Tại mỗi quốc gia, pháp luật về đăng ký bất động sản có vị trí quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các tổ chức, cá nhân khi xác lập, thực hiện giao dịch, qua đó giảm thiểu, ngăn ngừa tranh chấp phát sinh và giúp thị trường bất động sản vận động minh bạch, an toàn, công khai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện đang tồn tại quá nhiều hạn chế, bất cập mang tính “hệ thống”. Trong bối cảnh đó, việc tập trung nghiên cứu để giải mã, nhận diện đúng bản chất của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định cách thức tiếp cận, phương pháp điều chỉnh phù hợp, hiệu quả.
1. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu và sách tham khảo cho thấy có nhiều định nghĩa về “đăng ký”, ví dụ như: “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý” hoặc “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó” hoặc “Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” hoặc “Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được”... Ngoài ra, khi định nghĩa về đăng ký quyền sở hữu, trong Từ điển luật học có nêu: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự” và “Đăng ký quyền sử dụng đất: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sở sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai”. Ngoài ra, một số tác giả khi nghiên cứu về đăng ký bất động sản cũng đã đề xuất trong công trình khoa học của mình một số khái niệm như: “Đăng ký bất động sản là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của chủ sở hữu bất động sản” hoặc “Đăng ký bất động sản là việc tạo ra nguồn thông tin công khai (trong một quyền sổ công) về sự tồn tại của những quyền gắn liền với một bất động sản hữu hình (quyền có tính chất đối vật). Những quyền đó, hoặc được xác lập và tồn tại trước khi nguồn thông tin được tạo ra, dựa trên những căn cứ hợp pháp; hoặc được xác lập và tồn tại từ việc tạo ra nguồn thông tin đó, bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng không phụ thuộc vào sự lựa chọn cách thức xác lập quyền như đã nêu, những quyền gắn liền với bất động sản chỉ có thể thực thi để chống lại bên thứ ba (đối kháng với bên thứ ba) kể từ thời điểm thông tin về quyền được công khai”. Qua các định nghĩa nêu trên, tôi nhận thấy có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm đăng ký nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng gồm các đặc điểm chủ yếu như: (i) Đăng ký là hành vi được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Đăng ký được ghi nhận trên cơ sở nội dung kê khai (khai báo) của cá nhân, tổ chức (iii) Nội dung đăng ký có tính khách quan, là chứng cứ để các chủ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Ngoài ra, cũng có những định nghĩa về đăng ký liên quan đến bất động sản trước tiên và chủ yếu vẫn mang tính chất quản lý hành chính nhà nước, ví dụ như: “Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất”. Cách tiếp cận như định nghĩa nêu trên không phù hợp với tính chất của quyền sử dụng đất (một loại hàng hóa đặc biệt), cũng như không phản ánh đúng bản chất của mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, vì khoa học pháp lý đã thừa nhận rộng rãi về mục tiêu của cơ chế đăng ký bất động sản phải là “sự an toàn của việc lưu chuyển bất động sản, đó là “mảnh ghép mang tính chìa khóa” để tăng cường Nhà nước pháp quyền, tăng trưởng kinh tế bền vững và trật tự an toàn xã hội”.
Về vấn đề này, nhìn từ góc độ pháp luật thực định, mà cụ thể là quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 thì “Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”. Khái niệm nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã đề cập đến nội dung của hoạt động đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là “kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”, không phải là “hiện trạng vật lý” của thửa đất, tài sản gắn liền với đất (ví dụ: Diện tích, số tờ bản đồ, số thửa đất hay kết cấu công trình, số tầng của công trình xây dựng...). Song, khái niệm đó vẫn chưa thể hiện được chủ thể thực hiện hành vi đăng ký (từ góc độ Nhà nước, cũng như góc độ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) và đặc biệt là giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Định nghĩa tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng từ “ghi nhận” và nếu xét về ngữ nghĩa thì từ này hoàn toàn khác với từ “công nhận” được sử dụng tại khoản 7 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004. Thực tiễn cho thấy, việc sử dụng từ “ghi nhận” trong khái niệm về đăng ký của Luật Đất đai năm 2013 hoàn toàn không phù hợp với hệ quả mà hiện nay khi giải quyết tranh chấp, Tòa án cấp có thẩm quyền xác định là nếu hợp đồng về quyền sử dụng đất không đăng ký thì chưa làm phát sinh hiệu lực mặc dù hợp đồng đó đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì vậy, hợp đồng bị vô hiệu với lý do vi phạm quy định về hình thức. Ngoài ra, nếu chưa tìm hiểu kỹ nội hàm của khái niệm được quy định thì việc sử dụng từ ngữ “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” của Luật Đất đai năm 2013 thì rất dễ dẫn đến cách hiểu đối tượng đăng ký trong trường hợp này chính là hiện trạng vật lý của bất động sản (đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất), trong khi thực chất của đăng ký chính là xác định được rõ ràng về tình trạng pháp lý của bất động sản (quyền sở hữu và các dịch chuyển quyền liên quan đến bất động sản).
Về nguyên tắc, nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông qua các hành vi cầm, nắm... (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình). Khoa học pháp lý thừa nhận nguyên tắc suy đoán trong việc xác định chủ sở hữu động sản. Điều này có nghĩa là chủ thể nào đang chiếm hữu thực tế động sản thì chủ thể đó được suy đoán là chủ sở hữu của chính động sản đó. Đồng thời, việc chiếm hữu trực tiếp động sản cũng là cách thức để chủ sở hữu công khai quyền của mình đối với người thứ ba. Về vấn đề này, chế độ pháp lý áp dụng với bất động sản lại hoàn toàn khác với động sản. Do việc chiếm hữu bất động sản không thể thực hiện trực tiếp thông qua hành vi cầm, nắm... nên việc công khai quyền của chủ sở hữu bất động sản phải được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường thì bất động sản là đối tượng của giao dịch và việc chuyển dịch quyền liên quan đến bất động sản thường xuyên diễn ra. Thực tế đó đòi hỏi hệ thống đăng ký không chỉ ghi nhận để công khai, minh thị về quyền sở hữu, mà còn bao gồm cả các vật quyền khác liên quan đến bất động sản (ví dụ: quyền thế chấp, quyền thuê, quyền góp vốn...).Như vậy, thông qua hệ thống đăng ký, chủ sở hữu bất động sản sẽ xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thời điểm đăng ký chính là căn cứ để xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng. Nếu bất động sản không được đăng ký thì người thứ ba sẽ không biết và không thể biết được tình trạng pháp lý của bất động sản tại một thời điểm cụ thể. Điều này đồng nghĩa với hệ quả là những nội dung được thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ không có ý nghĩa ràng buộc đối với người thứ ba. Như vậy, đăng ký bất động sản là một nhu cầu tất yếu và không thể thiếu khi các quốc gia vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trường, trong đó có sự tồn tại của thị trường bất động sản. Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì có quyền sử dụng đất (gồm tập hợp nhiều quyền liên quan đến thửa đất cụ thể). Do vậy, bên cạnh quyền sở hữu đất đai thì quyền sử dụng đất và các dịch chuyển quyền cũng cần được ghi nhận thông qua hệ thống đăng ký, vì suy cho cùng thì quyền sử dụng đất cũng là quyền liên quan đến đất đai - một loại bất động sản theo định nghĩa của pháp luật dân sự.
Từ những phân tích nêu trên, khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được nhìn nhận như sau: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký bất động sản sự kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để xác lập hiệu lực đối kháng giữa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất với người thứ ba theo quy định của pháp luật.
2. Đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Để hiểu rõ hơn bản chất pháp lý của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chúng tôi tập trung phân tích một số đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Đối tượng đăng ký là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất
Đối với động sản thì nguyên tắc suy đoán truyền thống là căn cứ vào người nào đang chiếm giữ vật để xác định người đó có quyền. Đối với bất động sản, do không thể chuyển giao, chiếm giữ thực tế được nên để một chủ thể khẳng định mình có quyền với bất động sản thông qua việc ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản tại hệ thống sổ sách công, đó cũng chính là cách thức để công bố về sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản. Về vấn đề này, pháp luật các nước quy định việc ghi nhận tình trạng pháp lý (quyền) của một chủ thể đối với bất động sản, không phải là các thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, mà được xác định là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản. Trên thực tế, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản hoặc Hàn Quốc cũng có quy định riêng về đăng ký hiện trạng bất động sản, nhưng cũng chỉ nhằm xác định rõ các quyền đối với bất động sản sau khi tạo lập, chia tách, hợp nhất, sáp nhập bất động sản.
Ở Việt Nam, pháp luật dân sự hiện hành vẫn chưa tách biệt rõ ràng thời điểm đăng ký với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Vì vậy, mặc dù hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất đã được các bên tự nguyện giao kết, chủ động thực hiện, nhưng nếu chưa đăng ký thì thỏa thuận (hợp đồng, giao dịch) đó có nguy cơ bị Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền tuyên vô hiệu. Đây là điều bất cập trong thực tiễn giao kết, thực hiện hợp đồng và là nguyên nhân dẫn đến bất ổn cho các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất ở nước ta thời gian qua.
Thứ hai: Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba hoặc đơn giản đăng ký chỉ có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba
Qua nghiên cứu cho thấy, hiệu lực đối kháng với người thứ ba chính là nền tảng căn bản của mọi chế độ đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký như sau:
Hệ thống thứ nhất quy định đăng ký chỉ để đối kháng với người thứ ba (ví dụ: Nhật Bản, CH Pháp), còn quyền của chủ sở hữu bất động sản được xác lập từ khi giao dịch được giao kết hợp pháp. Với hệ thống này thì việc đăng ký không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền của chủ sở hữu bất động sản. Song song với đó, hệ thống này không công nhận hiệu lực công tín, nghĩa là thông tin được lưu giữ tại hệ thống đăng ký chỉ có ý nghĩa tham khảo, không có ý nghĩa khẳng định quyền của người trong Sổ đăng ký la tuyệt đối. Do vậy, thủ tục đăng ký của hệ thống này đơn giản và có thể được bổ khuyết bởi các thiết chế khác (ví dụ: Công chứng hoặc tự tra cứu thông tin từ nhiều nguồn khác). Với hệ thống nêu trên, hợp đồng khi đã được giao kết hợp pháp, nếu không đăng ký thì quyền sở hữu bất động sản vẫn được chuyển giao cho bên nhận chuyển quyền (bên mua, bên nhận tặng cho...) hoặc vật quyền của người không phải chủ sở hữu bất động sản vẫn được xác lập trên bất động sản (quyền của bên thuê, quyền của bên nhận bảo đảm). Vậy đối kháng ở đây được hiểu là như thế nào? Đối kháng ở đây có nghĩa người thứ ba (bất kỳ ai không phải là một trong hai chủ thể đã giao kết hợp đồng) buộc phải biết về việc bất động sản đã được bên nhận chuyển quyền hoặc người không phải chủ sở hữu xác lập quyền của mình lên bất động sản. Khi phát sinh tranh chấp thì quyền của người đã đăng ký luôn được hưởng thứ tự ưu tiên.
Hệ thống thứ hai quy định đăng ký ngoài ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng, còn là căn cứ (điều kiện) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (ví dụ: CHLB Đức, Trung Quốc, CHLB Nga). Đối với hệ thống này, nếu hợp đồng đã được giao kết hợp pháp, nhưng quyền đối với bất động sản chỉ có thể được xác lập, thay đổi, chấm dứt nếu được đăng ký. Ngược lại với hệ thống thứ nhất, hệ thống đăng ký thứ hai công nhận hiệu lực công tín, nghĩa là người đã tin tưởng vào thông tin được lưu tại cơ quan đăng ký sẽ được bảo hộ quyền lợi đối với giao dịch mà mình đã xác lập. Hệ thống thứ nhất đòi hỏi hệ thống thông tin về bất động sản phải thực sự đầy đủ, chính xác, với độ minh bạch cao, đồng thời thủ tục đăng ký của hệ thống này thường phức tạp, kéo dài, tốn kém. Tuy nhiên, hệ thống đăng ký bất động sản vận hành theo hệ thống thứ hai hoàn toàn không phủ nhận thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, điều này có nghĩa pháp luật có cơ chế để bảo đảm cho thỏa thuận trong hợp đồng được thực thi.
Điều đáng tiếc là đến thời điểm hiện nay, Việt Nam vẫn chưa định hình được hệ thống đăng ký thuộc hệ thống nào trong 02 hệ thống đăng ký nêu trên, vì vẫn có sự mập mờ giữa đăng ký quyền và đăng ký giao dịch (hợp đồng không đăng ký thì dẫn đến nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu), cũng như thiếu sự rõ ràng trong quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký (khi giải quyết tranh chấp, Tòa án vẫn có quyền hủy kết quả đăng ký, Giấy chứng nhận đã được Nhà nước cấp).
Thứ ba: Đăng ký có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện (theo yêu cầu), nhưng phải bảo đảm nguyên tắc thống nhất đối với mọi bất động sản và được thực hiện theo trình tự, thủ tục thống nhất do pháp luật quy định
Việc đăng ký bất động sản được thực hiện tự nguyện hay bắt buộc là do quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia (ví dụ: CHLB Đức, Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung Hoa, Liên bang Nga quy định đăng ký bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc, trong khi đối với Nhật Bản, Hàn Quốc, Cộng hòa Pháp quy định đăng ký bất động sản không phải là nghĩa vụ bắt buộc, mà do các bên tự nguyện). Tuy nhiên, quy chuẩn bắt buộc hoặc tự nguyên luôn được áp dụng chung, thống nhất đối với tất cả các loại bất động sản. Với nguyên tắc chung đó, khi chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký bất động sản thì thủ tục đăng ký cũng sẽ được thực hiện thống nhất theo quy định của pháp luật.
