Thời gian vừa qua, cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, thiết chế đăng ký biện pháp bảo đảm đã có những đóng góp tích cực, trở thành công cụ hữu hiệu để công khai và minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm; góp phần nâng cao tính an toàn, giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch dân sự, kinh tế; hỗ trợ hiệu quả cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận tín dụng để sản xuất; khuyến khích sự lưu thông của nguồn vốn, giúp thị trường hoạt động hiệu quả, sản xuất - kinh doanh phát triển.
Trong đó, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý, tổ chức, triển khai hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trong bối cảnh của công cuộc chuyển đổi số quốc gia và yêu cầu cải cách thủ tục hành chính ngày càng mạnh mẽ, hệ thống pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm không chỉ cần bảo đảm tính chặt chẽ, an toàn về mặt pháp lý mà còn phải đáp ứng yêu cầu về đơn giản hóa, minh bạch, thuận tiện, liên thông và khai thác hiệu quả thông tin, dữ liệu.
Nhằm thể chế hóa kịp thời các quan điểm, chủ trương lớn của Đảng tại Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia; Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới; các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP ngày 15/11/2025 của Chính phủ về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu; Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 26/3/2025 của Chính phủ về Chương trình cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, ngày 14/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 18/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định nhằm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tư pháp, trong đó có Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.
Chương III của Nghị định số 18/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2022/NĐ-CP đã có nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung quan trọng về đăng ký biện pháp bảo đảm, đặc biệt là trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hướng số hóa, liên thông dữ liệu, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh chất lượng, hiệu quả của việc cung cấp dịch vụ công trực tuyến.
Liên quan tới lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP có những quy định được sửa đổi, bổ sung quan trọng tập trung vào những vấn đề cơ bản sau đây:
1. Sửa đổi các khái niệm để đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật liên quan về đất đai, về cơ sở dữ liệu
1.1. Nghị định số 18/2026/NĐ-CP (điểm b khoản 1 Điều 11) đã sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP theo hướng “Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm được xác định là tập hợp dữ liệu về các biện pháp bảo đảm đã được đăng ký, được sắp xếp và tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý thông qua phương tiện điện tử, bao gồm cả Cơ sở dữ liệu quốc gia và Cơ sở dữ liệu chuyên ngành có dữ liệu về biện pháp bảo đảm đã được đăng ký”.
Việc sửa đổi này nhằm đảm bảo bao quát, đầy đủ hơn các cơ sở dữ liệu về đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc các lĩnh vực (hiểu là Cơ sở dữ liệu chuyên ngành), trong đó có Cơ sở dữ liệu về đất đai theo pháp luật đất đai; đồng thời đảm bảo phù hợp, thống nhất với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội khóa XV quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai: “Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp”.
Nghị định số 18/2026/NĐ-CP.
1.2. Xuất phát từ quy định của Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP ngày 15/11/2025 của Chính phủ quy định cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu: “Việc thay thế hoặc cắt giảm thành phần hồ sơ trong các thủ tục hành chính được thực hiện theo mức độ đáp ứng việc khai thác, sử dụng của các cơ sở dữ liệu; không yêu cầu cung cấp thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính mà các thông tin trong thành phần hồ sơ đã có dữ liệu trong các cơ sở dữ liệu được cơ quan chủ quản cơ sở dữ liệu công bố. Cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính khai thác, sử dụng thông tin đã có trong các cơ sở dữ liệu để thay thế thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính” (khoản 1, 2 Điều 2);
Một trong các loại giấy tờ là thành phần hồ sơ thủ tục hành chính được thay thế bằng các thông tin tương ứng được khai thác từ các cơ sở dữ liệu là Giấy chứng nhận sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 3), để bao quát được thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không chỉ là bản giấy mà còn có thể là thông tin về giấy tờ được khai thác trong cơ sở dữ liệu phù hợp với các quy định của Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP, Nghị định số 18/2026/NĐ-CP đã sửa khái niệm “hồ sơ đăng ký hợp lệ” tại khoản 5 Điều 3 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP như sau: “Hồ sơ đăng ký hợp lệ là hồ sơ có đầy đủ Phiếu yêu cầu đăng ký hợp lệ và giấy tờ khác thuộc thành phần hồ sơ là bản giấy hoặc giấy tờ khác thuộc thành phần hồ sơ được khai thác, sử dụng trong Cơ sở dữ liệu theo quy định của Nghị định này.”
