Triển khai đồng bộ nhiều giải pháp
Để triển khai thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành kế hoạch thực hiện trên cơ sở bám sát chỉ đạo của Bộ Tư pháp để giao nhiệm vụ cho các cấp, các ngành trong đó tập trung các cơ quan: Sở Tư pháp; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài chính; Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; hệ thống các ngân hàng; các tổ chức tín dụng; UBND các huyện, thành phố, thị xã, UBND cấp xã, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh tổ chức thực hiện nghiêm túc, có kết quả Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ với nhiều giải pháp đồng bộ.
Trước hết là việc ban hành các văn bản để tổ chức thực hiện. Căn cứ Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Liên Bộ Tài chính - Tư pháp ngày 20/4/2012, HĐND tỉnh Nghệ An đã ra Nghị quyết số 39/2012/NQ-HĐND về mức thu, tỷ lệ trích nộp ngân sách lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh Nghệ An. UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 33/2012/QĐ-UBND quy định đối tượng, mức thu, tỷ lệ trích nộp ngân sách và chế độ quản lý lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh. Nhằm tăng cường quan hệ phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn tổ chức thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan tham mưu giúp UBND cấp tỉnh, cấp huyện thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm. Thực hiện chỉ đạo của Bộ Tư pháp, ngày 28/8/2012, UBND tỉnh Nghệ An đã có Quyết định số 65/2012/QĐ-UBND về ban hành Quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh. Trong đó quy định rõ nhiệm vụ của các ngành liên quan trong việc thực hiện các quy định của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là sự phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, Sở Tư pháp có trách nhiệm chủ trì phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường để xây dựng chương trình kế hoạch công tác hàng năm, trách nhiệm rà soát các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, trách nhiệm trong tuyên truyền phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm, tổ chức tập huấn, đào tạo cho cán bộ làm công tác giao dịch bảo đảm, trách nhiệm trong kiểm tra định kỳ công tác giao dịch bảo đảm, trách nhiệm trong việc rà soát, thống kê, báo cáo tình hình tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm của các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì và phối hợp Sở Tư pháp, Sở Tài chính và Sở Nội vụ bố trí nhân lực, kinh phí, trang bị cơ sở vật chất phục vụ hoạt động về đăng ký, giao dịch bảo đảm, trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo thực hiện các quy định bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, pháp luật về đất đai.
Để đảm bảo bộ máy tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký giao dịch bảo đảm cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn tỉnh thuận lợi, nhanh gọn, đáp ứng tinh thần cải cách hành chính, tại 20 huyện, thành phố, thị xã và tại Sở Tài nguyên và Môi trường đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2005, 2006. Biên chế Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi ít nhất là 5 biên chế, nơi nhiều nhất là 12 biên chế (thành phố Vinh), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của tỉnh có 26 biên chế và 34 hợp đồng. Ngoài biên chế quy định, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thành phố, thị xã đều hợp đồng thêm người làm việc. Riêng cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện đều bố trí từ 1 đến 2 cán bộ chuyên trách có trình độ Đại học trực tiếp làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
Các văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện được bố trí phòng làm việc đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ, được trang bị cơ sở vật chất, tủ đựng tài liệu lưu trữ lâu dài, hệ thống máy vi tính bảo đảm hoạt động công nghệ thông tin trong công tác đăng ký. Trung tâm “giao dịch một cửa” tại Văn phòng UBND cấp huyện từng bước được xây dựng, nâng cấp khang trang đáp ứng giao dịch cho các tổ chức cá nhân trên các lĩnh vực trong đó có tiếp nhận, trả hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm.
Song song với các hoạt động xây dựng, kiện toàn tổ chức bộ máy thực hiện, UBND tỉnh cũng chỉ đạo các ngành, các cấp đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các nội dung cơ bản của pháp luật về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, để cán bộ và nhân dân nhận thức được vai trò quan trọng của công tác này nhằm thực hiện tốt trên địa bàn. UBND tỉnh đã mở hội nghị quán triệt toàn tỉnh cho các ngành có liên quan, UBND các huyện, thành phố thị xã, Phòng Tư pháp, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và các thành phần có liên quan. Sở Tư pháp phối hợp với các phương tiện thông tin báo, đài địa phương, tập san pháp luật và đời sống của Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục pháp luật của tỉnh để tuyên truyền phổ biến Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho cán bộ quản lý, cán bộ nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm và nhân dân trên địa bàn tỉnh để tổ chức thực hiện. Sở Tư pháp tổ chức các lớp tập huấn bồi dưỡng kiến thức pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và kỹ năng đăng ký cho cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện, các ngân hàng thương mại, các tổ chức hành nghề công chứng trong tỉnh .
Với nhiều biện pháp tích cực trong triển khai tổ chức thực hiện nên công tác đăng ký giao dịch bảo đảm từng bước đi vào nề nếp tạo sự chuyển biến tích cực bảo đảm được quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch và tác động tích cực đến nền kinh tế xã hội của tỉnh.
Vẫn còn những hạn chế
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác này vẫn còn những tồn tại hạn chế nhất định. Một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa thực hiện tốt việc cập nhật, lưu trữ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng hướng dẫn tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này đã dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện theo dõi, tra cứu thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, vẫn còn tồn tại tình trạng đơn yêu cầu đăng ký không ghi thời điểm tiếp nhận hồ sơ và thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc ghi thời điểm nêu trên không đầy đủ. Điều này không những chưa đúng quy định của pháp luật về quy trình tiếp nhận hồ sơ mà còn ảnh hưởng đến việc xác định thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Vẫn còn tình trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp đối với những Đơn yêu cầu đăng ký không kê khai đầy đủ các nội dung thuộc diện bắt buộc phải kê khai. Về tính hợp lệ của Hợp đồng thế chấp, trong một số trường hợp, các tổ chức hành nghề công chứng và UBND cấp xã thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng đã xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp và bàn giao giấy tờ có liên quan về tài sản thế chấp, trong khi theo quy định hiện hành thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Việc ủy quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho cán bộ địa chính xã thực hiện đăng ký thế chấp đã tạo thuận lợi cho người dân ở những xã xa huyện lỵ, nhưng việc luân chuyển hồ sơ và danh mục các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn tại khoản 3 Mục VIII Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT từ cán bộ địa chính xã về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa kịp thời. Các cán bộ tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thường xuyên có sự biến động do luân chuyển vị trí công tác. Bên cạnh đó, các cán bộ đăng ký chưa được tập huấn, bồi dưỡng chuyên sâu, toàn diện các quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nên việc triển khai thực hiện công tác này trong một số trường hợp vẫn còn lúng túng và hiệu quả chưa cao. Việc niêm yết công khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực sự đầy đủ, chưa niêm yết những quy định mới về phí, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
Những khó khăn vướng mắc
Trong tổ chức thực hiện công tác này vẵn những khó khăn, vướng mắc đó là: Về tổ chức biên chế đang nằm trong tổng số biên chế của tỉnh hàng năm nên việc bố trí ưu tiên tăng cường cán bộ chuyên trách công tác đăng ký giao dịch bảo đảm cấp tỉnh, cấp huyện khó khăn. Kinh phí địa phương đang gặp khó khăn nên việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đăng ký giao dịch bảo đảm trong phạm vi chung toàn tỉnh chưa thực hiện được.
Các văn bản hướng dẫn về giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn thiếu cụ thể, chồng chéo giữa các quy định gây khó khăn bất cập cho cơ sở trong quá trình thực hiện. Mặc dù công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có mẫu hợp đồng, mẫu đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, xóa thế chấp thống nhất nhưng trên thực tế để đảm bảo quyền và lợi ích riêng của mình nên mỗi ngân hàng lại có một mẫu đơn riêng, dẫn đến khi tiếp nhận và tiến hành đăng ký, cán bộ phải mất thời gian xem xét. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là 2 phần của một công việc. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, còn tài sản gắn liền với đất là do cơ quan ngân hàng thẩm định giá trị tài sản thế chấp vì hiện tại tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký quyền sở hữu vào giấy chứng nhận. Do đó trong khi đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải gạch bỏ những nội dung mà Văn phòng không có trách nhiệm đăng ký giao dịch. Trong thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hai vợ chồng đồng sử dụng, tại thời điểm đăng ký thế chấp thì một trong hai người đã chết hoặc hai người đều chết thì phải được các thành viên đồng sử dụng theo hàng thừa kế đồng ý bằng biên bản họp gia đình (hoặc giấy ủy quyền). Trong khi đó có nhiều trường hợp các thành viên đồng sử dụng đang đi công tác, làm ăn xa không có mặt nên đã gây khó khăn cho cả người có nhu cầu vay vốn lẫn cán bộ đăng ký giao dịch.
Những kiến nghị đề xuất
Để nâng cao hiệu quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đề nghị Bộ Tư pháp:
- Cần sớm xây dựng hệ thống quản lý thông tin về giao dịch bảo đảm một cách thống nhất trên toàn quốc. Sử dụng phần mềm chuyên dụng để đăng ký và quản lý dữ liệu về đăng ký giao dịch bảo đảm một cách đồng bộ.
- Để tăng hiệu quả quản lý nhà nước và nâng cao chất lượng hồ sơ đăng ký, đề nghị có quy định đối với hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông quan UBND phường, xã nơi có đất để đăng ký tờ khai thế chấp nhằm giúp UBND phường, xã nắm được những biến động trong quá trình sử dụng đất của người dân.
- Việc đính kèm trang bổ sung GCNQSD đất như hiện nay không thuận lợi cho quá trình sử dụng và bảo quản của công dân. Đề nghị khi nghiên cứu quy định về mẫu GCNQSD đất nên tính đến việc công dân thực hiện các quyền sẽ phát sinh nhiều nội dung cần ghi thêm trên GCNQSD đất; với phần để trống để ghi những thay đổi sau khi cấp GCNQSD đất ở trang 3 và 4 hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm vì quy định là phải ghi ở trang bổ sung đính kèm.
Từ những khó khăn vướng mắc ở trên, cần nghiên cứu bổ sung và điều chỉnh thêm một số nội dung cụ thể sát với thực tế, đúng pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ đăng ký và người có nhu cầu vay vốn.
Nguyễn Quế Anh – PGĐ Sở Tư pháp Nghệ An