Thông tư liên này đã giải quyết nhiều vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, góp phấn tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước của Sở Tư pháp và triển khai quyết liệt phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT được ban hành đã thay thế Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP-BTNMT và được bố cục thành 3 chương với những điểm mới cơ bản sau đây:
1. Hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được đơn giản hóa, tạo nhiều thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện đăng ký.
a) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT đã loại bỏ những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo tính chính xác của nội dung đăng ký (bỏ giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý hoặc quy định nộp 01 Đơn thay vì phải nộp 02 Đơn yêu cầu đăng ký như trước đây); đồng thời quy định cụ thể thành phần, số lượng các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đối với mỗi loại việc đăng ký cụ thể. Ngoài ra, yêu cầu các loại giấy tờ là bản chính, bản sao hay bản sao có chứng thực cũng được quy định rõ nhằm tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký và cán bộ đăng ký tiếp nhận và giải quyết hồ sơ (Điều 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17).
b) Về nguyên tắc, Đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký, con dấu của tổ chức, cá nhân là các bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT quy định Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu của một bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc người được uỷ quyền trong một số trường hợp cụ thể (Điều 7).
c) Một trong những điểm mới của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT là quy định về lưu hồ sơ đăng ký. Đối với từng trường hợp đăng ký cụ thể (đăng ký thế chấp lần đầu, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản thế chấp, xóa đăng ký, sửa chữa sai sót), Thông tư quy định các loại giấy tờ được lưu tại cơ quan đăng ký. Qua đó, tạo sự rõ ràng, minh bạch và tạo thuận lợi trong việc tra cứu, lưu trữ, kiểm tra (Điều 28).
2. Cụ thể hóa nhiệm vụ của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 4).
Ngoài quy định trách nhiệm báo cáo công tác đăng ký của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với Sở Tư pháp, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT quy định Sở Tư pháp có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Nội vụ và các Sở, ngành khác có liên quan thực hiện các công việc sau đây:
a) Sở Tư pháp có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện thống kê, báo cáo 6 tháng và hàng năm về công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương;
b) Kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ 06 tháng và hàng năm các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương về kết quả thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
c) Rà soát, trình Ủy ban nhân nhân dân cấp tỉnh ban hành Quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; quy trình đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phù hợp với các quy định về hồ sơ, thủ tục của Thông tư này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan;
d) Hướng dẫn, chỉ đạo các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác thực hiện nghiêm túc, đầy đủ các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm;
đ) Tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí đủ nguồn nhân lực, kinh phí để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương; trang bị đầy đủ cơ sở vật chất, khuyến khích ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng như áp dụng các giải pháp nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân tích cực tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm, đẩy mạnh chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm ở địa phương.
Quy định trong Thông tư liên tịch về nhiệm vụ của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban thực hiện chức năng quản lý nhà nước là hết sức cần thiết, vì đã khắc phục tình trạng “lúng túng” của các Sở, ngành ở địa phương, trong đó đặc biệt là Sở Tư pháp trong việc thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm thời gian vừa qua.
3. Thực hiện liên thông thủ tục hành chính nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và giảm chi phí xã hội phát sinh
a) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT quy định về việc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 21) hoặc thủ tục đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đồng thời với chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 22).
b) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT liên thông kết quả của hoạt động công chứng, chứng thực với việc thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, ví dụ như: Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã có công chứng, chứng thực hoặc trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, nhưng hợp đồng thuê, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì không phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...
Việc ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT với những điểm mới cơ bản nêu trên đã góp phần quan trọng thực hiện mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, từ đó có đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai các quy định của pháp luật trong thực tiễn.
Nguyễn Thu Hằng - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm