Tại TP Hồ Chí Minh, trong 2 ngày (29 và 30/9/2008), Bộ Tư pháp đã phối hợp với Dự án Jica tổ chức Toạ đàm về dự thảo 8 Luật Đăng ký bất động sản và Dự thảo 8 Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Toạ đàm đã thu hút sự tham gia của đông đảo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và thực thi pháp luật về đăng ký bất động sản. Ghi chép nhanh của chúng tôi về ý kiến trao đổi, thảo luận của các đại biểu là chuyên gia trong hoạt động thực tiễn về đăng ký bất động sản đối với một số nội dung chủ yếu của Dự án Luật Đăng ký bất động sản như sau:
1. Luật Đăng ký bất động sản - Cần sớm ban hành
Ông Nguyễn Văn Hồng và bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng phòng, Sở TNMT Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, khi mà quản lý về bất động sản có sự phân tán về thẩm quyền cấp giấy, giao dịch về bất động sản còn gặp nhiều rủi ro, thông tin về bất động sản bị chia cắt và hệ thống cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện thì việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản là rất cần thiết nhằm thống nhất về giấy chứng nhận và hệ thống Sổ địa chính, Sổ đăng ký. “Bức xúc” trước thực tiễn hiện nay, bà Vân cho rằng, đã đến lúc cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng, thực thi Luật Đăng ký bất động sản vì nếu tiếp tục như hiện nay thì hệ thống thông tin về bất động sản sẽ bị “nát”, khó có thể “khắc phục”, dẫn đến khó khăn cho người dân khi thực hiện quyền, còn Nhà nước sẽ yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản.
2. Thống nhất “một giấy, một cơ quan quản ký và một cơ quan đăng ký bất động sản” - Tại sao không?
TS. Đỗ Thị Loan - Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Việc thống nhất “một giấy” là cần thiết nhưng nên giao Bộ Tài nguyên và môi trường là cơ quan quản lý thống nhất về bất động sản. Vấn đề đặt ra là chức năng quản lý của Bộ Xây dựng về nhà ở, công trình xây dựng sẽ được xử lý như thế nào? Bộ máy cơ quan nhà nước về bất động sản sẽ được thiết kế, tổ chức và vận hành ra sao để đáp ứng được yêu cầu quản lý thị trường bất động sản?
Liên quan đến vấn đề bà Loan đã nêu, ông Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Tổ phó Tổ biên tập dự án Luật Đăng ký bất động sản cho rằng: Trong giai đoạn hiện nay, giao Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản là phù hợp. Đồng thời, hệ thống Văn phòng đăng ký bất động sản sẽ được hoàn thiện trên cơ sở sắp xếp lại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện có và các cơ quan có liên quan. Việc thống nhất cả đất và nhà do một cơ quan quản lý, đăng ký sẽ chấm dứt tính trạng chia cắt thông tin về bất động sản. Có thể xem đây là phương án có nhiều ưu điểm.
Theo bà Nguyễn Thị Cẩm Vân thì Dự án Luật này ra đời cần bảo đảm sự thống nhất cả về thẩm quyền cấp giấy, chỉnh lý biến động. Tuy nhiên, trong tương lai, hệ thống đăng ký không cần cấp giấy, mà chỉ cần xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về bất động sản, từ đó quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu kịp thời, chính xác và an toàn.
Cung cấp thêm một số kết quả của mô hình thử nghiệm trên thực tế, ông Phạm Ngọc Liên - Giám đốc Trung tâm thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất thành phố Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay TP Hà Nội đang thực hiện theo Quyết định của Uỷ ban nhân dân TP về việc thực hiện đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại một cơ quan và cấp 1 Giấy duy nhất. Mặc dù, về tính pháp lý, Luật Đất đai, Luật Nhà ở không quy định về vấn đề này nhưng thực tế thì đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương này vì đã giải quyết được một số lượng lớn hồ sơ đăng ký chuyển nhượng nhà ở, đất ở, đăng ký các biến động khác về đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà đất... với thủ tục đăng ký được rút ngắn, tạo thuận lợi cho người dân (chỉ một hồ sơ đăng ký và thực hiện đăng ký tại một cơ quan). Thủ tục đơn giản sẽ khuyến khích người dân thực hiện đăng ký. Chính mô hình cơ quan đăng ký như Hà Nội sẽ là điều kiện quan trọng để thống nhất quản lý thông tin về bất động sản. Sắp tới, rất có thể các cơ quan chức năng của TP Hồ Chí Minh sẽ nghiên cứu, kiến nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh “học tập” kinh nghiệm nêu trên của Hà Nội.
3. Đối tượng đăng ký - Cần nghiên cứu mở rộng
Đại diện Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, ông Trần Thái Bình (Trưởng phòng Pháp vụ), cho rằng, dự thảo Luật cần mở rộng đối tượng đăng ký bao gồm cả những hạn chế quyền đối với bất động sản, ví dụ như: hạn chế về quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền sở hữu một phần tài sản và công bố công khai thông tin về tình trạng pháp lý đó của bất động sản. Theo ông Bình thì do các quy định hiện hành chưa đề cập đến nội dung này nên dẫn đến việc thực tế đã xảy ra tranh chấp.
4. Thông tin về bất động sản cần được cung cấp cho người dân
Các đại biểu tham dự Toạ đàm ủng hộ quan điểm thông tin về bất động sản sẽ được cung cấp khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là có hạn chế phạm vi thông tin được cung cấp không? Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố) cho rằng, dự thảo Luật cần quy định rõ ràng, cụ thể những yếu tố liên quan đến thông tin về bất động sản sẽ được công khai vì nếu quy định như Dự thảo 8 thì đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh thì không rõ có được công bố cho tổ chức, cá nhân không? Ủng hộ quan điểm của Dự thảo Luật, ông Trần Thái Bình đề xuất Văn phòng đăng ký bất động sản cần cung cấp cả thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như các thông tin khác như: bất động sản đang bị kê biên, phong toả… Để thực hiện được mục tiêu này, ông Bình đề xuất trong Dự Luật cần có quy định về việc kết nối thông tin giữa các cơ quan có liên quan đến bất động sản. Bổ sung thêm ý kiến của ông Bình, bà Đỗ Thị Loan đề nghị thông tin được công bố cho người dân bao gồm cả giá trị của bất động sản.
Trên đây là những vấn đề lớn mà cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu và tìm ra giải pháp để đáp ứng được yêu cầu và mục đích ban hành Luật Đăng ký bất động sản trong bối cảnh chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản ở Việt Nam là rất thấp.
Thu Thuỷ