Khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (có thể gọi chung là “Hộ gia đình sử dụng đất” thì một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt hiện nay là xác định thành viên của “Hộ gia đình” như thế nào. Có rất nhiều quan điểm đưa ra để xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất”. Quan điểm thứ nhất cho rằng: khi công chứng, chứng thực liên quan đến “Hộ gia đình sử dụng đất” thì chỉ cần yêu cầu người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được uỷ quyền ký tên. Quan điểm thứ 2 cho rằng: người thực hiện công chứng, chứng thực căn cứ trên sổ hộ khẩu của chủ hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận để xác định những thành viên trong “Hộ gia đình” còn lại và yêu cầu những thành viên trên 15 tuổi cùng ký tên trong hợp đồng, giao dịch. Quan điểm thứ 3 cho rằng: để xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” thì bên cạnh việc căn cứ sổ hộ khẩu gia đình phải có văn bản xác nhận của UBND cấp xã để xác định những thành viên “Hộ gia đình” tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu những thành viên từ 15 tuổi trở lên tại thời điểm ký công chứng, chứng thực cùng ký tên… Chính vì có rất nhiều cách hiểu như vậy nên gây rất nhiều khó khăn, lúng túng cho công chứng viên, cán bộ chứng thực dẫn đến việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thống nhất, khó bảo đảm tính chính xác, đúng pháp luật.
Nghiên cứu các quy định pháp luật trong Bộ luật Dân sự 2005; hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đất đai theo Luật Đất đai 2013; hệ thống văn bản pháp luật về công chứng, chứng thực. Người viết nghiêng về quan điểm thứ 3 để xác định thành viên “Hộ gia đình” khi công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” bởi các lý do sau đây:
Thứ nhất, chúng ta phải hiểu như thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (hay còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”)
Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Tại Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.
Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là:
Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ hai, cần xem xét về cách thức thể hiện thông tin, xác định người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”.
Theo quy định trước đây tại điểm b, khoản 3, Điều 43 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai thì: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn”.
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.
Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai trước kia và hịên hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Vì vậy, Công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Một vấn đề đặt ra là liệu chủ hộ hay người có tên trên Giấy chứng nhận có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự hay không? Và người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ cần yêu cầu chủ hộ hoặc người có tên trên Giấy chứng nhận ký kết vào hợp đồng, giao dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết? Những người ủng hộ quan điểm này đã viện dẫn quy định tại khoản 2 Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2005, đó là: “Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình” và quy định tại khoản 1, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Quan điểm của người viết cho rằng, nếu chỉ vận dụng những quy định trên là chưa đầy đủ; chưa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên “Hộ gia đình” khác với tư cách của đồng sở hữu trong khối tài sản chung của “Hộ gia đình”. Cũng có thể nói những quy định trên là sự bất cập của hệ thống pháp luật. Khi tham gia hợp đồng, giao dịch không có cơ sở gì để khẳng định rằng người đại diện của hộ gia đình thực hiện vì lợi ích chung của hộ; chưa thể khẳng định đó là sự đồng thuận của các thành viên còn lại.
Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định khác trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành đó là:
Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Tại Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình”, thì chủ Hộ gia đình không đương nhiên có quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, mà còn phải đáp ứng được một số điều kiện như sau:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.
Thứ ba, cơ sở và căn cứ nào để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất”
Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Với khái niệm đã được quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 với 02 dấu hiệu đặc trưng đã nêu trên thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.
Như vậy, đến thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, có thể có những biến động, phát sinh thêm thành viên gia đình; thành viên hộ gia đình đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ… Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, công chứng viên, người thực hiện chứng thực, các cơ quan khác có liên quan sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để công chứng viên, người chứng thực xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” khi thực hiện công chứng, chứng thực của hộ gia đình./.
Lưu Quốc Chính