Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định được thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thực bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của pháp luật thì việc xác định thời điểm có hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau, điều này đã và đang gây không ít khó khăn trong thực tế hiện nay.
Xét về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Đây là quy định về giao dịch dân sự nói chung, Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2005 còn có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng dân sự: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” như vậy để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. đây là điều kiện để các bên khi tham gia giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức như pháp luật đã quy định.
Và theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng năm 2006 cũng như quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 (sẽ có hiệu lực ngày 01/01/2015) quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Theo đó, ta hiểu rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Thứ hai, xét về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Từ đó có thể thấy rằng xác lập hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký. Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi nào? Phải áp dụng quy định nào của pháp luật để xác định? Không những thế, khi chúng ta cho rằng, hợp đồng được thiết lập trong các giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì có nghĩa là kể từ thời điểm này việc thực thi hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này khó có thể được chấp nhận, bởi vì thường trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết. Hơn nữa, không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
Hiện nay, các giao dịch liên quan đến đất đai thường xuyên xảy ra tranh chấp và một vấn đề quan trong cần phải làm sáng tỏ các tranh chấp này là thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu để xác định thời điểm chịu rủ ro thuộc về bên nào. Nhưng có thể thấy với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản pháp luật. Chính vì vậy, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức ràng buộc nhau về quyền và nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nhưng có thể thấy với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản pháp luật.
Minh Nhất