Về vấn đề này, Việt Nam đã lựa chọn cách thức “lưỡng tính”, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn các loại tài sản gắn liền với đất thì được đăng ký khi chủ sở hữu có yêu cầu (đăng ký tự nguyện). Song, có một điều khác biệt là riêng đối với nhà ở, nếu không đăng ký để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu thì nhà ở đó sẽ không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, cho dù quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập cho chủ sở hữu từ thời điểm tạo lập hợp pháp nhà ở (Điều 12, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014). Cách tiếp cận thiếu dứt khoát như trên của pháp luật Việt Nam dẫn đến cách thức điều chỉnh đối với mỗi loại bất động sản của Nhà nước cũng khác nhau, trong khi về nguyên tắc thì bất động sản thường là một khối thống nhất (là đối tượng) của một giao dịch (hợp đồng) cụ thể.
Thứ tư: Việc đăng ký được thực hiện bởi (i) tổ chức dịch vụ hành chính công hoặc (ii) cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hoặc (iii) kết hợp giữa cơ quan hành chính với tổ chức dịch vụ hành chính công.
Tùy thuộc vào mục tiêu và cách thức vận hành của hệ thống đăng ký ở mỗi quốc gia mà chủ thể có thẩm quyền đăng ký được xác định là tổ chức dịch vụ hành chính công hoặc kết hợp giữa cơ quan hành chính với tổ chức dịch vụ hành chính công (thuộc hệ thống hành pháp) hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (thuộc hệ thống tư pháp), với thẩm quyền được xác định theo phạm vi địa hạt, ví dụ như: Ở CH Pháp, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thuộc Bộ Tài chính, còn ở Nhật Bản thì thuộc Bộ Tư pháp, ở Thụy Điển thuộc Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia của Bộ Môi trường, trong khi đó ở CHLB Đức hoặc Hàn Quốc thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản lại là Tòa án. Tuy nhiên, theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới và Tập đoàn tài chính quốc tế thì “đăng ký bất động sản là một công việc hành chính chứ không phải là công việ của tòa án. Việc tham gia của tòa án vào quá trình này là chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra tăng thêm 70%. Chính điều này đã khiến cho việc đăng ký phải mất hàng tháng hoặc thậm chí hàng năm”. Trong khi đó, hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam hiện được tổ chức theo nguyên tắc kết hợp giữa cấp hành chính (cấp tỉnh hoặc cấp huyện) với chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền đăng ký ở Việt Nam còn là sự kết hợp giữa dịch vụ hành chính công với cơ quan hành chính, cụ thể là: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký lần đầu), còn Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) là đơn vị sự nghiệp, thực hiện việc đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).
Điều này cho thấy, mỗi quốc gia tuỳ thuộc điều kiện kinh tế - xã hội sẽ quyết định, lựa chọn mô hình tổ chức, cũng như xác định mức độ tập trung của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, xu thế xây dựng cơ quan đăng ký tập trung, thống nhất, phân định thẩm quyền theo địa hạt (không phân biệt theo chủ thể) là một hướng đi đúng, mang tính tất yếu của hệ thống đăng ký hiện đại.
Thứ năm: Hệ thống đăng ký chỉ có giá trị nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu
Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là mục tiêu quan trọng hàng đầu của tất cả các hệ thống đăng ký bất động sản trên thế giới, điều này có nghĩa nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản không được công bố công khai thì hệ thống đăng ký hoàn toàn trở nên vô nghĩa. Vì vậy, thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền được lưu giữ và cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam, vấn đề minh bạch hóa các thông tin đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền không phải lúc nào cũng được thực hiện, dẫn đến nhiều rủi ro phát sinh, vì các chủ thể thiếu thông tin cần thiết để xác lập, thực hiện hợp đồng. Hệ quả là, nhiều trường hợp để có thế có được thông tin thì các cá nhân, tổ chức buộc phải chấp nhận mức chi phí cao hoặc phải có quan hệ tốt với chính các cơ quan có thẩm quyền đăng ký. Về vấn đề này, Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo khuyến nghị “các Chính phủ phải hành động để các thông tin về tài sản được công bố cho công chúng và thu thập thêm các dữ liệu và phản hồi từ công chúng theo các cách thức mới thông qua tăng cường cơ hội cho công chúng tham gia tranh luận về các quyền tài sản”.
Nghiên cứu khía cạnh lý luận trên cơ sở so sánh giữa pháp luật Việt Nam và pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, Việt Nam cần phải sớm lựa chọn dứt khoát mô hình tổ chức hệ thống đăng ký bất động sản để từ đó có định hướng nhất quán trong quá trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật và tổ chức thực thi hiệu quả các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất./.
Hồ Quang Huy