Quyền đối với tài sản – đánh giá mức độ tiếp cận lý thuyết vật quyền và những vấn đề đặt ra Lý thuyết vật quyền từ thời La Mã cổ đại cho đến nay đều được coi là trung tâm, một trong những lý thuyết nền tảng trong pháp luật dân sự của hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil Law). Các học giả từ thời hoàng đế Justinianus đã coi lý thuyết vật quyền – trái quyền là mẫu mực khi thiết kế điều luật. Bộ Dân luật Đại toàn (Corpus Juris Civilis) ban hành dưới thời hoàng đế Justinianus cũng được cấu trúc dựa trên việc phân chia hai khái niệm của pháp luật dân sự thành vật quyền và trái quyền (quyền đối vật và quyền đối nhân). Trong nền pháp luật hiện đại, Bộ luật dân sự của nhiều quốc gia trên thế giới đã tiếp tục sử dụng và phát triển lý thuyết này. BLDS 2015 cũng được thiết kế dựa trên những lý thuyết về vật quyền và trái quyền nhưng không sử dụng thuật ngữ pháp lý này trong văn bản luật; tuy vậy, BLDS 2015 cũng đã áp dụng lý thuyết vật quyền khi xây dựng các chế định trong phần thứ hai quy định về Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản.Lý thuyết vật quyềnQuan niệm về vật và tài sản trong pháp luật Châu Âu lục địaKhi đi sâu vào bản chất chế định tài sản, “vật” được coi là vấn đề cơ bản của tài sản, và tạo cơ sở thiết lập nên tiêu chuẩn pháp lý cho tài sản. “Vật” (res) là những vật thể của thế giới vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu của con người và mang giá trị kinh tế - xã hội nhất định. Khi tài sản được hình dung ở góc độ là vật, pháp luật La Mã phân loại nó theo nhiều cách khác nhau dựa trên các tiêu chí khác nhau, bao gồm: vật hữu hình và vật vô hình; vật cho người và vật cho thần linh; vật lưu thông được và vật không lưu thông được; vật tiêu hao và vật không tiêu hao; vật cùng loại và vật đặc định; vật chính và vật phụ; tài sản gốc và hoa lợi… Theo quan niệm của luật học latinh, tài sản, được hiểu là một vật có giá trị tiền tệ, có thể được nhận dạng theo một trong hai cách: là vật (theo góc độ vật lý) và là quyền (theo góc độ pháp lý).[1] Khi tài sản được hình dung như một quyền, nó được “phân chia thành hai loại là các quyền thiết lập trên vật chất liệu (rights in rem) và các quyền có giá trị kinh tế đối với người khác (rights in personam[2] Bộ luật Napoleon dành cả quyển thứ II để quy định về tài sản và những biến thể khác nhau của sở hữu (Des biens et des différentes modifications de la propriété). Trong điều 516, thiên thứ nhất quyển thứ II của Bộ luật này quy định tài sản (biens) bao gồm động sản và bất động sản[3]. Tiếp theo điều 517 quy định bất động sản bao gồm bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do có đối tượng gắn liền với nó[4]; và động sản bao gồm động sản do tính chất và động sản do luật định[5]. Điều 544 quy định về sự sở hữu (la propriété) là quyền hưởng dụng và định đoạt vật theo cách tuyệt đối nhất, với điều kiện là chúng không được sử dụng theo cách pháp luật cấm[6]. Cả quyển thứ hai của Bộ luật này cho thấy tài sản bao gồm vật, các vật quyền và các tố quyền nhằm đòi lại tài sản. Tuy nhiên trong luật dân sự của Pháp có sự phân biệt giữa tài sản (biên) và sản nghiệp (patrimoine). Nhưng khái niệm sản nghiệp không được nhắc tới ở luật thực định mà chỉ được nói tới trong các học thuyết.[7] Nó là một tập hợp các tài sản có và tài sản nợ, có nghĩa là một hệ thống các quan hệ về tài sản thuộc một ai đó. Bộ luật Dân sự Đức 1900 bằng một kỹ thuật pháp điển hoá khác với hình mẫu của Pháp đã tách những vấn đề pháp lý chung nhất của luật dân sự để tập hợp trong Quyển I của Bộ luật này mang tên Phần chung, bao gồm 240 điều mà trong đó có một chương nói về vật. Tiếp đó Bộ luật này còn chứa đựng Quyển III về luật tài sản quy định chi tiết các vật quyền. Tuy không có định nghĩa cụ thể về tài sản trong Bộ luật này, nhưng người ta có thể hiểu rằng, tài sản theo nghĩa pháp lý không chỉ là vật chất liệu, mà chủ yếu là các quyền.[8]Khái niệm vật quyềnKhái niệm vật quyền trong mối tương quan với khái niệm trái quyềnPháp luật các quốc gia theo trường pháp luật Châu Âu lục địa (Civil Law) đều cấu trúc Bộ luật Dân sự phải có các quy định về vật quyền (jus in re) và trái quyền (jus ad rem Vật quyền (jus in re) là một khái niệm của luật latinh, được dùng để chỉ quyền có thể được thực hiện trực tiếp và ngay tức khắc trên một vật[9]. Quan hệ vật quyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối tượng của quyền (vật). Quan hệ ấy vận hành mà không cần đến vai trò của một chủ thể khác, đặc biệt là không cần sự hợp tác hoặc trợ lực của chủ thể khác. Chính điều này tạo ra sự khác biệt cơ bản giữa vật quyền và trái quyền - cũng là một loại quyền tài sản được ghi nhận trong luật latinh: trái quyền được thiết lập giữa hai chủ thể và chỉ có thể được thực hiện suôn sẻ trên cơ sở hợp tác tích cực giữa hai chủ thể đó.[10] Deluxe Black’s Law Dictionary giải nghĩa: “Quyền đối nhân (right in personam) là một quyền áp đặt một nghĩa vụ đối với một người xác định; quyền đối vật (right in rem) là một quyền áp đặt một nghĩa vụ đối với mọi người nói chung; có nghĩa là hoặc đối với tất cả thế giới hoặc đối với tất cả thế giới trừ một số người xác định. Như vậy, nếu tôi có quyền loại trừ tất cả mọi người đối với một thửa đất xác định thì tôi có quyền đối vật đối với thửa đất đó; và, nếu có một hoặc nhiều người A, B và C mà tôi không có quyền loại trừ từ thửa đất đó thì quyền của tôi vẫn là quyền đối vật”[11] PGS.TS. Ngô Huy Cương phân biệt quyền đối nhân và quyền đối vật thông qua chủ thể của quyền và đối tượng của quyền. Theo đó: “về chủ thể: quyền đối nhân có hai loại chủ thể là trái chủ và người thụ trái [...] trong đó trái chủ là loại chủ thể tích cực có quyền yêu cầu người thụ trái phải thi hành một nghĩa vụ nào đó; còn người thụ trái là loại chủ thể tiêu cực phải thi hành nghĩa vụ vì quyền lợi của trái chủ, hoặc của người khác mà đã được xác định cụ thể trong quan hệ chủ thể”[12]; “về đối tượng: quyền đối nhân có ba loại đối tượng là chuyển giao tài sản, làm hoặc không làm một việc nào đó”[13]. “Khác với quyền đối nhân, quyền đối vật thi hành trực tiếp trên vật và luôn luôn là đối tượng làm tăng tài sản của chủ thể quyền. Về chủ thể: quyền đối vật bao giờ cũng xác định được chủ thể quyền còn chủ thể của nghĩa vụ là tất cả những người còn lại [...]. Về đối tượng: quyền đối vật có chủ thể là vật.”[14] Vậy, vật quyền và đối xứng với nó là trái quyền là hai phạm trù khoa học cơ bản của pháp luật dân sự và đã được sử dụng phổ biến từ thời La Mã cổ đại. Vật quyền là quyền đối với vật (quyền trên vật), là quyền của một người được tác động trực tiếp lên vật và thông qua việc tác động đó mà thỏa mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình. Còn trái quyền là quyền của một người được yêu cầu một người khác phải thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi nhất định, và chỉ thông qua hành vi của người đó thì quyền và lợi ích của người có quyền mới được đáp ứng. Vật quyền là quyền có tính chất yêu cầu mọi người tôn trọng quyền của chủ thể quyền, trái quyền là quyền có tính chất yêu cầu một người hoặc một nhóm người nhất định thực hiện yêu cầu của chủ thể quyền. Việc phân biệt vật quyền và trái quyền có ý nghĩa to lớn về mặt lập pháp, bởi vì, trong vật quyền thì trọng tâm điều chỉnh pháp luật là việc quy định cho người chủ tài sản có những quyền gì đối với vật; còn trọng tâm điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ trái quyền lại là việc quy định về nghĩa vụ mà người thụ trái phải thực hiện vì lợi ích của trái chủ.Khái niệm vật quyền trong mối tương quan với khái niệm tài sảnỞ phần trên, ta đã biết Vật quyền là quyền của một chủ thể có thể thực hiện trực tiếp và ngay tức khắc trên một vật; và đối tượng của vật quyền là vật. Vậy vật quyền và tài sản có mối liên hệ như thế nào? Nói đến đối tượng của vật quyền trong thuật ngữ pháp lý – tức là tài sản (vật) – không thể đánh đồng tài sản là một vật hữu hình cầm nắm được. Tất cả các luật gia theo trường phái pháp luật Châu Âu lục địa đều có đồng quan điểm rằng: “Đối tượng của vật quyền là vật, hữu hình hoặc vô hình, động sản hoặc bất động sản”[15] Các nước thuộc Họ Pháp luật La Mã dù tiếp nhận luật thống nhất ở Châu Âu lục địa dựa trên căn bản Corpus Juris Civilis bằng cách nào đi chăng nữa, thì vẫn có quan niệm, vật chất không phải là tiêu chuẩn tối cao của luật tài sản, mà nói tới luật tài sản là nói tới các vật quyền. Vậy vật quyền là một bộ phận quan trọng của khái niệm tài sản.[16]. Và ngược lại tài sản cũng là đối tượng của vật quyền.Đặc điểm của vật quyềnVới bản chất là các quyền đối vật, quyền tài sản, vật quyền có một số đặc điểm sau đây: Thứ nhất, vật quyền là quyền của chủ thể gắn liền với tài sản, có tài sản mới có quyền[17]. Pháp luật xác định về “quyền” của chủ thể là xác định “khả năng” chủ thể đó thực hiện những điều pháp luật cho phép. “Vật quyền” hay “quyền đối vật” là quyền của chủ thể đối với một tài sản, và tài sản này buộc phải có một liên hệ pháp lý nhất định đối với chủ thể như tài sản thuộc sở hữu của chủ thể, tài sản chủ thể có được do thuê, mượn..., và tương ứng với mỗi quan hệ đối với tài sản là một loại quyền đối với tài sản (như quyền sở hữu, chiếm hữu, định đoạt, sử dụng,...). Trừ trường hợp pháp luật có quy định về thời hạn, còn lại, vật quyền tồn tại không có giới hạn về mặt thời gian, miễn là tài sản còn tồn tại và đồng thời, vật quyền sẽ chấm dứt khi tài sản không còn (thể hiện rõ nhất về vấn đề này là vật quyền trong quyền sở hữu). Chỉ có thể có câu hỏi: Tài sản này là của ai, ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nó cho một tài sản cụ thể trong một hoàn cảnh cụ thể[18] Thứ hai, việc thực hiện quyền thông qua hành vi của chính mình, không phụ thuộc vào người khác.[19] Đặc điểm này là sự tương phản của vật quyền và trái quyền. Trái quyền (hay quyền đối nhân) là quyền của chủ thể nắm quyền yêu cầu chủ thể khác hành động hoặc không hành động và chủ thể khác này chính là chủ thể mang nghĩa vụ[20]. Đối tượng của trái quyền là hành vi của một người[21] Vì thế, quyền đối nhân luôn bị thụ động, phụ thuộc vào việc chủ thể mang nghĩa vụ có thực hiện nghĩa vụ hay không, thực hiện như thế nào. Ngược lại, người có quyền đối vật khi thực hiện quyền của mình thì bằng hành vi trực tiếp của mình nên luôn mang tính chủ động, không phụ thuộc vào bất kỳ ai, miễn là hành vi đó phù hợp với quy định của pháp luật. Thứ ba, vật quyền/quyền đối với vật là nội dung của các quan hệ pháp luật.[22] Vật quyền có thể nhìn nhận dưới góc độ là một quan hệ pháp luật nếu đó là vật quyền sở hữu và ngay cả vật quyền sở hữu thì các quyền đối với vật vẫn là nội dung của quan hệ pháp luật đó. Có thể thấy rằng, trong quyền sở hữu thì các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của chủ sở hữu là nội dung của quan hệ pháp luật sở hữu. Đặc điểm này cho thấy, ngay cả trong quan hệ trái quyền thì quyền đối vật vẫn có thể được hình thành. Vì vậy, xác định đặc điểm này của vật quyền có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao và bảo đảm tính chủ động thực hiện quyền của chủ thể trong các quan hệ trái quyền, nếu quyền đó là quyền đối vật. Ngoài ra, theo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện, vật quyền cũng được nhận biết nhờ hai điểm mà ở đó, chủ thể của quyền có lợi thế rõ ràng so với chủ thể của trái quyền. Đó là quyền theo đuổi và quyền ưu tiên[23] Thứ nhất, vật quyền cho phép chủ thể thực hiện quyền của mình đối với vật, bất kể vật đang nằm trong tay người nào. Luật gọi đó là quyền theo đuổi. Trên nguyên tắc, tất cả những ai đang nắm giữ vật, dù với tư cách nào, đều phải tôn trọng các quyền năng của người có vật quyền, một cách không điều kiện: người có quyền sở hữu tài sản được quyền yêu cầu người nắm giữ tài sản phải giao tài sản cho mình và người sau này phải giao nếu không muốn bị coi là người chiếm giữ tài sản trái phép; chủ sở hữu tài sản thế chấp phải tôn trọng quyền kê biên tài sản của chủ nợ nhận thế chấp; chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch về lối đi qua phải tôn trọng quyền về lối đi qua của người hưởng địa dịch… Thứ hai, vật quyền cho phép người có quyền thực hiện quyền của mình đối với vật nhằm thoả mãn lợi ích theo đuổi trước những người khác, đặc biệt là những người theo đuổi cùng lợi ích đó. Luật gọi đó là quyền ưu tiên. Chủ nợ nhận thế chấp có quyền nhận tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp để trừ nợ trước các chủ nợ thường.Phân loại vật quyềnTrước hết, phải nói rằng có nhiều cách phân loại vật quyền dựa trên các tiêu chí khác nhau để phân loại và theo mỗi cách phân loại thì các loại vật quyền lại có những tên gọi khác nhau. Chẳng hạn, nếu dựa vào nguồn gốc hình thành vật quyền thì người ta có thể phân loại vật quyền thành vật quyền gốc, vật quyền phái sinh; nếu dựa vào mức độ tác động vật chất mà chủ thể được phép thực hiện đối với vật, người ta chia vật quyền thành hai nhóm là vật quyền chính và vật quyền phụ thuộc; nếu dựa vào nội dung quyền của chủ thể và đối tượng của vật quyền thì vật quyền được gọi theo từng tên cụ thể như vật quyền sở hữu, vật quyền bảo đảm, vật quyền địa dịch, vật quyền hưởng dụng, vật quyền bề mặt[24] Theo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện thì trong truyền thống học thuyết pháp lý châu Âu, cách phổ biến nhất để phân loại vật quyền là thiết lập vật quyền thành hai nhóm là nhóm các vật quyền chính và nhóm các vật quyền phụ. Đây là cách phân loại vật quyền dựa vào mức độ tác động vật chất mà chủ thể được phép thực hiện đối với vật trong khuôn khổ tìm kiếm lợi ích. Theo cách phân loại này thì Vật quyền chính bao gồm: Quyền sở hữu và các vật quyền chính khác như quyền địa dịch, quyền hưởng dụng… trong đó quyền sở hữu đứng đầu nhóm vật quyền này do tính chất hoàn hảo của quyền năng. Vật quyền phụ, còn gọi là vật quyền bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ có tác dụng tạo ra sự an toàn cho người có quyền trong quá trình tham gia vào một quan hệ nghĩa vụ với tư cách trái chủ. Trong đó quyền của chủ nợ nhận thế chấp, nhận cầm cố là những ví dụ tiêu biểu cho các vật quyền thuộc nhóm này.[25] Tiếp cận theo hướng Luật La Mã cổ đại, các luật gia La Mã chia các quyền đối vật (Jus in re) bao gồm quyền đối vật của mình (jus in re propria) và quyền đối vật của người khác (jus in re aliena). Quyền đối với vật của mình chính là quyền sở hữu; quyền sở hữu – theo các Luật gia La Mã bao gồm quyền sử dụng (jus utendi), quyền hưởng dụng (jus fruendi), quyền chiếm hữu (jus possidendi), quyền định đoạt (jus abutendi) và tố quyền đòi tài sản (jus videcandi). Quyền đối với vật của người khác bao gồm quyền dụng ích (servitus), quyền thuê đất dài hạn, quyền cầm cố (pignus[26]. Cho đến ngày nay, pháp luật hầu hết các quốc gia đều thừa nhận sử dụng, hưởng dụng, chiếm hữu là các quyền bao gồm trong quyền sở hữu. Các quyền khác tùy theo từng pháp luật mà có quy định riêng. Pháp luật dân sự Pháp kế thừa quan điểm của các luật gia La Mã khi cho rằng, vật quyền bao gồm quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản. Điều này đã thể hiện rõ ràng trong quyển thứ II về tài sản và những biến thể khác nhau của sở hữu[27]. Các học giả pháp luật dân sự Pháp cũng phân chia vật quyền (droit réel) thành vật quyền chính (droit réel principal) và vật quyền phụ (droit réél accesoire)[28]. Trong vật quyền chính bao gồm vật quyền sở hữu (droit de propriété) và các quyền tài sản hạn chế như quyền địa dịch (les servitus), quyền dụng ích (l’usufruit), quyền thuê đất dài hạn (l’emphythéos); vật quyền phụ bao gồm vật quyền phát sinh từ các biện pháp bảo đảm đối vật như cầm cố (le gage), đặc quyền[29]la privilège), để đương hay được hiểu là phương thức cầm cố giấy tờ bất động sản (l’hypothèque[30] Như vậy, có thể thấy cách phân loại phổ biến nhất được các luật gia La Mã và các học giả xây dựng bộ luật Napoleon  lựa chọn là phân loại vật quyền thành quyền sở hữu và các vật quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, hưởng dụng, chiếm hữu, định đoạt và tố quyền đòi tài sản, vật quyền khác bao gồm vật quyền đảm bảo, quyền địa dịch, quyền dụng ích.Các nguyên tắc của vật quyềnNguyên tắc luật định (numerus claususTrong luật tài sản hiện đại, học thuyết numerus clausus hiện diện trong các hệ thống pháp luật với những mức độ và bản chất không giống nhau. Trong hệ thống luật thành văn, cho dù minh thị hay ngầm định học thuyết numerus clausus luôn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự. Danh sách cũng như nội dung của các vật quyền được ghi nhận mang tính giới hạn, thường là dưới 10 vật quyền. Ngược lại trong hệ thống common law, danh sách các vật quyền được ghi nhận thường phong phú, và có sự trộn lẫn giữa các loại vật quyền truyền thống.[31] Trái với luật hợp đồng – nơi mà các chủ thể tham gia vào hợp đồng có quyền thỏa thuận quy định quyền, nghĩa vụ khác nhau cho mỗi bên, vật quyền chỉ được quy định trong luật và không một chủ thể tham gia nào có quyền năng “sáng tạo” thêm các loại vật quyền mới. Thỏa thuận giữa các bên chỉ có thể tạo ra trái quyền[32]. Và trái quyền đó có thể được công nhận là vật quyền với 2 tiêu chí: (i) Được pháp luật thừa nhận công khai. (ii) Có cơ chế công bố vật quyền mới này với bên thứ ba. Nếu không, các quyền tác động trực tiếp lên vật được quy định trong hợp đồng chỉ là những “vật quyền ảo[33] Điều này không trái với nguyên tắc tự do hợp đồng của pháp luật dân sự. Các chủ thể tham gia vào hợp đồng được quyền thỏa thuận những điều pháp luật không cấm, những thỏa thuận quy định trong hợp đồng tạo ra trái quyền.Nguyên tắc tuyệt đối (Erga OmnesVật quyền là quyền chi phối trực tiếp đối với vật cho nên không thể xác lập cùng lúc cùng một vật quyền có cùng nội dung về cùng một vật (tính loại trừ của vật quyền). Đối với trái quyền thì có thể xác lập từ hai trái quyền trở lên với một nội dung yêu cầu cùng một người có nghĩa vụ thực hiện hành vi với cùng một nội dung.[34]Nguyên tắc công khaiViệc công khai vật quyền nhằm đảm bảo các bên thứ ba có thể nhận biết được rõ ràng đời sống pháp lí của vật quyền, tức là biết được sự tồn tại của vật quyền cũng như sự dịch chuyển của vật quyền trong giao lưu dân sự.[35] Nguyên tắc này tránh rủi ro cho các bên thứ ba. Trong hệ thống vật quyền thì ngoài chủ sở hữu còn có những người khác cũng có quyền trên tài sản và những quyền này đều được pháp luật ghi nhận là vật quyền (chứ không phải trái quyền), vì vậy cần phải có cơ chế công bố.Nguyên tắc tin cậyNguyên tắc tin cậy được hiểu là: khi một người chiếm hữu vật (có được vật trên thực tế) thì người đó được cho rằng là chủ sở hữu của vật. Nguyên tắc này cho phép một sự “tin cậy” vào những bằng chứng xác thực (chiếm hữu, cầm giữ giấy tờ...) cho thấy quyền sở hữu. Nguyên tắc này xây dựng nhằm mục đích bảo vệ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận ra sự mâu thuẫn giữa nguyên tắc này và quyền uy tối cao của chủ sở hữu thực sự của vật. Chính vì vậy, việc áp dụng nguyên tắc này trong pháp luật phụ thuộc rất lớn vào những nhà lập pháp quy định trường hợp được áp dụng nguyên tắc này đến giới hạn nào để bảo vệ người thứ ba ngay tình.Khái quát về các loại vật quyềnChiếm hữuTrong Luật La Mã, chiếm hữu mang ý nghĩa là việc có vật trên thực tế, có quyền kiểm soát và chi phối vật. Chiếm hữu là căn cứ thiết lập nên quyền sở hữu. Tuy nhiên, chiếm hữu vẫn được phân biệt với quyền sở hữu bởi chúng có thể thuộc cùng một người hoặc cũng có thể tồn tại ở nhiều người khác nhau. Chiếm hữu được pháp luật bảo vệ cho dù người chiếm hữu có thể không có quyền sở hữu đối với đồ vật (như đã nói trong phần 1.5.4). Luật La Mã có sự phân biệt giữa chiếm hữu và sự chiếm giữ bình thường. Nếu chỉ chiếm dụng đồ vật trên thực tế thì chưa đủ điều kiện để được coi là chiếm hữu. Một người để được coi là người chiếm hữu phải có đủ hai điều kiện, đó là: corpus possessionis (thực tế có vật) và animus possessionis (có ý chí chiếm hữu vật). Yếu tố chiếm hữu mang tính Corpus biểu hiện thành các hành vi ứng xử cụ thể cho thấy người ứng xử là người có quyền đối với tài sản. Các hành vi ấy có thể mang tính chất vật chất: cất đồ đạc trong tủ, coi sóc nhà cửa, chăm sóc cây cối,… [36] . Nhưng đó cũng có thể là hành vi ứng xử mang tính pháp lý: trả tiền thuế đất cho cơ quan thuế và nhận hoá đơn, giao kết hợp đồng cho mượn, gửi giữ tài sản,… Yếu tố chiếm hữu mang tính Animus biểu hiện các thành tố tâm lý thể hiện ra bên ngoài bằng thái độ ứng xử hàm chứa ý muốn thể hiện quyền năng của người chiếm hữu vật. Những thái độ đó cho những người khác hiểu và ghi nhận phong độ của người chiếm hữu tài sản, phân biệt với những người còn lại – những người không chiếm hữu tài sản đó. Thông thường chủ sở hữu là người chiếm hữu đồ vật. Chủ sở hữu là người chiếm hữu hợp pháp đồ vật. Tuy nhiên trên thực tế nhiều trường hợp người chiếm hữu đồ vật không phải là chủ sở hữu, điều này có thể theo hoặc không theo ý chí của chủ sở hữu. Những người có đồ vật và có ý đồ xem chúng là của mình nhưng không có ius possidendi (quyền có đồ vật) theo pháp luật La Mã là những người chiếm hữu bất hợp pháp. Chiếm hữu bất hợp pháp bao gồm chiếm hữu bất hợp pháp ngay tình và chiếm hữu bất hợp pháp không ngay tình. Người được coi là chiếm hữu bất hợp pháp nhưng ngay tình nếu anh ta không biết hoặc không buộc phải biết mình có quyền chiếm hữu hay không (ví dụ trường hợp mua vật từ kẻ trộm tự nhận mình là chủ sở hữu). Chiếm hữu bất hợp pháp không ngay tình là trường hợp người chiếm hữu biết hoặc bắt buộc phải biết mình không có quyền chiếm hữu nhưng vẫn cố tình chiếm hữu vật (ví dụ trường hợp trộm, cướp tài sản của người khác). Luật gia Paven (bộ Degest, quyển 41, mục 2) cho rằng không thể gắn khái niệm có vật trên thực thế (corpus possessionis – chiếm hữu về vật chất) với sự cần thiết phải có đồ vật trong tay, phải nắm bắt được nó (corpore et tactu). Điều này không thể thực hiện được nếu như đồ vật đó là nhà cửa. Trong trường hợp như thế chỉ cần chiếm giữ được đồ vật bằng bằng mắt và bằng ý đồ (olulis et affectu[37] Điều đó càng trở nên chính xác hơn khi ngày nay, tài sản không chỉ có vật hữu hình mà còn những vật vô hình. Việc xác định ý muốn chiếm giữ và có tài sản trong tay càng đặt ra nhiều thách thức hơn đối với các nhà làm luật hiện đại.Quyền sở hữuTrong pháp luật La Mã, quyền sở hữu được hiểu là tập hợp một số quyền năng cụ thể của chủ sở hữu mà pháp luật quy định[38] Luật La Mã không đưa ra một khái niệm chính xác về quyền sở hữu, tuy nhiên những quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đã được các luật gia đưa ra. Những quyền năng đó bao gồm: Quyền sử dụng vật (ius utendi) là quyền khai thác những lợi ích kinh tế từ vật phù hợp với tính năng, tác dụng của vật đó; quyền thu nhận thành quả và lợi nhuận (ius fruendi) về nguyên tắc chủ sở hữu là người hưởng thành quả và lợi nhuận từ tài sản thuộc sở hữu của mình; quyền định đoạt vật (ius abutendi) bao gồm định đoạt số phận thực tế cũng như số phận pháp lý của vật; quyền chiếm hữu vật (ius possidendi) và tố quyền đòi lại vật (ius vidicandi Với tính cách là một vật quyền thống trị, quyền sở hữu bao giờ cũng được các luật tài sản đề cập tới và làm rõ về mặt nội dung. Nhưng điều đáng nói là nội dung hay các bộ phận cấu thành của quyền sở hữu được quan niệm khác nhau trong các họ pháp luật.[39] Theo cách nghiên cứu cổ điển về bản chất pháp lý của vấn đề sở hữu, Giáo sư A.M. Honoré đã dưa ra các yếu tố của sở hữu. Đây là một khái niệm rộng rãi nhất về tài sản. Ông viết: “Sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền quản lý, quyền thu hoa lợi từ vật, quyền làm vốn, quyền bảo đảm, các quyền và các sự kiện chuyển nhượng không có thời hạn, nhiệm vụ ngăn cản thiệt hại, trách nhiệm đối với việc bắt giữ và sự kiện phân chia”. Một quan điểm khác của Felix Cohen cho rằng: “Quyền sở hữu là quan hệ giữa người với người mà trong đó người được gọi là chủ sở hữu có thể loại trừ những người khác thực hiện những hành vi nhất định hoặc cho phép những người khác thực hiện những hành vi như vậy và cả hai trường hợp cần có sự trợ giúp của pháp luật trong việc thực hiện những quyết định đó”. Tại đây, người ta muốn nhấn mạnh rằng quyền loại trừ (the right of exclusion) là xương sống của tập hợp các quyền và diễn đạt ý tưởng về sự độc quyền của chủ sở hữu trên bất kỳ quyền nào như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền thu hoa lợi v.v… đối với tài sản. Quyền loại trừ này không thể luôn luôn là một quyền loại trừ hoàn toàn và tuyệt đối.[40]Các vật quyền khác đối với tài sảnBên cạnh quyền sở hữu được coi là loại vật quyền lớn nhất, Luật La Mã còn quy định các loại quyền đối với tài sản của ngừơi khác. Quyền đối với tài sản của người khác (jus in re aliena) là quyền được trao cho những người không phải chủ sở hữu của tài sản, và được coi là “chi phân của quyền sở hữu” bởi nó là một thành tố được cắt giảm từ quyền sở hữu. Các quyền này được gọi là dịch quyền (servitudes), có hai loại dịch quyền: dịch quyền thuộc người và dịch quyền thuộc vật. Về dịch quyền thuộc người (personarum), loại quan hệ mà một tài sản “gánh chịu dịch quyền hay dịch lụy[41] để phục vụ cho lợi ích của một người, hay có thể gọi là quyền dụng ích cá nhân. Dịch quyền thuộc người lại được chia ra thành các loại vật quyền khác bao gồm: quyền hưởng dụng (usufruct), quyền sử dụng (usus), quyền ngụ cư (inhabitation), quyền thuê dài hạn (emphyteusis), quyền bề mặt (superficies). Quyền hưởng dụng (usufruct), có nguồn gốc từ luật La Mã, được xem là một phân nhánh của quyền sở hữu và bao gồm quyền sử dụng (usus) và hưởng lợi (fructus) của chủ sở hữu[42]. Theo truyền thống của hệ thống civil law, quyền hưởng dụng được xem xét là không bao gồm quyền định đoạt (abusus), mà quyền này vẫn thuộc về chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng. Quyền sử dụng (usus) và quyền ngụ cư (inhabitation) như tên gọi được coi là phân nhánh của quyền sở hữu trong đó, các luật gia La Mã đã dự đoán và pháp điển hóa các trường hợp thực tế khi một người có quyền sử dụng (và chỉ là quyền sử dụng/ không bao gồm các quyền khác) tài sản thuộc sở hữu của một người khác đến một thời hạn hoặc suốt đời, nếu tài sản này là động sản thì quyền đó sẽ được gọi là quyền sử dụng (usus), nếu tài sản này là bất động sản thì quyền này sẽ được gọi là quyền ngụ cư (inhabitation). Quyền này có thể được phát sinh do: thỏa thuận hoặc thừa kế. VD: A có tài sản là một ngôi nhà. A và B kết hôn rồi có một người con là C; sau đó B chết, A lấy thêm một người vợ mới là X. Đến khi già yếu sắp chết, A di chúc lại cho C thừa kế toàn bộ căn nhà, với điều kiện là C phải cho X ở và sử dụng căn nhà (ngụ cư) suốt quãng đời còn lại của X. Như vậy, X có quyền ngụ cư trong căn nhà không phụ thuộc vào chủ sở hữu của căn nhà là C. Quyền thuê đất dài hạn (emphyteusis), quyền này được hiểu là quyền sử dụng đất của người khác để sản xuất nông nghiệp, canh tác, người có quyền này có thể thay đổi mục đích sử dụng đất, với điều kiện là không được để tình trạng đất xấu đi và phải trả cho người sở hữu đất một khoản tiền thuê. Quyền bề mặt (superficies), quyền này chỉ áp dụng đối với đất đô thị để xây dựng, người có quyền bề mặt có quyền sử dụng, kế thừa toàn bộ công trình trên mảnh đất. Về dịch quyền thuộc vật, hay còn gọi là địa dịch (praediorum) hoặc quyền dụng ích đất đai, có nguồn gốc từ việc tư hữu đối với đất đai. Trên thực tế thường xuyên xảy ra trường hợp những mảnh đất không có đủ các điều kiện tối thiểu nhất để có thể khai thác, sử dụng một cách bình thường. Như vậy chủ sở hữu cần được trao quyền sử dụng đất của những người bên cạnh để có thể sử dụng mảnh đất của mình bằng cách đi qua, dẫn nước, lấy ánh sáng v.v... địa dịch là một loại vật quyền, là quyền trực tiếp trên một vật, cụ thể là một bất động sản. Địa dịch là một quan hệ mà trong đó một bất động sản gánh chịu phiền lụy nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng một bất động sản khác. Luật pháp La Mã quy định việc thay đổi chủ sở hữu của một trong hai mảnh đất không làm ảnh hưởng đến địa dịch, địa dịch vẫn tồn tại và không bị mất đi. Bởi bản chất địa dịch là một mảnh đất phục vụ một mảnh đất khác, nó luôn gắn với bất động sản. Hai bất động sản liền kề tồn tại một quyền địa dịch thì quyền này sẽ duy trì cùng với sự tồn tại của bất động sản. Bất kì ai sử dụng, khai thác bất động sản cũng đều phải gánh chịu hoặc thụ hưởng địa dịch, chủ thể hưởng quyền không thể chuyển giao quyền địa dịch cho một người nào khác nếu không chuyển giao cả bất động sản hưởng quyền.Vật quyền bảo đảmTừ xưa, luật gia La Mã quy định vật quyền bảo đảm bao gồm: bán đợ (fiducia cum creditore) và cầm cố trao tay (pignus), sau đó, trong quá trình phát triển, thế chấp (hypotheca) được thêm vào và quy định như một loại vật quyền bảo đảm.   Bán đợ là một vật quyền bảo đảm cổ đại trong đó con nợ chuyển giao vật và toàn quyền sở hữu vật cho chủ nợ. Kể từ lúc xác lập việc bán đợ, chủ nợ có quyền như chủ sở hữu tài sản đối với vật được dùng để bán đợ. Nếu con nợ trả được khoản nợ, chủ sở hữu phải trả lại vật và con nợ có quyền đòi lại vật. Nếu chủ nợ đã bán vật, con nợ không có quyền đòi vật chỉ có quyền đòi bồi thường. Nếu con nợ không trả được khoản nợ, vật mặc nhiên thuộc về chủ nợ và con nợ mất hoàn toàn quyền đối với vật. Cầm cố trao tay được hiểu là con nợ - chủ sở hữu của vật chuyển giao cho chủ nợ vật (nhưng không bao gồm quyền sở hữu) để bảo đảm cho khoản vay, lúc đó, chủ sở hữu là người chiếm giữ vật nhưng được pháp luật bảo hộ như người chiếm hữu vật trong thực tế (theo quy định của chiếm hữu trong pháp luật La Mã) và nếu con nợ trả khoản nợ thì chủ nợ phải trả lại vật cho con nợ. Nếu con nợ không trả được khoản nợ của mình thì chủ nợ phải bán đấu giá vật để thu hồi khoản nợ, nếu có phần tiền dư từ việc bán đấu giá thì chủ nợ phải trả lại con nợ. Thế chấp là hình thức bảo đảm khoản vay trong đó con nợ không cần chuyển giao vật cho chủ nợ mà giữ vật để có thể khai thác và hưởng hoa lợi từ vật. Nếu con nợ không trả được khoản nợ, chủ nợ có quyền yêu cầu bán đối tượng thế chấp để thực hiện nghĩa vụ. Bán đợ, cầm cố, thế chấp được pháp luật La Mã tiếp cận với tính cách là một loại vật quyền bảo đảm, bởi vậy nó mang các đặc trưng của vật quyền bảo đảm: Thứ nhất, chủ nợ nhận cầm cố, thế chấp tài sản có quyền trực tiếp đối với giá trị kinh tế của tài sản, dù tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp nghĩa vụ có bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng, chủ nợ có bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ. Quyền xử lý tài sản của chủ nợ được pháp luật La Mã bảo vệ, không ai có quyền ngăn cản kể cả chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Thứ hai, người nhận bảo đảm vẫn có quyền đối với tài sản bảo đảm kể cả khi tài sản đã thay đổi chủ sở hữu hoặc thuộc sự chiếm hữu của người khác (quyền theo đuổi). Thứ ba, vật quyền cho phép người có quyền thực hiện quyền của mình đối với vật nhằm thoả mãn lợi ích theo đuổi trước những người khác, đặc biệt là những người theo đuổi cùng lợi ích đó. Luật gọi đó là quyền ưu tiên. Điều này thể hiện rõ nhất ở những giao dịch vay có bảo đảm và không có bảo đảm.Mức độ tiếp cận lý thuyết vật quyền của pháp luật dân sự hiện hànhThứ nhất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có được cấu trúc cũng như nội dung rõ ràng và logic hơn so với Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005, làm thay đổi căn bản diện mạo của Bộ luật Dân sự năm 2015. Ảnh hưởng của học thuyết phân biệt vật quyền và trái quyền được thể hiện qua kết cấu của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã logic và có tính khái quát lý luận cao. Đây cũng chính là cơ sở để lý giải cho sự hợp lý và tương đồng hơn về kết cấu của Phần thứ hai của Bộ luật Dân sự năm 2015 với một số bộ luật dân sự hiện đại trên thế giới. Với kết cấu 4 chương ghi nhận các nội dung: Những quy định chung; chiếm hữu; quyền sở hữu; quyền khác đối với tài sản, Phần thứ hai của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra một bức tranh chung về luật vật quyền Việt Nam. Đó là, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chỉ rõ bên cạnh quyền sở hữu – một vật quyền quan trọng và đầy đủ nhất còn tồn tại các vật quyền khác (các quyền khác đối với tài sản) là phân nhánh của quyền sở hữu hay còn được xem là các vật quyền hạn chế. Các vật quyền này bao gồm: quyền đối với bất động sản liền kề (quyền địa dịch), quyền hưởng dụng, quyền bề mặt và các vật quyền bảo đảm (vật quyền phụ thuộc)[43]. Đây là điều mà Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa đạt được. Mặc dù không sử dụng thuật ngữ “vật quyền” nhưng Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra thuật ngữ chung để chỉ đến các vật quyền khác với quyền sở hữu. Điều này nhằm nhận dạng quyền sở hữu với tính cách là vật quyền chính – vật quyền đầy đủ, trọng tâm và được biết đến nhiều nhất hiện nay với các vật quyền còn lại là các phân nhánh của quyền sở hữu – hay còn gọi là vật quyền hạn chế tương tự như quy định của Bộ luật Dân sự Pháp và Bộ luật Dân sự Đức – những bộ luật chịu ảnh hưởng lớn của học thuyết vật quyền và trái quyền. Thứ hai, BLDS 2015 đã ghi nhận nguyên tắc luật định (numerus clausus) – (đã trình bày tại mục 1.5.1.),- Bộ luật Dân sự năm 2015 bên cạnh việc ghi nhận một danh sách các vật quyền bao gồm quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản gồm: quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt;[44] còn khẳng định “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định[45]. Điều này có nghĩa là ngoài các vật quyền được quy định tại Điều 159.2, còn có các vật quyền khác nếu như Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc luật khác có liên quan quy định và các chủ thể của luật dân sự không thể tự do tạo ra các vật quyền (quyền đối vật) khác với các vật quyền mà luật pháp đã công nhận. Thứ ba, ghi nhận tính tuyệt đối của vật quyền. Với khẳng định mang tính nguyên tắc được ghi nhận tại Điều 160 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận rõ hiệu lực tuyệt đối của vật quyền. Quyền được tác động trực tiếp lên đối tượng của quyền của chủ thể nắm vật quyền còn được tái khẳng định bằng cách chỉ rõ chủ sở hữu có quyền “được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài”[46], “được sử dụng tài sản theo ý chí của mình”[47], “bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt”[48] miễn là phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản và khẳng định quyền của chủ thể nắm các quyền khác đối với tài sản là “quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác”[49] Thứ tư, ghi nhận nguyên tắc công khai. Nguyên tắc công khai là nguyên tắc cơ bản nhằm bảo đảm tất cả mọi chủ thể đều có thể biết đến sự tồn tại của vật quyền cũng như sự dịch chuyển của nó. Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận nguyên tắc này thông qua quy định buộc người nắm vật quyền có đối tượng là bất động sản phải đăng ký[50] và quy định đòi hỏi người nắm vật quyền đối với động sản phải chiếm hữu thực tế tài sản.[51] Thứ năm, ghi nhận chiếm hữu là một tình trạng thực tế. Có thể nói đây là một bước tiến lớn của BLDS 2015, tiến đến tiếp cận với lý thuyết vật quyền khi ghi nhận sự chiếm hữu là một tình trạng thực tế (song song với quyền chiếm hữu đã quy định trong quyền sở hữu như ở các Bộ luật Dân sự trước). Với quy định tại Điều 179 khoản 1, Bộ luật Dân sự 2015 cũng chấp nhận lý thuyết vật quyền về chiếm hữu bao gồm đủ hai thành tố Corpus và Animus (chiếm hữu về mặt vật chất và chiếm hữu về mặt ý chí): ngoài việc cầm giữ hoặc thể hiện sự chiếm hữu vật trên thực tế, luật ghi nhận ý chí thể hiện bằng thái độ, cung cách ứng xử của người chiếm hữu. Từ đó xác định “sự chiếm hữu” mà không cần xác định quyền năng đích thực của người chiếm hữu vật. Thứ sáu, ghi nhận các vật quyền khác (gồm quyền địa dịch, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt). Địa dịch được biết đến với quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, mặc dù không thật chính xác trong việc sử dụng thuật ngữ nhưng về cơ bản nội hàm của các quy định từ Điều 245 đến Điều 256 về “quyền đối với bất động sản liền kề” đã thể hiện được bản chất và đặc tính của quyền địa dịch như: là quyền mang tính phụ thuộc, là quyền mang tính vĩnh viễn, là quyền mang tính tuyệt đối[52]. “Quyền đối với bất động sản liền kề” là vật quyền bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản, theo đó một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác[53] Về dịch quyền theo người, BLDS 2015 đã quy định được quyền hưởng dụng, quyền bề mặt. Định nghĩa được ghi nhận tại Điều 257 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chỉ rõ quyền hưởng dụng là một phân nhánh của quyền sở hữu, theo đó người hưởng dụng có được hai thành tố của quyền sở hữu là quyền sử dụng và quyền hưởng lợi[54]. Hai là, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng chỉ ra các đặc tính của quyền hưởng dụng, đó là: là vật quyền theo người (dịch quyền theo người), tính có thời hạn, tính tuyệt đối, tính bảo toàn giá trị của đối tượng quyền. Điều 267 BLDS 2015 định nghĩa quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về một chủ thể khác. Như vậy, quyền bề mặt đã được ghi nhận trong pháp luật dân sự đánh dấu cho bước hợp lý hóa các quy định về nhà ở thương mại hiện nay (vốn chỉ quy định về sở hữu chung). Thứ bảy, ghi nhận vật quyền bảo đảm bao gồm bảo đảm đối vật và bảo đảm đối nhân. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chia các biện pháp này thành hai nhóm: biện pháp bảo đảm hình thành trên cơ sở thỏa thuận (gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lưu quyền sở hữu, đặt cọc, ký cược, ký quỹ,) và biện pháp bảo đảm hình thành trên cơ sở luật định (cầm giữ tài sản). Dựa trên học thuyết vật quyền, học thuyết trái quyền và học thuyết phân biệt vật quyền và trái quyền, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có sự phân biệt hiệu lực giữa các bên trong hợp đồng bảo đảm và hiệu lực với người thứ ba cũng như nêu rõ sự tồn tại cần thiết của mối liên hệ giữa các biện pháp bảo đảm và nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ chính) với mục đích ghi nhận sự tồn tại của các biện pháp bảo đảm là nhằm bảo đảm sự an toàn cho các quan hệ nghĩa vụ chính thông qua việc khẳng định các biện pháp bảo đảm chỉ được thực hiện khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật [55]Những vấn đề đặt ra trong việc hoàn thiện pháp luật Về tài sảnBLDS 2015, điều 105 quy định: 1. Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, việc định nghĩa tài sản theo phương pháp liệt kê không bao trùm được hết phạm vi của tài sản có thể dẫn tới việc quy định chưa đầy đủ các loại tài sản tồn tại thực tế trong xã hội, không theo kịp sự phát triển của thực tiễn diễn ra không ngừng. Bởi quy định như vậy có thể hiểu các đối tượng khác ngoài bốn đối tượng được liệt kê trên đây không được coi là tài sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định liên quan đến tài sản và sở hữu. Ngoài ra tài sản là một khái niệm động, nó có thể thay đổi theo từng xã hội, ngày càng có nhiều yếu tố được xem xét là tài sản như: thông tin, giọng hát ca sĩ, bào thai người… Khi phát sinh một tài sản mới trong xã hội chưa có quy phạm pháp luật nào điều chỉnh mà xảy ra tranh chấp sẽ khó giải quyết. Điều 107 BLDS 2015 quy định về động sản và bất động sản: 1) Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác do pháp luật quy định. 2) Động sản là những tài sản không phải bất động sản Đây là cách phân loại tài sản được quy định ở mọi hệ thống pháp luật bên cạnh cách chia tài sản thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình. BLDS 2015 không đưa ra tiêu chí phân biệt hai loại tài sản này mà sử dụng phương pháp loại trừ. Tuy nhiên bộ luật này không xác định một cách cụ thể những tài sản nào được coi là bất động sản bởi bất động sản ngoài các đối tượng được liệt kê tại Điểm a, b, c - Khoản 1, Điều 107 còn bao gồm các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định như vậy là không hợp lý bởi cách xác định mang tính loại trừ này đòi hỏi việc định nghĩa “bất động sản” phải cụ thể và rõ ràng. Sau khi xác định rõ về bất động sản, tất cả tài sản còn lại là động sản. Trong khi đó "những bất động sản khác do pháp luật quy định" hiện vẫn chưa được xác định trong bất cứ văn bản luật nào. Theo quy định tại khoản 6a Điều 3 Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 08/2014/TT-BTP thì các quyền tài sản sau đây được coi là động sản: - Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo các dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, góp vốn, hợp tác kinh doanh tài sản khác gắn liền với đất; - Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở gắn với hạ tầng kỹ thuật được chủ đầu tư dự án giao kết hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở; - Các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án xây dựng nhà ở; - Các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc hạ tầng kỹ thuật trên đất (lợi tức của thửa đất hoặc của hạ tầng kỹ thuật trên đất); Quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật. Thông tư này cho thấy quy định mâu thuẫn với quy định của BLDS 2015 khi BLDS quy định bất động sản bao gồm “Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;”. Các quyền tài sản được quy định trong Thông tư số 05/2011/TT-BTP đều là quyền tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và như vậy vẫn phải được coi những quyền tài sản đó là bất động sản. Việc quy định bất động sản còn nhiều tranh cãi, chính vì vậy, việc xác định đâu là bất động sản, đâu là động sản trên thực tế có nhiều khó khăn vì quy định của BLDS 2015 theo dạng: nếu không phải là bất động sản thì là động sản.Về chiếm hữu (Được quy định trong phần sở hữu)Chiếm hữu trong BLDS 2015 không chỉ được coi là một tình trạng thực tế mà còn là một quyền năng của chủ sở hữu. Điều 179 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. 2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Việc xem xét quyền chiếm hữu như một quyền năng của chủ sở hữu dẫn đến hệ quả là chiếm hữu không được xem xét dựa trên hai yếu tố là corpus và animus (như trong Luật La Mã) mà đánh giá dựa vào mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người chiếm hữu. “Để đánh giá chất lượng pháp lý của sự chiếm hữu, người ta phải dựa vào chất lượng pháp lý của mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người chiếm hữu, chứ không dựa vào sự tồn tại của corpus và animus. Trên nguyên tắc, việc chiếm hữu phải có dấu ấn tích cực của chủ sở hữu đích thực mới được pháp luật thừa nhận và bảo vệ”[56] Theo lý thuyết của pháp luật La Mã, chiếm hữu được coi là một thực tế và bao gồm hai yếu tố như đã nói ở phần trước là Corpus (tạm gọi là vật chất) và Animus (tạm gọi là tâm lý), còn trong khi đó, vật quyền sở hữu bao gồm 3 yếu tố: usus (sử dụng), fructus (hưởng hoa lợi), abusus (định đoạt). Việc quy định chiếm hữu nằm trong quyền sở hữu khiến quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự khác nhau về bản chất giữa chiếm hữu và quyền sở hữu.Về quyền với bất động sản liền kềQuyền đối với bất động sản liền kề được đồng nhất với địa dịch trong thuật ngữ pháp lý. Mặc dù cái tên được “Việt hóa” dễ hiểu hơn, nhưng về nội hàm chưa thể hiện hết ý nghĩa của địa dịch. Tên gọi như vậy dẫn đến cách hiểu là luật chỉ xem xét đến những bất động sản liền kề, tức là những bất động sản có chung ranh giới với nhau nhưng trên thực tế địa dịch còn mở rộng đến cả đối tượng là những bất động sản không có chung ranh giới. Chẳng hạn chủ các bất động sản xung quanh sân bay không được xây dựng công trình vượt quá một độ cao nhất định do pháp luật quy định để đảm bảo an toàn. Có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định, như trường hợp địa dịch sân  bay nói ở trên, không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Có thể lấy ví dụ thực tế về câu chuyện gây ồn ào liên quan đến toà nhà số 8B, Lê Trực, Q. Ba Đình (Hà Nội), bị cho là đã được xây dựng vượt quá độ cao cho phép và bị buộc tháo dỡ đối với phần xây dựng  không phép, quan hệ pháp lý bị xâm hại đích thực là quan hệ địa dịch. Quy định về xây dựng áp đặt đối với khu vực nơi có  toà nhà không cho phép việc xây dựng các toà nhà quá cao, để bảo đảm tính hài hoà và tôn nghiêm của cảnh quan chung quanh Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh. Có thể thấy rằng địa dịch không chỉ là sử dụng hạn chế bất động sản lân cận mà còn bao gồm cả quyền yêu cầu không thực hiện một số hành vi nhất định để không gây ảnh hưởng đến những bất động sản lân cận hoặc việc chủ sở hữu một bất động sản phải chịu đựng một tình trạng nào đó trong phạm vi quyền sở hữu của mình. Ở địa dịch, tính liền kề không phải là một trạng thái bắt buộc.Về quyền bề mặtBLDS 2015 đã quy định được về quyền bề mặt, việc này đã gỡ rối lớn cho quy định về đất đai vốn “cứng nhắc” chỉ quy định một chủ sở hữu đất đai duy nhất là nhà nước, và những chủ thể khác được nhà nước “giao đất, cho thuê đất” và có quyền sử dụng đất. Chính điều đó đặt ra vấn đề khi có nhiều chủ thể muốn khai thác cùng một mảnh đất nhưng ở các khoảng không gian phân tầng khác nhau nhưng không có quy định thì quyền bề mặt đã giải quyết được vấn đề đó. Tuy vậy, vì là một vật quyền mới được quy định trong pháp luật, quyền bề mặt còn cần một hệ thống pháp luật rõ ràng cụ thể hơn để được đưa vào thực tiễn. Thứ nhất, pháp luật Việt Nam cần giải quyết được mối quan hệ giữa 3 chủ thể: 1) Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất; 2) Người có quyền sử dụng đất, ; 3) Người có Quyền bề mặt. Thứ hai, pháp luật Việt Nam cần giải quyết được mối quan hệ giữa các chủ thể cùng có quyền bề mặt. Do cơ chế cắt lớp khoảng không nên sẽ đồng thời tồn tại nhiều người có quyền bề mặt (với ranh giới khoảng không khác nhau) trên cùng một khoảnh đất. Điều đương nhiên là mỗi người trong đó không thể tùy tiện thực hiện quyền của mình mà không đếm xỉa đến quyền của người khác phía trên và phía dưới mình. Do vậy pháp luật cần làm rõ các quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể quyền bề mặt với nhau chứ không nên để mặc cho hợp đồng giải quyết. Thứ ba, pháp luật Việt Nam cần giải quyết được vấn đề thủ tục công nhận, đăng ký và công khai quyền bề mặt. Quyền bề mặt bản chất là quyền gắn liền với đất đai nên là một loại bất động sản và cần được quy định để công khai cho bên thứ ba được biết.Cầm cố, thế chấpĐây là hai loại vật quyền bảo đảm nhưng lại được quy định trong Phần Nghĩa vụ - Hợp đồng, Mục Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong cách quy định của BLDS 2015 toát lên rằng pháp luật Việt Nam coi cầm cố, thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - là một quan hệ phụ so với quan hệ nghĩa vụ chính (nghĩa vụ được bảo đảm) do đó cầm cố mang tính chất trái quyền, chú trọng đến hành vi của bên có nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 tiếp cận vật quyền bảo đảm (điển hình là hai biện pháp cầm cố, thế chấp) từ góc độ trái quyền - quan hệ giữa hai con người chứ không phải quan hệ giữa một người với tài sản nên các quyền lợi của chủ thể có vật quyền bảo đảm kể trên (quyền trực tiếp, quyền đeo đuổi, quyền ưu tiên) chưa được quy định cụ thể và đầy đủ. Quyền của chủ nợ có bảo đảm phụ thuộc nhiều vào ý chí, trách nhiệm của bên vay (chủ sở hữu tài sản bảo đảm).Kiến nghịVề phân biệt bất động sản và động sản, xây dựng pháp luật đăng ký tài sản phù hợp với việc phân biệt bất động sản, động sảnCần sớm xây dựng các văn bản pháp luật quy định về các “tài sản khác theo pháp luật quy định” là bất động sản, đặc biệt đối với quyền tài sản là bất động sản, cần phải đăng ký. Từ đó hoàn thiện quy định về động sản và bất động sản để phân biệt hai loại tài sản với các tính chất hoàn toàn khác nhau này. Đề xuất sớm xây dựng Luật đăng ký tài sản, nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về biện pháp đăng ký các quyền khác đối với tài sản đã được quy định trong BLDS năm 2015Kiến nghị bỏ quy định về “quyền chiếm hữu” trong quy định về quyền sở hữu của BLDS 2015Trong lịch sử lập pháp, BLDS của Việt Nam và các luật gia Việt Nam luôn quan niệm “quyền chiếm hữu” là một phần nằm trong quyền sở hữu. Tuy vậy, BLDS 2015 của Việt Nam áp dụng chủ yếu học thuyết phân biệt vật quyền trái quyền và học thuyết padekten trong kỹ thuật lập pháp, mà hai học thuyết này xây dựng chủ yếu trên cơ sở Luật La Mã – nơi các luật gia coi chiếm hữu không phải là một quyền mà là một tình trạng thực tế.           Hơn nữa, việc quy định quyền chiếm hữu ở trong quyền sở hữu khiến có đến hai quy định về “chiếm hữu” gây nhầm lẫn, khó hiểu. Chiếm hữu quy định trong sở hữu không rõ ràng, mập mờ, có nội hàm gần tương tự như sử dụng vì được xây dựng thiếu thốn chất liệu học thuyết. Thêm nữa, việc chiếm hữu được quy định như một quyền năng của chủ thể trong sở hữu đã khiến có thêm quy định về “chiếm hữu có căn cứ pháp luật”[57] – một thuật ngữ mang đậm tính chất quản lý hành chính mà theo đó, việc chiếm hữu thực tế (chiếm hữu ổn định, dài hạn) không phải là căn cứ để xác định chiếm hữu nữa (mâu thuẫn với chiếm hữu thực tế). Khái niệm này kích thích xu hướng tìm kiếm căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của việc nắm giữ tài sản ngay cả trong trường hợp không có ai tranh chấp về quyền sở hữu. Đơn giản, trong điều kiện việc chiếm hữu được coi là việc thực hiện một quyền của chủ sở hữu, thì người chiếm hữu phải cho thấy mình có ít nhiều quan hệ chính thống với chủ sở hữu: nếu không phải là chủ, thì phải được chủ trao quyền nắm giữ tài sản; nếu không nữa, thì phải ở trong tình trạng người chiếm hữu ngay tình.     Nói khác đi, với quyền chiếm hữu được thừa nhận là một phần nội dung của quyền sở hữu, thì tự việc chiếm hữu công khai và bình yên không đủ để giúp người chiếm hữu có được sự bảo vệ của pháp luật trong trường hợp sự chiếm hữu bị xâm hại. Chiếm hữu còn phải có nguồn gốc pháp lý được xác định; hơn nữa, nguồn gốc chiếm hữu phải hợp pháp, thì chiếm hữu mới được thừa nhận và bảo vệ[58]Tìm một thuật ngữ mang tính chính xác hơn khi quy định về địa dịch thay cho “quyền đối với bất động sản liền kề”Như đã phân tích ở trên, địa dịch không chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa các mảnh đất có chung ranh giới mà còn mở rộng hơn đến những mảnh đất xung quanh, có ảnh hưởng đến. Như vậy, thuật ngữ “quyền đối với bất động sản liền kề” được sử dụng chưa chính xác, kiến nghị đổi thuật ngữ để làm rõ hơn bản chất vấn đề. Có thể quy định là địa dịch hay  dịch quyền đất đai (như thuật ngữ pháp lý hiện nay sử dụng) hoặc xem xét quy định quyền đối với các bất động sản lân cận để gần gũi với thực tiễn đời sống.Tiếp cận lại các biện pháp bảo đảm dưới dạng là các vật quyền để có cách nhìn đúng đắn hơn trong quy định pháp luậtHiện nay, BLDS 2015 tiếp cận các biện pháp bảo đảm dưới góc độ hợp đồng – tức là quan hệ đảm bảo là quan hệ trái quyền. Chính vì vậy, các biện pháp đảm bảo bị quy định rời rạc, không rõ ràng các quyền đặc trưng của vật quyền như quyền theo đuổi, quyền ưu tiên, quyền loại trừ gây khó khăn cho việc áp dụng. Cần tiếp cận lại các biện pháp bảo đảm dưới dạng vật quyền để trả lại cho các biện pháp bảo đảm các tính chất đặc trưng của vật quyền, để chủ thể của vật quyền bảo đảm có các quyền năng chính xác hơn là hiện nay, chủ thể nhận bảo đảm thường bị rơi vào tình trạng chỉ có quyền yêu cầu mà các quyền khác như quyền ưu tiên, quyền theo đuổi thì mờ nhạt.Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền bề mặt để quyền bề mặt được áp dụng vào thực tiễn đời sốngThứ nhất, cần bổ sung vào pháp luật đất đai các căn cứ phát sinh quyền bề mặt, để từ đó xác định mối quan hệ giữa ba bên: Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai, người có quyền sử dụng đất được nhà nước giao đất, và người có quyền bề mặt. Thứ hai, quy định rõ “một phần hoặc toàn bộ” quyền bề mặt là gì? Việc chia nhỏ các khoảng không gian phía trên mặt đất, mặt nước là hoàn toàn khả thi, vậy việc chia nhỏ dần được giới hạn ở mức độ nào? Chủ thể của quyền bề mặt được phép thừa kế, vật quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt trên cùng một diện tích đất là như thế nào? Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền bề mặt với tư cách là một quyền tài sản gắn với bất động sản.Ngô Thu Trang Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp[1] Tham khảo Pierre Voirin, Gilles Goubeaux. Droit Civil: Personnes – Famille, Incapacité – Biens, Obligations – Sûreté. Ấn bản thứ 27. 