Theo Ngân hàng Thế giới và Công ty tài chính quốc tế thì “có 16 nước đã thực hiện cải cách trong việc đăng ký bất động sản năm 2004. Một phần ba trong số các nước đó đã thực hiện đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian. Tính trung bình, 10 nước đi đầu về cải cách đã giảm 12% số lượng thủ tục, 16% thời gian và 43% chi phí đăng ký” . Đây thực sự là kinh nghiệm quý mà Việt Nam có thể nghiên cứu, học tập trong quá trình hiện đại hóa hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là đăng ký bất động sản). Song, để có thể đạt được mục tiêu nêu trên thì một trong những vấn đề cần nghiên cứu, giải quyết là xác định đúng vị trí của các quy định về đăng ký bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam .
1. Các quy định về đăng ký bất động sản phải đặt trong mối quan hệ thống nhất, đồng bộ với các quy định khác có liên quan của hệ thống pháp luật (bao gồm cả trường hợp “sắp xếp” lại phạm vi điều chỉnh của một số luật).
Thứ nhất, trước hết hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản cần được nghiên cứu, xác định lại phạm vi điều chỉnh để phù hợp với tính chất của từng quan hệ. Ví dụ như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng chỉ điều chỉnh nội dung về quản lý nhà nước đối với các loại bất động sản (các quan hệ hành chính), thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; hành vi cấp phép xây dựng, tạo lập nhà ở, công trình xây dựng khác; hành vi giao rừng, quản lý và bảo vệ rừng... Các nội dung liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh trong một đạo luật chung về đăng ký. Theo chúng tôi, sự phân định không rõ ràng, thiếu chính xác về phạm vi điều chỉnh của các luật là một trong những nguyên nhân dẫn đến pháp luật trong lĩnh vực này ở nước ta thiếu tính đồng bộ, thống nhất.
Thứ hai, các quy định về đăng ký bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các quy định của pháp luật dân sự (trực tiếp là Bộ luật Dân sự). Qua rà soát cho thấy, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã có những quy định quan trọng, tạo nền tảng pháp lý cho hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản vận hành, cụ thể là:
(i) Tách biệt thời điểm đăng ký với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về bất động sản, cụ thể là về cơ bản hợp đồng, giao dịch có hiệu lực kể từ thời điểm được giao kết hợp pháp;
(ii) khẳng định các thông tin về tài sản sau khi đăng ký phải được công khai;
(iii) bước đầu liệt kê không chỉ có quyền sử dụng, quyền sở hữu, mà còn bao gồm các quyền khác như: quyền thế chấp; quyền hưởng dụng; quyền địa dịch; quyền bề mặt…Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã khắc phục tình trạng giao dịch về bất động sản bị Tòa án tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức... Tuy nhiên, một số vấn đề khác chưa được giải quyết triệt để, thấu đáo trong Bộ luật dân sự năm 2015 thì cần được nghiên cứu, xử lý ngay trong chính đạo luật chung, điều chỉnh thống nhất về đăng ký.
Thứ ba, các quy định về thuế, phí đối với bất động sản cũng cần phải có những cải cách triệt để nhằm thúc đẩy các tổ chức, cá nhân thực hiện đầy đủ các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, từ đó phát huy được giá trị gia tăng của hệ thống đăng ký bất động sản trên thực tế
[1]. Ví dụ như: Miễn áp dụng quy định phạt tiền đối với hành vi chậm thực hiện đăng ký trong một thời hạn nhất định; đơn giản hóa các khoản thanh toán; giảm thiểu mức thuế, lệ phí phải nộp cho Nhà nước..., vì kinh nghiệm cho thấy việc giảm thiểu mức thuế, lệ phí trong các giao dịch về bất động sản không đồng nghĩa với giảm nguồn thu cho Nhà nước do số lượng các giao dịch được đăng ký (giao dịch chính thức) tăng sẽ thúc đẩy nguồn thu thuế thu nhập từ bất động sản
[2].
Thứ tư, kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết và tổ chức thực hiện các luật, pháp lệnh của Quốc hội, Nghị định của Chính phủ về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thực tiễn cho thấy, sự chậm trễ trong việc ban hành các văn bản quy định chi tiết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quyền tài sản của người dân, doanh nghiệp, cũng như làm suy giảm hiệu lực, hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký tài sản ở nước ta thời gian qua
[3].
