đấu giá tài sản đã kê biên
. Theo khoản 1 Điều 61 điều khoản chuyển tiếp và Điều 55 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên, thỏa thuận có thể có nội dung về trường hợp:
“Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật”. Theo khoản 4 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 có quy định
“Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý” và
“Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm”. Mặt khác, tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có nêu thống nhất đưa tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để đảm bảo thi hành án tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, đối chiếu với quy định của pháp luật thì không bắt buộc phải dừng việc tổ chức đấu giá tài sản để đăng ký tài sản theo quy định của Điều 46 Luật Đất đai năm 2024. Tài sản hình thành trong tương lai đã được đăng kí giao dịch bảo đảm có thể được hiểu là tài sản đã được đăng ký theo quy định của pháp luật, cơ quan THADS có căn cứ xem xét xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo các quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP,
theo đó tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai đã đăng ký giao dịch bảo đảm có thể được xử lý mà không cần chờ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Cơ quan THADS có thể căn cứ vào kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện chuyển quyền sở hữu cho người trúng đấu giá.
Quan điểm 2: Tạm dừng bán đấu giá, đăng ký tài sản theo Luật Đất đai năm 2024. Theo khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, quy định pháp luật mới phải được áp dụng kể từ thời điểm có hiệu lực. Do đó, việc bán đấu giá tài sản không đủ điều kiện đăng ký theo Luật Đất đai năm 2024 phải tạm dừng để bổ sung thủ tục đăng ký tài sản. Tuy nhiên, hiện chưa có sự thống nhất trong cách hiểu
"đã được đăng ký" là đăng ký giao dịch bảo đảm hay đăng ký quyền sở hữu.
Tuy nhiên, quan điểm của tác giả: Luật Đất đai năm 2024 không có quy định chuyển tiếp rõ ràng, do đó cần phải có hướng dẫn chi tiết bằng văn bản để tránh tuỳ tiện khi áp dụng pháp luật giữa các cấp của cơ quan THADS.
2.2. Hệ quả của sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật: Việc thiếu đồng bộ trong áp dụng pháp luật làm chậm trễ quá trình xử lý tài sản, gây thiệt hại cho các bên liên quan, đặc biệt là người được thi hành án. Cơ quan THADS phải đối mặt với áp lực từ dư luận, rủi ro pháp lý khi đưa ra quyết định không phù hợp.
III. Gợi mở một số đề xuất giải pháp để giải quyết khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong thực tiễn tổ chức thi hành án dân sự
Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực đi vào cuộc sống, việc áp dụng các quy định mới để xử lý các trường hợp bán đấu giá tài sản gắn liền với đất trong thi hành án dân sự đặt ra nhiều thách thức. Để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và minh bạch, cần thiết phải nghiên cứu và triển khai các giải pháp đồng bộ, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan:
- Ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024: Cần xây dựng và ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn chi tiết các quy định, đặc biệt là làm rõ nội hàm của cụm từ
“đã được đăng ký” quy định tại khoản 1 Điều 46. Điều này rất quan trọng trong việc xác định tình trạng pháp lý của tài sản gắn liền với đất, từ đó tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan THADS khi thực hiện.
-
Hướng dẫn cụ thể điều khoản chuyển tiếp: Nên chăng cần có văn bản hướng dẫn bổ sung Luật Đất đai năm 2024
các quy định chuyển tiếp rõ ràng để giải quyết các trường hợp đang xử lý theo quy định cũ. Điều này sẽ giúp tránh tình trạng ách tắc hoặc xung đột pháp lý trong quá trình chuyển giao giữa hai khung pháp lý, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
-
Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thủ tục bán đấu giá: Các quy định liên quan đến bán đấu giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là
tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cần được hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn. Việc này bao gồm việc xác định giá trị tài sản, cơ chế phân chia tiền bán đấu giá, cũng như trách nhiệm của các bên liên quan.
Thứ hai, cơ chế phối hợp liên ngành thống nhất áp dụng pháp luật:
Sự thiếu đồng bộ trong cách hiểu và áp dụng các quy định mới là một trong những nguyên nhân chính gây ra khó khăn trong tổ chức thi hành án. Do đó,
cần thiết phải tăng cường cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan, đặc biệt là giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cần xây dựng và ban hành các văn bản liên ngành hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong thi hành án. Những hướng dẫn này cần dựa trên các nguyên tắc minh bạch, khả thi và phù hợp với thực tiễn để tránh các cách hiểu khác nhau trong cùng một hệ thống pháp luật. Đồng thời,
xây dựng cơ chế phản hồi nhanh như thành lập các nhóm làm việc liên ngành để giải đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024. Việc này sẽ giúp các cơ quan địa phương nhanh chóng xử lý tình huống mà không phải chờ đợi ý kiến từ cấp trên.
Thứ ba, nâng cao năng lực thực thi pháp luật của cơ quan THADS:
Chất lượng thực thi pháp luật phụ thuộc rất lớn vào năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác thi hành án. Do đó, cần tập trung vào các giải pháp nhằm nâng cao năng lực của cơ quan THADS như: tăng cường đào tạo chuyên môn bằng cách tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về xử lý tài sản gắn liền với đất dành cho cán bộ thi hành án. Nội dung đào tạo nên bao gồm kiến thức pháp luật mới, kỹ năng giải quyết tình huống phức tạp và thực hành các trường hợp cụ thể. Đặc biệt, tăng cường trách nhiệm cá nhân bằng cách thiết lập cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả công việc của cán bộ THADS, từ đó nâng cao ý thức trách nhiệm và giảm thiểu sai sót trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Thứ tư, đẩy mạnh truyền thông pháp luật và pháp quyền:
Cần tổ chức truyền thông pháp luật sâu rộng về các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong thi hành án. Tạo diễn đàn đối thoại giữa cơ quan thi hành án dân sự và người dân/ngân hàng/tổ chức pháp chế có liên quan để giải đáp các thắc mắc, từ đó tăng cường niềm tin của công chúng vào hệ thống pháp luật.
IV. Kết luận
Việc áp dụng Luật Đất đai năm 2024 trong tổ chức thi hành án đặt ra nhiều thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả, cần có sự điều chỉnh, bổ sung kịp thời từ phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng như sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan.
Những giải pháp đề xuất trong bài viết là bước đầu để tháo gỡ vướng mắc, hướng tới một nền thi hành án hiệu quả, minh bạch và công bằng.
Tài liệu tham khảo
- Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
- Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2024), Công văn số 2441/HAN- KHDN1 ngày 11/10/2024 của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội (Vietcombank Hà Nội) về việc hướng dẫn giải quyết vướng mắc của Cục Thi hành án dân sự (THADS) tỉnh Phú Thọ liên quan đến công tác đấu giá tài sản thi hành án, Hà Nội.
- Chỉnh phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
- Chính phủ (2021), Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Hà Nội.
TS. Trần Văn Duy – Phó Chánh Văn phòng, Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật