Thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, hôm 1/11, tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường đã chủ trì cuộc họp gồm đại diện các Bộ, ngành liên quan để xem xét sự cần thiết cũng như thời điểm thích hợp cho việc trình Quốc hội hai dự án Luật Đăng ký Giao dịch bảo đảm (ĐKGDBĐ) và Luật Đăng ký Bất động sản (ĐKBĐS).
“Ngầm hoá” thị trường do thiếu luật
Đa phần các hoạt động liên quan đến BĐS đều liên quan đến thửa đất và tài sản gắn liền với đất nhưng các qui định về ĐKBĐS hiện còn phân tán tại nhiều VBQPPL như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP (ngày 15/7/2005)… dẫn đến sự thiếu thống nhất trong qui định về thủ tục ĐKBĐS, tách rời giữa đất và tài sản gắn liền với đất dù đó là một thể thống nhất. Hậu quả tồn tại nhiều loại GCN khác nhau liên quan đến BĐS và khi thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận (GCN) đối với BĐS, cá nhân, tổ chức phải làm nhiều bộ hồ sơ, thực hiện đăng ký ở nhiều đầu mối với những thủ tục, trình tự khác nhau. Không những thế, quản lý nhà nước đề ĐKBĐS hiện chưa tách bạch giữa quản lý hành chính về BĐS và quản lý nhà nước về ĐKBĐS.
Những bất cập này đã gây nhiều khó khăn cho các cá nhân, tổ chức khiến xã hội không hưởng ứng việc ĐKBĐS và tạo cơ hội cho các giao dịch “ngầm” trong thị trường BĐS tiếp tục phát triển. Theo thống kê, các khiếu nại về đất đai hiện chiếm khoảng 70% các khiếu kiện về BĐS nhưng do chưa có một hệ thống và các qui định cụ thể, thống nhất về ĐKBĐS nên Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ diễn biến của thị trường BĐS và cũng không đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện này.
Cùng với ĐKBĐS và các thiết chế khác, ĐKGDBĐ là một thiết chế độc lập nhưng tương hỗ trong việc góp phần tạo môi trường pháp lý an toàn, minh bạch của thị trường vốn, phù hợp với nguyên tắc của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Hiện tại, Khoản 2 điều 323 BLDS qui định việc ĐKGDBĐ phải được thực hiện theo qui định của pháp luật về ĐKGDBĐ. Nhưng đến thời điểm này, các qui định pháp luật về ĐKGDBĐ có giá trị pháp lý chưa cao do còn phân tán chủ yếu trong các văn bản dưới luật, mà qui định chung một số vấn đề về ĐKGDBĐ mới dừng ở Nghị định 08/2000/NĐ-CP (ngày 10/3/2000) của Chính phủ. Trong khi đó, văn bản qui định về ĐKGDBĐ của các lĩnh vực chuyên ngành lại ở tầm Luật, Bộ luật, nhưng cũng rất khái quát, khó áp dụng trực tiếp.
Thực trạng này đã dẫn đến sự trùng lặp, mâu thuẫn trong một số qui định về ĐKGDBĐ. Một số qui định về ĐKGDBĐ cũng đã không còn phù hợp với thực tiễn khiến thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về các ĐKGDBĐ chưa thực sự khoa học, nhanh chóng, đôi khi làm mất cơ hội tiếp cận nguồn vốn của cá nhân, tổ chức và gây tốn kém cho các bên liên quan.
Có luật để hết “chênh vênh”
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thuý Hiền cho biết, hai dự án Luật ĐKGDBĐ và ĐKBĐS được ban hành chính là nhằm thể chế hoá chủ trương, đường lối của Đảng về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực ĐKGDBĐ, ĐKBĐS, tạo sự đồng bộ giữa pháp luật về nội dung và pháp luật về hình thức, đồng thời khắc phục những bất cập hiện hành.
Ông Đỗ Đức Đôi (Giám đốc Trung tâm Thông tin Tổng cục Đất đai – Bộ TN&MT) khẳng định, dù chưa có luật đăng ký nhưng các cơ quan chuyên môn vẫn phải tiến hành các hoạt động đăng ký. Hơn nữa, sau một thời gian thực hiện, Luật Đất đai và Luật Nhà ở không giải quyết được hết những vấn đề trong thực tiễn liên quan đến việc ĐKBĐS. Vì thế, ông Vũ Chí Giang (Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Văn phòng Chính phủ) cũng đồng tính với ông Đôi rằng nếu có luật sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho các hoạt động ĐKGDBĐ và ĐKBĐS.
Kinh nghiệm của nhiều nước (như Nhật Bản, Australia, Canada, Nga, Pháp…) cho thấy, điều kiện tất yếu để có một thị trường BĐS minh bạch, an toàn, phát triển là ban hành một đạo luật điều chỉnh thống nhất về ĐKBĐS. Điều này cũng hết sức cần thiết đối với nước ta nhất là sau khi gia nhập WTO để thu hút các nhà đầu tư. Ngoài ra, thiết chế ĐKGDBĐ cũng sẽ được phát huy đầy đủ tác dụng tích cực đối với các chủ thể trong xã hội khi có Luật ĐKGDBĐ. Và trên hết sẽ hạn chế những tranh chấp phát sinh trong nền kinh tế xã hội, cung cấp thông tin phục vụ cho việc hoạch định chính sách bảo đảm an toàn tín dụng.
Từ việc kiểm tra hoạt động ở địa phương, ông Vũ Đức Thiện (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở - Bộ Xây dựng) nhận thấy, hiện việc vận hành hoạt động đăng ký ở địa phương rất “vướng” nhất là do sự chồng chéo các qui định pháp luật đối với các loại GCN theo sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Bảo vệ & phát triển rừng. Mà không thống nhất được các loại GCN này sẽ không bao giờ giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn. Do đó, ông Thiện nhấn mạnh cần có đạo luật để thống nhất cách quản lý, điều hành về ĐKGDBĐ và ĐKBĐS.
“Ra mắt” lúc nào thì phù hợp?
Đến nay, 2 dự án Luật ĐKGDBĐ và ĐKBĐS đã được chuẩn bị tương đối tốt, đáp ứng được những yêu cầu về chất lượng của một dự án Luật trình Quốc hội. Sự cần thiết phải ban hành thì đã rõ nhưng vấn đề còn cần bàn là khi nào nên trình 2 dự án luật này ra Quốc hội. Ông Lương Lương Hồng Quang (Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật – Văn phòng Chủ tịch nước) lưu ý rằng, đất nước ta đang là nền kinh tế chuyển đổi với bản chất là cần nguồn vốn và tài chính, nhưng ta lại chưa khai thác được nguồn lực lớn nhất từ đất đai do hoạt động đăng ký chưa phát triển. Mà 2 dự án luật này không chỉ đơn thuần là luật thủ tục mà còn tạo cơ chế thuận lợi cho những người tham gia hoạt động đăng ký. Vì thế, ông Quang cho rằng, khi nào tạo được tính khả thi dự án luật, giảm thiểu được phiền hà cho dân thì trình.
Đa số đại diện các Bộ, ngành đều nhất trí nên trình 2 dự án luật đăng ký đồng thời với dự án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và Luật Nhà ở (vào năm 2009) để Quốc hội có thể xem xét trên bình diện rộng, đầy đủ, thống nhất, đồng bộ hơn về lĩnh vực ĐKGDBĐ và ĐKBĐS. Lý do là vì đất đai và nhà ở, các công trình trên đất là một thể không thể tách rời nhưng lại không thể đưa hoạt động ĐKBĐS vào Luật Đất đai hay Luật Nhà ở vì “vênh” đối tượng điều chỉnh.
Hơn nữa, theo ông Đoàn Thanh Sơn (Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế - Ngân hàng Nhà nước), các tín dụng ngân hàng hiện nay đa phần đều dựa trên bảo đảm BĐS. Nếu để thời điểm ban hành 2 luật đăng ký và Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi khác nhau sẽ “lặp lại lịch sử” với những bất cập cho quá trình thực thi như thời gian qua khi có Luật Đất đai và Luật Nhà ở mà chưa có 2 luật đăng ký. Vì khi mà không ai chịu trách nhiệm về hoạt động ĐKGDBD và ĐKBĐS và pháp luật chồng chéo, không đồng bộ thì người dân sẽ phải chịu thiệt đầu tiên như lo ngại của ông Đỗ Đức Đôi./.
Huy Anh
| Qua nghiên cứu thực tiễn cho thấy, các vụ việc phát sinh trong thời gian gần đây như vụ đứt mạng tín dụng hơn 88 tỷ đồng ở Việt Trì hay vụ Nguyễn Thị Minh (Thành Công – Ba Đinh – Hà Nội) dùng một ngôi nhà lừa bán cho nhiều người… có một trong các nguyên nhân là do các tổ chức, cá nhân không có thông tin từ cơ quan ĐKGDBĐ và ĐKBĐS trước khi thực hiện giao dịch. Thời gian qua, một số địa phương đã mạnh dạn thí điểm áp dụng cơ chế “một cửa” trong hoạt động đăng ký thông qua Văn phòng đăng ký đất và nhà TP.Hà Nội, Trung tâm Thông tin TN&MT và đăng ký nhà đất TP.HCM, Văn phòng đăng ký nhà đất TP.Đà Nẵng… Đặc biệt, ngày 9/5/2008, UBND TP.Hà Nội đã ban hành QĐ 23/2008/QĐ-UB cho phép cấp một GCN cho cả nhà và đất, rất được người dân ủng hộ do khắc phục được những bất cập của hệ thống đăng ký. Song mô hình này vẫn chưa có cơ sở pháp lý để nhân rộng trên cả nước. |