1999. Tr 26.[2] Ngô Huy Cương. Những bất cập về tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật dân sự 2005 và phương hướng cải cách. Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử. http://www.nclp.org.vn/[3]Article 516. Tous les biens sont meubles ou immeubles”, Code Civil, https://www.legifrance.gouv.fr/ website pháp điển hóa pháp luật của Chính phủ Cộng hòa Pháp.[4]Article 517. Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.” , Code Civil, https://www.legifrance.gouv.fr/[5]“Article 527. Les biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi.”. Code Civil, https://www.legifrance.gouv.fr/[6]Article 544: La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”, Code Civil, https://www.legifrance.gouv.fr/[7] Ngô Huy Cương. Tổng quan về luật tài sản. Nguồn chưa xác định trích dẫn từ: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn[8] Ngô Huy Cương. Tlđd[9] Xem, ví dụ, F. Terré và Ph. Théry, Droit civil- Les biens, Dalloz, Paris, 1992, tr. 30 ; Ph. Malaurie và Laurent Aynès, Droit civil-Les biens, Cujas, Paris, 1998, tr 87 và kế tiếp[10] PSG.TS. Nguyễn Ngọc Điện, Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về tài sản. Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử  http://www.nclp.org.vn/[11] Deluxe Black’s Law Dictionary, West Publishing Co, 1990[12] PGS.TS. Ngô Huy Cương. Giáo trình Luật hợp đồng. 2013. Tr45[13] PGS.TS. Ngô Huy Cương. Giáo trình Luật hợp đồng. 2013. Tr46[14] Tham khảo PGS.TS. Ngô Huy Cương. Giáo trình Luật hợp đồng. 2013. Tr48[15]L'objet du droit réel, quant à lui, est nécessairement un bien, corporel ou incorporel, immobilier ou mobilier”, Sylvio Normand, Introduction au droit des biens, Ấn bản đầu tiên, 2000, tr. 29-30[16] Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của bộ luật dân sự 2005 và định hướng cải cách, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, 2009, Số 22 (159), tr.21-29[17] PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, Vật quyền bảo đảm và ảnh hưởng của nó trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Kỷ yếu hội thảo: Chế định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự năm 2015, ngày 26/12/2017[18] PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, Tlđd[19] PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, Tlđd[20] Tham khảo Pierre Voirin, Gilles Goubeaux. Droit Civil: Personnes – Famille, Incapacité – Biens, Obligations – Sûreté. Ấn bản thứ 27. 1999. Tr 30, 31.[21] Tham khảo Pierre Voirin, Gilles Goubeaux. Droit Civil: Personnes – Famille, Incapacité – Biens, Obligations – Sûreté. Ấn bản thứ 27. 1999. Tr 30.[22] PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, Tlđd[23] PSG.TS. Nguyễn Ngọc Điện, Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về tài sản. Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử  http://www.nclp.org.vn/[24] PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, Tlđd[25] Nguyễn Ngọc Điện. Sự cần thiết của việc xây dựng các chế định vật quyền và trái quyền trong luật dân sự.http://www.nclp.org.vn[26] Lê Thi ̣Liên Hương. Quyền đối vật trong Luật tư La Mã và ảnh hưởng đối với pháp luật Việt Nam hiện hành. Luận văn Thạc sỹ. Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội. 2010[27] Quyển thứ II (Livre II) của Bộ luật dân sự Pháp (Code Civil) hay được biết đến nhiều qua cái tên Bộ luật Napoleon là: Des biens et des différentes modifications de la propriété – Tài sản và những biến thể khác của sở hữu.[28] Tham khảo Droits réels et droit personnels. http://www.lemondepolitique.fr . Đăng tháng 4/2015.[29] Trong hệ thống pháp luật Pháp, các nhà làm luật quy định đặc quyền (la privilège) thành đặc quyền đối với động sản và đặc quyền đối với bất động sản. Có thể hiểu đặc quyền là một phương thức đảm bảo bằng tài sản mà trái chủ sở hữu đặc có quyền được thanh toán trước hết so với các trái chủ khác trên giá trị của tài sản bảo đảm. Tham khảo: Pierre Voirin, Gilles Goubeaux. Droit Civil: Personnes – Famille, Incapacité – Biens, Obligations – Sûreté. Ấn bản thứ 27. 1999. Tr 615.[30] Pierre Voirin, Gilles Goubeaux. Droit Civil: Personnes – Famille, Incapacité – Biens, Obligations – Sûreté. Ấn bản thứ 27. 1999. Tr 30.[31] Xem Anna di Robilant. Property and Democratic Deliberation: The Numerus Clausus Principle and Democratic Experimentalism in Property Law.  American Journal of Comparative Law, Vol. 62, Issue 2 / Spring 2014. Page 302.[32] TS. Vũ Thị Hồng Yến. Áp dụng nguyên tắc vật quyền nhằm khắc phục những hạn chế của chế định tài sản và quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự. Tạp chí luật học số đặc biệt – Góp ý hoàn thiện Bộ luật Dân sự (sửa đổi). 6/2015.[33] TS. Vũ Thị Hồng Yến. Tlđd.[34] TS. Vũ Thị Hồng Yến. Tlđd[35] TS. Vũ Thị Hồng Yến. Tlđd[36] Có thể hiểu chiếm hữu về mặt vật chất là cơ sở đầu tiên của chiếm hữu, điều đó thể hiện ở việc giữ tài sản trong tầm tay (có thể là cầm giữ hoặc không) đối với động sản và việc dựng hàng rào ngăn cách với các bất động sản liền kề đối với bất động sản.[37] Lê Thu Trang. Tiếp nhận Luật La Mã trong việc xây dựng chế định vật quyền ở Việt Nam hiện nay. Luận văn thạc sỹ luật học. Khoa Luật – ĐHQGHN. 2015.[38] Nguyễn Ngọc Đào. Luật La Mã. Đại học quốc gia Hà Nội. 1994[39] Ngô Huy Cương. Tlđd[40] Ngô Huy Cương. Tlđd[41] Ngô Huy Cương. Ý tưởng về quyền hưởng dụng trong Bộ luật Dân sự tương lai của Việt Nam. Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử.[42] Xem Philippe Malaurie, Laurent Aynès (2005Les biens (Droit civil). 2nd edition. Defrénois. P .250, 256.[43] Các vật quyền này được chỉ dẫn đến Mục 3 Chương XV của Phần thứ ba với quy định tại Điều 160.1 về Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định” [44] Xem Điều 159.2 Bộ luật Dân sự năm 2015.[45] Xem Điều 160.1 Bộ luật Dân sự năm 2015.[46] Xem Điều 186 Bộ luật Dân sự năm 2015.[47] Xem Điều 190 Bộ luật Dân sự năm 2015.[48] Xem Điều 194 Bộ luật Dân sự năm 2015.[49] Xem Điều 159.1 Bộ luật Dân sự năm 2015.[50] Xem Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015.[51] Xem Điều 310.2 Bộ luật Dân sự năm 2015.[52] Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân”[53] Xem Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015.[54] Xem Điều 257 Bộ luật Dân sự năm 2015.[55] Xem Điều 299,  Điều 328, Điều 329.2 Điều 332, Điều 335, Điều 342.1, Điều 346  Bộ luật Dân sự năm 2015.[56] Nguyễn Ngọc Điện. Xây dựng chế định chiếm hữu bằng chất liệu khoa học phù hợp. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp. 4/2017.[57] Điều 165. Bộ Luật Dân sự 2015[58] Tuy nhiên, thế nào là nguồn gốc hợp pháp thì luật lại không và không thể làm rõ. Trong thực tiễn, người ta thường dừng lại một khi người chiếm hữu xuất trình được bằng chứng gì đó, do tự cảm thấy hài lòng với bằng chứng đó và yên tâm cho rằng việc chiếm hữu là có căn cứ pháp luật. Chẳng hạn, người thuê nhà xuất trình hợp đồng thuê nhà hợp lệ sẽ được coi là người chiếm hữu hợp pháp. Thật ra, đến lúc đó người ta vẫn chưa biết chắc liệu người chiếm hữu có thực sự chiếm hữu có căn cứ pháp luật hay không, bởi vấn đề tư cách của bên cho thuê vẫn chưa được giải quyết. Nhưng nếu đi tiếp, nghĩa là phải thẩm định tư cách của bên cho thuê, thì đến khi nào người ta mới có thể dừng lại để khẳng định chắc nịch rằng mọi thứ đều đã đúng luật, hợp pháp và do đó, việc chiếm hữu đang xem xét là có căn cứ pháp luật?