Bên cạnh sự tham gia của đại diện của các Bộ, ngành có liên quan, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận, Hội thảo đã thu hút sự quan tâm và tham gia của nhiều chuyên gia, nhà khoa học tâm huyết với lĩnh vực đăng ký bất động sản của Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh và Trường ĐH Kinh tế - Luật thuộc Đại học Quốc gia TP HCM. Đặc biệt, Hội thảo đã được nghe GS.TS Bernd Hans Leonhard Grzeszick - Trưởng ban công pháp và lý luận về luật tại trường ĐH Heidelberg thuyết trình, giới thiệu về hệ thống đăng ký bất động sản của CHLB Đức.
Đã đến lúc có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung về đăng ký bất động sản
Đây chính là nội dung được đề cập tại hầu hết các bài tham luận và ý kiến bình luận của các chuyên gia Việt Nam và chuyên gia pháp luật của CHLB Đức trong khuôn khổ Hội thảo. Về sự cần thiết xây dựng và ban hành đạo luật này, TS Vũ Đức Long (Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp) đã nêu rõ: “những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Việt Nam chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản mà các quy định về đăng ký bất động sản được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên”.
Trong khi đó, TS Lê Minh Hùng - Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh thông qua nghiên cứu của mình về pháp luật về đăng ký bất động sản cũng chỉ ra rằng: “việc quy định về các vấn đề liên quan đến đăng ký bất động sản rải rác ở nhiều loại văn bản như vậy tạo ra sự phức tạp cho việc nhận thức, tra cứu và áp dụng trên thực tế, làm giảm hiệu lực và hiệu quả áp dụng của các quy định pháp luật về lĩnh vực này, làm cản trở tiến trình xác nhận và thực hiện quyền sở hữu và các quyền năng khác của chủ thể đối với bất động sản. Thực tiễn cho thấy các thủ tục đăng ký bất động sản được quy định quá rườm rà, nhiều nội dung quy định hết sức bất cập, không khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tế làm cho việc đăng ký quyền đối với bất động sản cũng như đăng ký các giao dịch về bất động sản ở Việt Nam trở nên quá khó khăn, phức tạp đối với cả người dân và cơ quan đăng ký. Điều này làm cho hoạt động đăng ký bất động sản và các giao dịch phát sinh từ bất động sản ở Việt Nam bị trì trệ, bế tắc và ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý cho các bên có liên quan”.
Do đó, một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung về đăng ký bất động sản, trong đó các quyền của cá nhân và tổ chức không bị các quy định pháp luật về thủ tục hạn chế không chỉ là trăn trở của các nhà làm luật mà còn là mong muốn chính đáng của các tổ chức, cá nhân trong xã hội khi tạo ra hành lang pháp lý “an toàn” nhằm thúc đẩy sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Đăng ký bất động sản phải hướng đến mục tiêu thúc đẩy các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, minh bạch
Theo đánh giá của nhiều đại biểu thì những quy định về đăng ký bất động sản hiện mới chỉ dừng lại ở mục tiêu quản lý nhà nước, chưa chú trọng đúng mức đến mục tiêu thúc đẩy các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, minh bạch và công khai trong thị trường bất động sản. Theo PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (Trường Đại học kinh tế - luật thuộc ĐHQG TP. HCM) khi xây dựng các quy tắc tạo thành chế độ pháp lý về đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng, các nhà làm luật mới chỉ coi việc đăng ký là một phần của hoạt động quản lý nhà nước, thừa nhận cho người đăng ký một số lợi thế trong việc thực hiện quyền được đăng ký trong quá trình giao dịch, đặc biệt trong các giao dịch mà cơ quan nhà nước đóng một vai trò chính thức nhất định. Sự thừa nhận này được xem như kết quả có được đối với chủ thể đã có thái độ hợp tác tích cực trong việc thực thi pháp luật thông qua hành vi “đăng ký”. Tuy nhiên, thực tế lại chứng minh rằng, Nhà nước dường như đang lúng túng trong việc kiểm soát, thúc đẩy thị trường bất động sản vận động và phát triển theo chiều hướng tích cực và số lượng giao dịch về bất động sản diễn ra trên thị trường “ngầm” vẫn tăng.
Để khắc phục tình trạng nêu trên trên, ông Điện và các chuyên gia chỉ rõ pháp luật về đăng ký bất động sản phải nhanh chóng được xây dựng dựa trên “cơ chế đăng ký” minh bạch, công khai. Nhà nước cần công khai thừa nhận và xây dựng các thiết chế phù hợp với mô hình, nguyên tắc đăng ký bất động sản. Nếu thực hiện được yêu cầu này sẽ làm gia tăng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản, giúp các tổ chức, cá nhân trong xã hội có niềm tin vào hệ thống đăng ký, chủ động thực hiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, trong khi Nhà nước vẫn đạt được mục tiêu quản lý hiệu quả thị trường bất động sản.
(Cần tạo bước đột phá trong việc lựa chọn, tổ chức lại hệ thống đăng ký bất động sản
Phát biểu tại Hội thảo, Ths Hồ Quang Huy (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp) cho rằng, Luật Đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới đã tách bạch cơ quan đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản khỏi hệ thống cơ quan quản lý chuyên ngành về địa chính, xây dựng (ví dụ: Nhật Bản giao Cục pháp vụ thực hiện đăng ký; Pháp giao Bộ Tài chính thực hiện đăng ký, còn CHLB Đức giao Tòa án thực hiện đăng ký...). Trong khi đó, ở Việt Nam, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 tuy đã quy định về “một cơ quan đăng ký, một Giấy chứng nhận”, song vẫn chưa giải quyết được tận gốc mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký các quyền về bất động sản thực sự khoa học, với quy trình, thủ tục đăng ký thống nhất, đồng bộ và hoạt động mang tính phục vụ (dịch vụ công). Bên cạnh đó, nhiều vấn đề pháp lý đặt ra cũng chưa được pháp luật Việt Nam giải quyết triệt để, ví dụ như: giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản; hiệu lực công tín trong việc bảo vệ người thứ ba; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong mối quan hệ với thời điểm xác lập quyền về bất động sản hay việc lựa chọn hệ thống đăng ký xác minh hay thông báo... Từ nhận định nêu trên, ông Huy đề nghị trong quá trình nghiên cứu, xây dựng một đạo luật nhằm thống nhất điều chỉnh về đăng ký bất động sản ở nước ta thì các nguyên lý của cơ chế đăng ký minh bạch về tình trạng pháp lý liên quan đến bất động sản (xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền) cần được giải quyết triệt để, toàn diện, khác biệt với quản lý hiện trạng vật lý của bất động sản.
Hội thảo Pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam và kinh nghiệm của CHLB Đức trong quá trình hoàn thiện pháp luật thực sự là hoạt động khoa học có ý nghĩa mở ra một hướng đi mới trong việc giúp Việt Nam tiếp cận được những thiết chế đăng ký tồn tại lâu đời trên thế giới, từ đó lựa chọn mô hình phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nguyễn Thị Thu Thủy - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm