Khoản 6 Điều 90 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân có các quyền quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai.
Theo quy định tại Điều 90, Điều 110 Luật Đất đai năm 2003 thì người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất còn lại ít nhất là năm năm thì tổ chức kinh tế có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.
Khoản 5 Mục II Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai có quy định việc thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuê lại đất tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế là: “... nếu người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất thì người thuê lại đất được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.
Như vậy, theo quy dịnh của Luật Đất đai thì trong trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời thuê lại hoặc trả tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó, đối với trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì Luật Đất đai chưa quy định.
Theo Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT quy định người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất thì người thuê lại đất được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó (không xác định thời điểm thuê lại quyền sử dụng đất là trước hay là sau ngày 01 tháng 7 năm 2004).
Hiện nay, trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai, có hai quan điểm trái ngược nhau về vấn đề này, cụ thể như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp trước và sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm, vì mặc dù Luật Đất đai chưa quy định nhưng Thông tư 01/2005/TT-BTNMT đã có hướng dẫn về vấn đề này.
Quan điểm thứ hai cho rằng, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp trước và sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm, vì lý do trong trường hợp các văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản hiệu lực cao hơn là Luật Đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 cũng đã quy định về vấn đề này, theo đó Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Theo quan điểm cá nhân của tác giả thì, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp nếu đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà không phân biệt thời điểm trước hay sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 vì Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai chưa quy định rõ vấn đề này nhưng cũng không có quy định nào cấm vấn đề này, hơn nữa Thông tư 01/2005/TT-BTNMT đã có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, đồng thời Luật Đất đai năm 2013 cũng đã có quy định nên việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê lại là có cơ sở pháp lý.
D.H