2. Các quy định về đăng ký bất động sản được điều chỉnh trực tiếp bởi một đạo luật chung, thống nhất, trong đó tập trung xử lý một số nội dung như:
- Tiếp tục cụ thể hóa một số vấn đề như:
(i) Quy định rõ ràng về thứ tự ưu tiên giữa chủ sở hữu bất động sản với người thứ ba, theo đó nếu như quyền nào được đăng ký đầu tiên sẽ được thực hiện với sự ưu tiên tuyệt đối và thứ tự cao hơn so với các quyền khác đăng ký sau cho dù giữa các quyền này đối lập nhau;
(ii) mối quan hệ trong một quy trình thống nhất giữa các thiết chế có liên quan đến bất động sản (quản lý đất đai, tài sản gắn liền với đất, công chứng, thuế, đăng ký bất động sản) khi người dân, doanh nghiệp thực hiện quyền của mình…
- Xác định rõ các loại bất động sản là đối tượng đăng ký trên cơ sở đề ra tiêu chí cụ thể đối với bất động sản được đăng ký. Điều này có nghĩa không phải mọi bất động sản theo định nghĩa của Bộ luật Dân sự năm 2015 đều thuộc đối tượng đăng ký.
- Mở rộng phạm vi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trong Sổ đăng ký. Theo đó, các loại quyền liên quan đến bất động sản (quyền sở hữu, quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền thế chấp, các hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…) khi có yêu cầu sẽ được đăng ký.
- Quy định rõ ràng về giá trị pháp lý của việc đăng ký và hiệu lực công tín của hệ thống đăng ký. Theo đó, cần “giải quyết” hậu quả pháp lý trong trường hợp bất động sản không được đăng ký (điều chỉnh ở 02 góc độ là:
(i) tác động đến quyền của chủ sở hữu bất động sản và
(ii) tác động đến quyền của người thứ ba). Đồng thời, để thúc đẩy việc đăng ký được thực hiện thì cần khẳng định rõ trường hợp đã
“tin tưởng” vào hệ thống đăng ký để xác lập, thực hiện giao dịch với người có tên trong Sổ đăng ký bất động sản thì được pháp luật bảo vệ (hiệu lực công tín). Điều này cũng đồng nghĩa là các quyền liên quan đến bất động sản đã đăng ký thì được
“suy đoán” là chính xác và đúng sự thật.
- Quy định quy trình, thủ tục đăng ký bất động sản; đổi mới mô hình cơ quan đăng ký bất động sản trên nguyên tắc trực tiếp cung cấp dịch vụ công, không phụ thuộc cấp hành chính, vận hành trên nền tảng ứng dụng công nghệ thông tin và có nhiệm vụ thực hiện việc đăng ký lần đầu, đăng ký biến động
[4].
- Khẳng định thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản trong Sổ đăng ký hoàn toàn minh bạch, công khai. Thông tin được ghi nhận trong Sổ đăng ký là thông tin gốc, có giá trị pháp lý cao nhất, trong khi Giấy chứng nhận đăng ký chỉ là một dạng cụ thể của trích lục thông tin cơ bản từ Sổ đăng ký nên Giấy chứng nhận không có ý nghĩa tuyệt đối khi chủ sở hữu tham gia giao dịch.
Việc nghiên cứu, xác định vị trí của các quy định về đăng ký bất động sản trong hệ thống pháp luật là cần thiết nhằm hướng đến mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký tài sản hiện đại, chính xác, minh bạch và thân thiện, góp phần tạo lập đầy đủ thiết chế phục vụ sự vận hành của nền kinh tế thị trường ở nước ta./.
Hồ Quang Huy
[1] Nguyễn Quang Tuyến (tháng 11/2006),
Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong 20 năm Đổi mới, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 87, Hà Nội.
[2] Theo ấn phẩm
Môi trường kinh doanh năm 2006 của Ngân hàng thế giới và Công ty tài chính quốc tế đồng xuất bản thì đã có 31 nước thực hiện gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán và giảm thiểu hợp lý các khoản phải nộp liên quan đến đăng ký bất động sản hoặc điển hình như tháng 7 năm 2004, chính quyền bang Maharashtra (Ấn Độ) đã giảm thuế trước bạ từ 10% xuống còn 5% và kết quả là tổng thu từ thuế tăng lên 20%, trong đó 80% là từ các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
[3] Ví dụ như: Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần khắc phục tình trạng Thông tư hướng dẫn loại cây lâu năm được đăng ký sở hữu chậm được ban hành như thời gian qua.
[4] Tại CHLB Đức và Hàn Quốc, việc đăng ký do công chức quản lý văn bằng tại Tòa án khu vực thực hiện, tại Cộng hòa Liên bang Nga, người được bổ nhiệm chức vụ đăng ký viên phải có trình độ Đại học luật, trong khi tại Nhật Bản thì chuyên viên pháp lý của Cục Pháp vụ thực hiện đăng ký. Trước đây, khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tại Việt Nam thì Phủ Toàn quyền Đông Dương cũng đã “
mở cửa” cho thanh niên Việt Nam đỗ Luật khoa cử nhân vào ngạch Quản thủ viên điền thổ...