Để chuẩn bị cho việc sửa đổi Luật Đất đai (LĐĐ) 2003, hôm qua (20/5), Bộ Tư pháp đã có cuộc họp nhằm rà soát các qui định về đăng ký bất động sản (BĐS), công chứng, chứng thực liên quan đến các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của LĐĐ và dự kiến xử lý trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ sửa đổi (năm 2010).
Thống nhất theo chủ trương “một cửa một giấy”
Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, một số nội dung liên quan đến giấy chứng nhận (GCN) và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) còn nhiều bất cập trong thực tiễn khi thực hiện chủ trương “một cửa, một giấy” theo Nghị quyết số 07 năm 2007 của Quốc hội. Do đó, sửa đổi Điều 48, Điều 52 LĐĐ 2003 là giải pháp có tính khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay.
Pháp luật hiện hành chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà nên đã đồng nhất thẩm quyền cấp GCN với thẩm quyền quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của UBND cấp tỉnh và cấp huyện, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính. Bên cạnh đó, các qui định pháp luật cũng thể hiện sự không nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập QSDĐ cho người dân (như UBND cấp GCN QSDĐ lần đầu, nhưng nếu QSDĐ đó được chuyển nhượng cho người khác thì lại do Văn phòng Đăng ký QSDĐ (đơn vị dịch vụ công) thực hiện cấp).
Do đó, cần tách bạch thủ tục hành chính của UBND cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với các hoạt động đăng ký BĐS. Các quyết định này cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với BĐS, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó. Với việc đăng ký sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, công dân thực hiện đăng ký để có GCN QSDĐ, tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để tham gia các giao dịch về BĐS.
Hơn nữa, thống kê hiện nay về kết quả cấp GCN QSDĐ và dự kiến đến năm 2010 về cơ bản sẽ thực hiện xong cấp GCN QSDĐ lần đầu. Do đó, số trường hợp cấp GCN QSDĐ lần đầu sẽ còn rất ít, nên để Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp cũng không gây khó khăn. Đó cũng là ý kiến của Thứ trưởng Đinh Trung Tụng về thẩm quyền cấp GCN QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ (thay UBND). Đồng thời, Thứ trưởng cho rằng, các văn phòng phải được tổ chức theo địa hạt, chứ không theo cấp hành chính như hiện nay để tạo sự thống nhất trong quản lý.
Thứ trưởng Nguyễn Thúy Hiền băn khoăn, khoản 19 Điều 4 LĐĐ 2003 chỉ qui định căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ thể đối với QSDĐ là sau khi đăng ký QSDĐ. Vậy các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thừa kế QSDĐ, bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án liên quan đến QSDĐ thì chủ thể có cần đăng ký mới được xác định quyền và nghĩa vụ đối với QSDĐ đó? Do vậy, nên sửa đổi theo hướng công nhận thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với QSDĐ trong các trường hợp này là thời điểm có hiệu lực của quyết định giao đất, cho thuê đất, của bản án, quyết định của tòa án hay các hợp đồng giao dịch đã có công chứng. Còn việc đăng ký chỉ là thủ tục để công khai quyền của chủ thể đó đối với QSDĐ.
Liên quan đến thời điểm đăng ký thế chấp QSDĐ, các đơn vị chuyên môn của Bộ Tư pháp cũng nhận thấy nên bãi bỏ qui định tại điểm b khoản 1 Điều 130 LĐĐ vì theo phản ánh của các tổ chức tín dụng, qui định này không có tính khả thi và gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch. Hơn nữa, ông Trần Đông Tùng (Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm) cho biết, dù luật qui định thời hạn 5 ngày làm việc phải thực hiện đăng ký và có Nghị định 82 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhưng nếu không thực hiện thì hầu như các địa phương cũng không xử phạt.
Nhấn mạnh yêu cầu về công chứng hợp đồng
So với qui định của Luật Công chứng và Nghị định 79/2007 của Chính phủ, các qui định về công chứng, chứng thức trong các hợp đồng về QSDĐ từ Điều 122 đến 131 LĐĐ 2003 không còn phù hợp. Do vậy, Vụ Hành chính tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng cho phép hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ.
Tuy nhiên, theo ông Hồ Quang Huy (Ban Thư ký - Văn phòng Bộ Tư pháp), Luật Công chứng đã xóa bỏ ranh giới địa bàn cấp huyện đối với hoạt động công chứng thì việc qui định như trên là không cần thiết. Còn Thứ trưởng Hiền lưu ý, trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ cần tính đến tính khả thi khi cho phép UBND cấp xã (tại những địa phương chưa có tổ chức hành nghề công chứng) chứng thực các hợp đồng về QSDĐ nhưng cũng tránh trường hợp ách tắc các giao dịch do chưa có tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn.
Ngoài ra, Vụ Bổ trợ tư pháp thấy rằng, do việc tồn tại hai cụm từ “công chứng nhà nước” trong LĐĐ và “công chứng” trong Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng và các VBQPPL khác nên trong thực tiễn đã nảy sinh cách hiểu không đúng khi đồng nghĩa “công chứng nhà nước” là thẩm quyền của Phòng Công chứng, còn Văn phòng công chứng không có thẩm quyền công chứng theo LĐĐ hoặc nếu có thì giá trị pháp lý thấp hơn. Nhưng thực chất, không có sự khác nhau giữa hai cụm từ này và Phòng công chứng hay Văn phòng công chứng chỉ là hình thức hành nghề công chứng khác nhau nhưng giá trị văn bản công chứng là như nhau. Vì thế cần thống nhất sử dụng cụm từ “công chứng” trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ…/.
Huy Anh