1.3. Nghị định số 18/2026/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung khái niệm về Sổ đăng ký tại điểm a khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, theo đó, trong đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, Sổ đăng ký là sổ dùng để ghi, cập nhật nội dung đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải là nhà ở nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu…
Hoạt động tiếp dân tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại TP Hà Nội.
Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về cập nhật nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vào cơ sở dữ liệu mà không phải ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính như quy định của Luật Đất đai năm 2013; đồng thời, bảo đảm việc xác định loại tài sản gắn liền với đất khi đăng ký thế chấp được ghi vào Sổ này phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2024, do khoản 27 Điều 3 Luật này quy định chỉ chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản gắn liền với đất không phải là công trình xây dựng (như cây lâu năm đã hình thành, rừng sản xuất là rừng trồng) không thuộc diện được chứng nhận quyền sở hữu.
2. Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc đăng ký nhằm đảm bảo việc tạo lập hồ sơ đăng ký dựa trên khai thác dữ liệu điện tử, giảm phụ thuộc vào giấy tờ bản giấy
Tinh thần xuyên suốt của các quy định sửa đổi trong Chương III của Nghị định số 18/2026/NĐ-CP là đẩy mạnh việc khai thác, sử dụng thông tin từ các Cơ sở dữ liệu quốc gia, Cơ sở dữ liệu chuyên ngành, qua đó giảm đáng kể yêu cầu nộp giấy tờ bản giấy trong hồ sơ đăng ký.
Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 5a vào sau khoản 5 Điều 5 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về nguyên tắc đăng ký. Theo đó, khi giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ đăng ký đã được thay thế bằng việc khai thác, sử dụng thông tin tương ứng từ Cơ sở dữ liệu quốc gia hoặc Cơ sở dữ liệu chuyên ngành do cơ quan có thẩm quyền công bố, thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp và cơ quan đăng ký không được yêu cầu nộp các giấy tờ này.
Khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký, cơ quan đăng ký có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia, Cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được cơ quan chủ quản công bố theo quy định của pháp luật để thay thế cho việc nộp giấy tờ là bản giấy trong hồ sơ đăng ký. Việc bổ sung quy định về nguyên tắc đăng ký này nhằm thực thi phương án thay thế bằng dữ liệu tại các TTHC trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tư pháp tại Phụ lục I ban hành kèm theo số 66.7/2025/NQ-CP của Chính phủ quy định cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu.
Việc bổ sung nguyên tắc đăng ký này cũng phù hợp với quy định của Luật Dữ liệu năm 2024, đồng thời đảm bảo thực thi hiệu quả các quy định về kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước, góp phần cắt giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho người dân, doanh nghiệp, tạo tiền đề cho việc xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất, phục vụ hiệu quả hơn cho công tác quản lý nhà nước cũng như nhu cầu tra cứu, khai thác thông tin của thị trường.
Để đảm bảo xử lý được các vấn đề phát sinh trong tổ chức thực hiện, Nghị định cũng bổ sung quy định đối với trường hợp cơ quan đăng ký không khai thác được thông tin hoặc thông tin khai thác không đầy đủ, không chính xác, theo đó, khoản 2 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP quy định: “Trường hợp không khai thác được thông tin hoặc thông tin khai thác được không đầy đủ, không chính xác để thay thế cho giấy tờ là thành phần hồ sơ đăng ký thì cơ quan đăng ký yêu cầu người yêu cầu đăng ký nộp giấy tờ tương ứng thuộc thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định tại Nghị định này để giải quyết việc đăng ký.”
3. Sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Trên cơ sở quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được cập nhật biến động vào Cơ sở dữ liệu đất đai, Nghị định số 18/2026/NĐ-CP (khoản 3 Điều 11) đã sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo đó, thời điểm có hiệu lực của đăng ký được xác định thống nhất theo thời điểm cơ quan đăng ký cập nhập nội dung đăng ký vào Cơ sở dữ liệu. Đối với tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký.
Hoạt động tiếp dân tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại TP Hồ Chí Minh.
4. Hoàn thiện quy định về thủ tục giải quyết hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nhằm thực thi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và phương án thay thế bằng dữ liệu tại các TTHC trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tư pháp tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị quyết 66.7 của Chính phủ quy định cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu, khoản 9 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3, 4, 5 và bổ sung khoản 5a vào sau khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về thủ tục giải quyết hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể:
4.1. Điểm a khoản 9 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP sửa khoản 1 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP theo hướng thay đổi cách thức xác lập thành phần hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo đó, bản gốc Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thành phần hồ sơ đăng ký quy định tại các điều từ Điều 26 đến Điều 33 Nghị định này hoặc được quy định tại Điều 36 Nghị định này được thay thế bằng việc khai thác, sử dụng thông tin tương ứng từ Cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải nộp trong hồ sơ đăng ký. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về Giấy chứng nhận trong Cơ sở dữ liệu đất đai.
Bên cạnh đó, đối với khoản 1 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, quy trình giải quyết hồ sơ cũng được sửa đổi, theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Cơ sở dữ liệu hoặc vào Sổ đăng ký đối với các trường hợp theo quy định theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ (quy định trước đây tại khoản 1 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP là Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký và Giấy chứng nhận); chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký. Nội dung sửa đổi nêu trên là cơ sở pháp lý quan trọng tạo cơ sở, tiền đề cho việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin để triển khai cung cấp dịch vụ công trực tuyến trong đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
4.2. Trên cơ sở quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp, các điểm c và d khoản 9 Điều 11 Nghị định số 18/2026/NĐ-CP cũng sửa đổi khoản 4, 5 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP để đảm bảo thực hiện đồng bộ, thống nhất nội dung quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15 trong các trường hợp đăng ký thay đổi rút bớt tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, xóa đăng ký hoặc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận.
Đón tiếp người dân tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại Đà Nẵng.
4.3. Nghị định số 18/2026/NĐ-CP (điểm đ khoản 9 Điều 11) cũng bổ sung khoản 5a vào Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP để quy định đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm với đăng ký biến động đất đai hoặc thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng thống nhất trình tự, thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 35. Trường hợp đã đăng ký biện pháp bảo đảm mà có yêu cầu thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP mà dẫn đến cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm vào Cơ sở dữ liệu mà không ghi lại nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm trên Giấy chứng nhận được cấp mới.
4.4. Để xử lý đối với những trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, xóa đăng ký hoặc thực hiện hủy đăng ký mà trước đó, nội dung đăng ký thế chấp đã được ghi trên Giấy chứng nhận, nhằm đảm bảo việc thực hiện đăng ký phù hợp với quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15, đảm bảo tính chính xác về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, Nghị định 18/2026/NĐ-CP cũng đưa ra các quy định chuyển tiếp để xử lý các tình huống cụ thể như sau:
(i) Trường hợp nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được ghi trên Giấy chứng nhận trước ngày Nghị định 18/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì khi có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt quyền sử dụng đất hoặc rút bớt tài sản gắn liền với đất, khi có yêu cầu xóa đăng ký hoặc khi thực hiện hủy đăng ký, người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện giải quyết hồ sơ đăng ký, việc hủy đăng ký theo quy định sau:
- Đối với trường hợp đăng ký thay đổi để rút bớt quyền sử dụng đất hoặc rút bớt tài sản gắn liền với đất hoặc xóa đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản được rút bớt hoặc cập nhật nội dung xóa đăng ký biện pháp bảo đảm vào Cơ sở dữ liệu; ghi nội dung xóa đăng ký đối với tài sản được rút bớt hoặc ghi nội dung xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trên Giấy chứng nhận;
- Đối với trường hợp hủy đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung hủy đăng ký vào Cơ sở dữ liệu; ghi nội dung hủy đăng ký trên Giấy chứng nhận; đồng thời thực hiện thông báo về việc hủy đăng ký theo quy định tại Điều 21 Nghị định này;
(ii) Trường hợp thực hiện việc đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc hủy đăng ký quy định tại điểm a và điểm b khoản này mà Giấy chứng nhận không còn dòng trống để ghi nội dung xóa đăng ký, nội dung hủy đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung xóa đăng ký hoặc hủy đăng ký vào Cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới Giấy chứng nhận trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai./.
Đ.T.Nhẫn