I- THÔNG TIN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NỔI BẬT CỦA ĐẤT NƯỚC
1. Báo Dân trí có bài Nhiều thỏa thuận được ký kết tại phiên khai mạc Hội nghị ADB. Bài báo đưa tin: Trong ngày khai mạc hội nghị lần 44 Hội đồng thống đốc ADB - 5/5, nhiều dự án tài trợ, thỏa thuận hợp tác đã được ký kết giữa ADB và Chính phủ Việt Nam cũng như giữa doanh nghiệp Việt và các đối tác nước ngoài.
Ngày 5/5, tại Trung tâm Hội nghị quốc gia, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) Nguyễn Văn Giàu và Chủ tịch Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) Haruhiko Kuroda đã ký kết các Hiệp định tài trợ khung và Hiệp định vay vốn của Dự án xây dựng đường cao tốc Bến Lức - Long Thành; Dự án hành lang bảo tồn đa dạng sinh học Tiểu vùng Mê Công mở rộng - giai đoạn 2 và Dự án Chương trình phát triển ngành nước Việt Nam.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Trương Chí Trung và Chủ tịch Ngân hàng xuất nhập khẩu Hàn Quốc đã ký kết Hiệp định vay cho dự án “Xây dựng cầu Vàm Cống” với trị giá 200 triệu USD.
Trong ngày khai mạc Hội nghị thường niên ADB, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) và Ngân hàng UniCredit S.p.A (Italia) đã thực hiện việc ký kết Thỏa thuận hợp tác toàn diện.
2. Báo VietnamPlus có bài Tin đồn nhảm gây mất an ninh huyện Mường Nhé. Bài báo phản ánh: Người phát ngôn Ủy ban Nhân dân tỉnh Điện Biên, ông Lê Thành Đô, Phó Chủ tịch kiêm Chánh Văn phòng UBND tỉnh Điện Biên, cho biết thời gian gần đây, trong một bộ phận người H’Mông ở tỉnh Điện Biên, chủ yếu là ở Mường Nhé, có thông tin lan truyền, rằng trong những ngày đầu tháng 5, tại Mường Nhé sẽ xuất hiện một "Thế lực siêu nhiên." "Thế lực" này sẽ mang bà con về "một miền đất hứa," ở đó mọi người sẽ được ban sức khỏe, hạnh phúc, sự giàu sang và phú quý...
Từ đầu tháng 5, một số bà con do nhẹ dạ cả tin vào những thông tin bịa đặt, lừa bịp của kẻ xấu, đã rủ nhau cùng tụ tập về Mường Nhé để chờ đón sự xuất hiện của "Thế lực siêu nhiên." Lợi dụng tình hình đó, một số phần tử xấu đã kích động, vận động đòi thành lập “vương quốc” riêng của người H’Mông, gây mất trật tự, an ninh, an toàn ở địa phương. Tình trạng tụ tập đông người trong điều kiện thời tiết khắc nghiệt, thiếu các tiện nghi sinh hoạt, ăn uống không bảo đảm vệ sinh, đã ảnh hưởng đến sức khỏe của bà con.
Tình hình tại Mường Nhé đang được các cấp ủy chính, quyền tiếp tục giải quyết để sớm ổn định cuộc sống cho đồng bào.
3. Báo Sài Gòn tiếp thị có bài Góp vốn bằng thương hiệu: Hành trình cởi trói còn xa. Bài báo phản án: Góp vốn bằng thương hiệu là thực tế đang diễn ra khá sôi động, đi trước các quy định của luật pháp. Dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện góp vốn và nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng nhãn hiệu do bộ Tài chính soạn thảo đang được đề xuất tạm dừng để nghiên cứu thêm vì không bao quát được thực tế.
Dự thảo đang chờ đánh giá, rút kinh nghiệm từ thực tế, song quá trình cổ phần hoá trong những năm qua chứng tỏ dự thảo vẫn chưa bao quát hết và vì vậy, không khả thi. Do vậy, ban soạn thảo đang đề xuất bộ Tài chính tạm dừng để tiếp tục nghiên cứu thảo luận thêm.
4. Báo VnMedia có bài Hai bộ bất đồng về thuế uỷ quyền chuyển nhượng BĐS, Bài báo phản ánh: Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang khá bức xúc vì không thể chuyển nhượng hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản do việc thu thuế TNCN không rõ ràng khi Bộ Tài chính bảo thu, Bộ xây dựng thì nói không phải nộp.
Theo anh Nguyễn Minh Đăng – Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Điền Phát, cá nhân anh có nhu cầu chuyển nhượng lô đất thuộc dự án bất động sản tuy nhiên hơn 1 tháng nay anh không thể ký hợp đồng chuyển nhượng được do vướng mắc về nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng ủy quyền. Quá bức xúc anh đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị đến cơ quan chức năng. Tuy nhiên, có điều khá bất cập hiện nay trong khi Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính lại có quan điểm trái ngược nhau về loại hợp đồng này.
Theo công văn 227/BXD –QLN Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký, ủy quyền chuyển nhượng BĐS là dạng giao dịch dân sự, không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Vì vậy, không có cơ sở để thu thuế thu nhập cá nhân cũng như thu lệ phí trước bạ của người ủy quyền và người được ủy quyền chuyển nhượng BĐS.
Việc ủy quyền chuyển nhượng này tạo điều kiện cho người không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan, song trên thực tế có nhiều trường hợp lợi dụng để trốn thuế. Do đó, việc ký hợp đồng chuyển nhượng nên do chủ sở hữu trực tiếp ký, không cho phép bên được ủy quyền ký trực tiếp hợp đồng với bên thứ ba như hiện nay.
Tuy nhiên, ngày 5/4 Tổng Cục thuế (Bộ Tài chính), đã có công văn, số 1133/TCT-TNCN chỉ đạo Cục thuế Hà Nội với nội dung hoàn toàn trái ngược. Theo đó, Tổng cục Thuế xác định ủy quyền chuyển nhượng bất động sản "thực chất là hoạt động mua bán", do đó người được ủy quyền phải nộp thuế TNCN. Công văn nêu rõ "Ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng... và không phải hoàn trả lại cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người được ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN".
Sự vênh nhau trong việc luận giải luật giữa các bộ, ngành đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng bất động sản đã gây khó cho các nhà đầu tư tham gia giao dịch bất động sản. Mặc dù vấn đề này đã được đề cập từ rất lâu nhưng không hiệu tại sao đến thời điểm này vẫn chưa có được sự thống nhất giữa các cấp cơ quan quản lý.
II- THÔNG TIN LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC TƯ PHÁP
1. Báo Người Lao động có bài Cơ quan Nhà nước khóa cổng để họp?! Bài báo phản ánh: Chiều 5-5, nhiều người dân gọi đến đường dây nóng báo Người Lao Động phản ánh việc Chi cục Thi hành án Dân sự (THADS) quận 1 - TPHCM, ở số 387 Nguyễn Trãi (phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1) khóa trái cửa… để họp!
Một số người dân tới liên hệ công việc chỉ biết đứng nhìn rồi đành ra về. Lúc 15 giờ 30 phút cùng ngày, ngoài cổng sắt của Chi cục THADS quận 1 có một ổ khóa trái, trên cổng treo tấm bảng bằng giấy, ép nhựa ghi dòng chữ: “Họp cơ quan”.
Báo cũng có bài “Tuýt còi” 5 văn bản trái luật. Bài báo đưa tin: Ngày 5-5, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp đã “tuýt còi” 5 văn bản trái luật. Đó là: Quyết định 2380/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh; Công văn 1114 ngày 18-4-2008 và Công văn 2269 ngày 13-12-2009 do Cục Người có công (Bộ LĐ-TB-XH) ban hành; Quyết định số 09/2011 của UBND tỉnh Quảng Trị quy định cước vận tải hàng hóa bằng phương tiện ô tô, xe thô sơ và sức người áp dụng trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 02/2011 của UBND tỉnh Quảng Nam ban hành quy chế đấu giá sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh.
2. Báo VnEconomy có bài “Lách luật” bất động sản. Bài báo phản ánh: Sự chồng chéo, dày đặc nhưng lại thiếu tính cụ thể của pháp luật bất động sản đã tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp lách luật
Sự chồng chéo, dày đặc nhưng lại thiếu tính cụ thể của pháp luật bất động sản đã tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp lách luật.
Trong một hội thảo mới đây, khi nói về thực trạng luật pháp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam, bà Nguyễn Thị Mai (Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản) đã gói gọn trong một từ “quá nhiều”. Theo bà, riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định... Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song thị trường bất động sản vẫn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do thông tin bất đối xứng, bên mua có ít thông tin hơn bên bán dẫn đến bị yếu thế hơn trong phần lớn các giao dịch. Không những thế, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy bên kinh doanh phải huy động được nguồn vốn lớn, phải quay vòng vốn nhanh. Việc tìm cách để huy động tiền ứng trước của các bên mua đã được nhiều chủ đầu tư xem như một kênh tìm vốn hiệu quả. Thế nhưng điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ mới nêu các “nguyên tắc” của hình thức ứng tiền trước, không đủ cụ thể để xét xử các vi phạm, mặt khác tạo điều kiện làm nẩy sinh những cách thức huy động vốn tùy tiện như “góp vốn”. Thậm chí trong điều 9 của Nghị định 71 có chỉ ra 5 nguồn vốn có thể huy động, nhưng tiếc thay lại chưa hướng dẫn cụ thể cho nguồn vốn huy động từ tiền ứng trước của người mua. Mọi chuyện bắt đầu nảy sinh khi một số chủ đầu tư đã “vin” vào quy định này để chèn ép, thậm chí lừa đảo khác hàng thông qua hình thức ứng tiền, góp tiền vào dự án. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Luật Dân sự quy định việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ có thể thông qua “đặt cọc” (điều 358) hoặc “ký quỹ” (điều 360), còn mọi phát sinh từ việc góp vốn đều không thể tìm ra lời giải hợp lý mỗi khi có tranh chấp.
Mong muốn của vị nguyên là Thứ trưởng Bộ Xây dựng này là các nhà làm luật khi đưa ra quy định pháp luật khuyến khích một hành vi nào đó, cần nêu rõ công cụ được dùng để thực hiện, còn khi đưa ra quy định giới hạn không được vượt qua, thì cần nêu biện pháp chế tài khi có vi phạm. Có như vậy quy định pháp luật mới có hiệu lực, nếu không thì chỉ còn là lời khuyên hay răn đe suông.
Khi bình luận về thực trạng chính sách liên quan về bất động sản, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Vũ Xuân Thiện cho rằng, Nghị định 71/CP và Thông tư 16/BXD là hai văn bản được xếp vào hàng “hoàn hảo” trong số hàng trăm, hàng nghìn văn bản điều chỉnh hành vi liên quan đến hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Thế nhưng, lãnh đạo Cục Quản lý nhà cũng phải thừa nhận, dù đã nỗ lực rất nhiều nhưng pháp luật bất động sản không phải là không còn kẽ hở cho các hành vi sai trái lách vào.
Chính vì chưa có quy định cụ thể về việc giải quyết những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư có phân chia sản phẩm nhà ở được ký trước khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (2007), nên một số trường hợp khách hàng đã bị chủ đầu tư lừa đảo, xử ép như một số vụ án bị phanh phui vừa qua.
Số khác dù có may mắn hơn không bị lừa đảo thì lại bị cơ quan công chứng “hoạnh họe” không thực hiện công chứng mỗi khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng với lý do... không có hướng dẫn.
Ngay cả chuyện hướng dẫn cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà khi chuyển nhượng nhiều lần, cho dù Nghị định 71 quy định khá đầy đủ, chi tiết các điều khoản, nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, nhưng tiếc thay lại bỏ quên mất một điều khá quan trọng là phải “bổ sung các giấy tờ đi kèm”, trong đó quan trọng nhất là biên lai thuế thu nhập cá nhân và xác nhận của chủ đầu tư.
Chính việc lửng lơ hay chính xác hơn là “quá thoáng” của nghị định đã vô tình tiếp tay cho hành vi trốn thuế của không ít các trường hợp chuyển nhượng nhà đất. Còn với các trường hợp cần xác nhận, công chứng, ít ai dám chắc rằng sẽ giám sát được chuyện hồ sơ nào được duyệt, hồ sơ nào bị gác chỉ vì một lý do “chưa có hướng dẫn”.
Tại buổi tọa đàm về thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản mới đây, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh đã chỉ ra rằng, chính sự quy định nửa với theo kiểu nửa với của pháp luật bất động sản đã vô tình gây khó cho không ít người dân khi tham gia giao dịch, mua bán bất động sản.
Dẫn chứng được ông Minh đưa ra là việc quy định phí môi giới bất động sản, thời hạn bàn giao chung cư... không theo một quy định nào cả. Theo vị này, hiện mức phí môi giới bất động sản vẫn đang bị bỏ ngỏ, không có một quy định chi tiết, một định mức cụ thể đã dẫn đến tình trạng mỗi một sàn, mỗi một đơn vị đưa ra một loại phí khác nhau. Còn chuyện bàn giao khu đô thị, chung cư cho chính quyền sau khi dự án hoàn thành, dù đã có quy định nhưng lại không nêu ra trong thời gian bao nhiêu năm, nên kết cục là không ít gia đình, hộ dân ở nhiều khu đô thị, chung cư hiện vẫn trong tình trạng “vô tổ chức” từ 4 - 5 năm nay. Thậm chí, có một khu tập thể ở phường Thanh Xuân Bắc (Hà Nội) đưa vào sử dụng cách đây 30 năm nhưng đến nay vẫn chưa được bàn giao. Lý do vì sao các chủ đầu tư chưa bàn giao dự án cho chính quyền thì chắc cũng không khó để tìm câu trả lời.
Theo một chuyên gia, pháp luật bất động sản hiện nay đang đi theo hướng thắt chặt đầu ra bao nhiêu thì lại “lỏng” đầu vào bấy nhiêu. Chính những quy định mang tính hình thức như: giao dịch qua sàn, doanh nghiệp không được xây chung cư mini... đã vô tình tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp bất động sản lách luật, trốn thuế.
3. Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh có bài Vay tiền rồi “trốn”, ngân hàng bó tay? Bài báo phản ánh: Xung quanh chuyện các ngân hàng có được khởi kiện đòi nợ khi không biết khách hàng đang ở đâu hay không đang phát sinh nhiều tranh cãi. Có tòa chấp nhận thụ lý, xét xử vắng mặt bị đơn nhưng cũng có tòa đình chỉ giải quyết…
Tháng 10-1999, Chi nhánh Sài Gòn của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu (ACB) ký hợp đồng tín dụng cho ông PCY vay 18 triệu đồng để mua xe máy với phương thức trả góp trong 24 tháng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Y. chỉ mới trả được hơn 10 triệu đồng tiền vốn cộng lãi thì ngưng luôn. ACB đã nhiều lần gửi thư báo đến nhà nhưng ông Y. vẫn không chịu trả nợ. Hết thời hạn hai năm, ACB chuyển số nợ trên thành nợ quá hạn. Song song đó, tháng 4-2005, ACB cũng khởi kiện ra TAND quận 11 (TP.HCM) để đòi ông Y. phải trả 17 triệu đồng. Kèm đơn kiện, ACB cung cấp cho tòa địa chỉ của ông Y. theo hợp đồng mà ông này ký với ngân hàng.
Sau khi thụ lý và xác minh, TAND quận 11 đã ra quyết định đình chỉ vụ án. Theo tòa, ông Y. hiện không còn sinh sống tại địa chỉ mà ACB cung cấp. Mặt khác, ACB cũng không cung cấp được nơi ở mới của ông Y. nên chưa đủ điều kiện khởi kiện.
Quyết định của TAND quận 11 sau đó đã bị TAND TP hủy với nhận định ngân hàng đã cung cấp được địa chỉ cuối cùng của bị đơn nên cấp sơ thẩm vẫn phải thụ lý, giải quyết. Làm theo hướng này, tháng 9-2007, TAND quận 11 đã đưa vụ kiện ra xử vắng mặt ông Y. Tòa tuyên bác yêu cầu đòi nợ của ACB. ACB kháng cáo. Ba tháng sau, TAND TP đã bác kháng cáo, giữ nguyên án sơ thẩm.
Mới đây, bản án này đã bị Tòa Dân sự TAND Tối cao hủy theo thủ tục giám đốc thẩm. Theo Tòa Dân sự TAND Tối cao, chỉ trong trường hợp tòa đã thông báo cho bên bị đơn biết về việc khởi kiện của nguyên đơn mà sau đó bị đơn bỏ trốn thì tòa mới được quyền thụ lý, giải quyết. Còn trường hợp bị đơn đã bỏ đi nơi khác sinh sống trước khi tòa thụ lý như trường hợp cụ thể của ông Y. thì tòa cần phải đình chỉ giải quyết vì nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ của bị đơn.
Theo điểm a khoản 1 Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự, nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết. Tuy nhiên, điểm đ khoản 1 Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự lại quy định tòa án trả lại đơn khởi kiện khi chưa có đủ điều kiện khởi kiện (một trong các điều kiện là nguyên đơn phải cung cấp được địa chỉ của bị đơn).
Như tài liệu tập huấn của TAND TP thừa nhận, hai quy định này đã dẫn đến hai cách hiểu và vận dụng pháp luật trái ngược trong trường hợp không tìm được địa chỉ của bị đơn: Theo cách hiểu thứ nhất, tòa cứ việc xét xử vắng mặt bị đơn, không cần phải phân biệt là bị đơn bỏ đi trước hay sau khi tòa thụ lý và có thông báo. Theo cách hiểu thứ hai, một khi ngân hàng không cung cấp được địa chỉ bị đơn thì tòa từ chối thụ lý, nếu đã thụ lý rồi thì đình chỉ vụ kiện.
Nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc TAND Tối cao cần ban hành hướng dẫn chính thức bằng văn bản để áp dụng thống nhất. Bởi lẽ quan điểm của Tòa Dân sự TAND Tối cao chỉ nằm trong phạm vi một vụ kiện cụ thể của ACB đối với ông Y. Nguyên tắc của pháp luật Việt Nam là không áp dụng “án lệ” nhưng thực tế lại đang có không ít vụ kiện tương tự của các ngân hàng bị các tòa địa phương đình chỉ giải quyết vì sợ rằng nếu đưa ra xử thì sẽ bị cấp trên hủy án.