I- THÔNG TIN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NỔI BẬT CỦA ĐẤT NƯỚC
1. Báo Lao động có bài Phát động Tuần lễ Quốc gia Nước sạch và Vệ sinh môi trường 2011. Bài báo đưa tin: Sáng nay 26.4, tại xã Thanh Chăn, huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, một trong 11 xã điểm xây dựng mô hình nông thôn mới của cả nước đã được Bộ NNPTNT cùng với UBND tỉnh Điện Biên tổ chức lễ phát động và hưởng ứng “Tuần lễ Quốc gia Nước sạch và Vệ sinh môi trường năm 2011”.
Tuần lễ Quốc gia Nước sạch và Vệ sinh môi trường 2011 được diễn ra hằng năm (từ 29.4-6.5). Năm nay, sự kiện này được tổ chức như một chiến dịch nhằm khuyến khích các địa phương, nhất là vùng sâu, vùng xa đẩy mạnh phong trào cải thiện các điều kiện cung cấp nước sạch và bảo vệ môi trường.
2. Báo VietnamPlus có bài Chưa thống nhất tiêu chí di dời các trường đại học. Bài báo đưa tin: Sáng ngày 26/4/2011, Bộ Giáo dục và Đào tạo đã có buổi làm việc với Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội về tiêu chí di dời các trường đại học, cao đẳng ra khu vực ngoại thành.
Hiện Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã có quy hoạch di dời các trường. Bản quy hoạch này sẽ sớm được công bố trong nay mai để các trường nắm được, chủ động lên kế hoạch di dời.
Từ 15/4 đến hết tháng 5/2011, các trường đại học, cao đẳng thuộc hai vùng thực hiện đăng ký với Bộ Giáo dục và Đào tạo về kế hoạch di dời. Bộ Giáo dục và Đào tạo lựa chọn danh sách các trường thực hiện thí điểm việc di dời để báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào cuối tháng 5/2011.
3. Báo điện tử Chính phủ có bài Động đất tại Lai Châu. Bài báo đưa tin: Một trận động đất 3,6 độ richter vừa xảy ra sáng nay 26/4 tại tỉnh Lai Châu. Theo Viện Vật lý địa cầu, độ sâu chấn tiêu khoảng 4km.
Viện Vật lý địa cầu khuyến cáo, chính quyền và nhân dân các địa phương có động đất cần có biện pháp sẵn sàng ứng phó và khắc phục hậu quả do động đất gây ra.
4. Trang ĐịaỐc Online.vn có bài Cần xã hội hóa việc định giá đất. Bài báo phản ánh: “Trong thời gian tới, phải xác định bảng giá đất do Nhà nước ban hành được dùng để làm gì chứ không phải khung giá đất của Nhà nước làm quá nhiều việc như đã từng làm. Khung giá đất nếu chỉ làm căn cứ để thu thuế sử dụng đất cho người dân thì tốt, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất thì phải qua định giá đất”. Ông Phùng Văn Nghệ, Quyền Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, đã nêu quan điểm trên trong trao đổi với PV tại Hội thảo hoàn thiện hoạt động của các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường bất động sản tổ chức ngày 25.4. Theo ông Nghệ, cần xã hội hóa việc định giá đất; các tổ chức, doanh nghiệp đủ điều kiện thì được làm việc này. Ví dụ, Nhà nước muốn mua một miếng đất của tư nhân thì sẽ có ba tổ chức tham gia định giá. Giá do các đơn vị đưa ra phải đảm bảo không có sự chênh nhau quá lớn. Sau cùng, giá đất của thửa đất đó là giá trung bình giữa mức.
Cùng quan điểm, ông Phan Văn Thọ, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai, cho rằng: Hợp lý nhất là việc xác định giá đất theo thị trường do tổ chức tư vấn xác định. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định giá đất và cơ quan nhà nước chỉ phê duyệt giá đất trong trường hợp cần thiết. Ông Thọ cũng cho rằng nếu đòi hỏi giá đất do các địa phương ban hành vừa phải đảm bảo yêu cầu sát với giá thực tế thị trường, vừa đảm bảo nằm trong khung của Chính phủ thì sẽ mâu thuẫn. “Nên bỏ khung giá đất. Như vậy, giá đất mới là giá thị trường. Tuy nhiên, hiện ta chưa thể bỏ ngay được do giá đất trên thị trường của ta mỗi nơi một khác, khó xác định” - ông Thọ cho biết.
Theo lãnh đạo Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, trong thời gian tới, Nhà nước vẫn tiếp tục ban hành khung giá đất - chỉ dùng để thu thuế đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh... Riêng việc bồi thường khi thu hồi đất và thu tiền sử dụng đất thì sẽ có định giá cụ thể theo giá thị trường.
Cũng tại hội thảo, có ý kiến cho rằng muốn định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn.
Theo Tổng cục Quản lý đất đai, sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc “năm người mười giá”. Cũng theo cơ quan này, năm 2008, Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc tài chính quốc tế - đã tung ra bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu, trong đó Việt Nam nằm trong nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.
II- THÔNG TIN LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC TƯ PHÁP
1. Báo Diễn đàn doanh nghiệp điện tử có bài Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ: Ưu tiên thanh toán cho ai? Bài báo phản ánh: Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ là một vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn xét xử của Tòa án và thực tiễn ký kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm của các ngân hàng thời gian qua.
Được coi là mục tiêu quan trọng hàng đầu khi xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng dường như vấn đề nêu trên chưa thực sự được quan tâm đầy đủ và toàn diện.
Đầu tháng 7/2010, tòa án nhân dân tỉnh P thụ lý một vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Chi nhánh Ngân hàng X (dưới đây gọi tắt là X) và Chi nhánh Ngân hàng Y (dưới đây gọi tắt là Y) xoay quanh việc X nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của Công ty TNHH A và sau đó Công ty TNHH A lại dùng tài sản hình thành từ vốn vay đó thế chấp tại Y để vay vốn. A mất khả năng thanh toán, làm nảy sinh vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo bản án sơ thẩm số 05/2010/KDTM-ST ngày 09/7/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh P thì Y được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì đã “xuất trình toàn bộ các giấy tờ gốc của tài sản”, còn X không được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì “không cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản thế chấp”.
X không “tâm phục khẩu phục”, vì họ đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước Y tới hơn 1 năm, cùng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại TP Đà Nẵng (Giấy chứng nhận đăng ký thế chấp tài sản giữa A và X có thời điểm đăng ký là 13h56’ phút ngày 14 tháng 4 năm 2006; trong khi việc đăng ký thế chấp tài sản giữa A và Y có thời điểm đăng ký là 15h21’ ngày 4 tháng 6 năm 2007).
Tra lại các quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm đăng ký, thứ tự ưu tiên thanh toán và căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán thì “một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (khoản 1, Điều 324 BLDS 2005).
Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và đều thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định như sau: “Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự” (khoản 1 Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm). Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì “thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký” (khoản 1 Điều 325 BLDS 2005). Ngoài ra, khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” và theo Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thì “thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm Trung tâm Đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.
Theo một chuyên gia của Bộ Tư pháp, với các quy định nêu trên, căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm phải là thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm chứ không phải là việc cầm, giữ giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 350 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc “nắm, cầm, giữ” giấy tờ về tài sản thế chấp hoàn toàn do các bên thỏa thuận (giấy tờ có thế chấp do bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp giữ).
Do đó, việc Tòa án nhân dân tỉnh P cho rằng, do X “không cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản trùng lắp” nên không thể phát mãi tài sản trùng lắp giữa hai ngân hàng để bảo đảm việc thanh toán nợ cho X là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nếu áp dụng các quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán trong việc giải quyết vụ việc nêu trên thì tài sản bảo đảm khi xử lý phải được ưu tiên thanh toán cho X trước khi thanh toán cho Y.
Tìm hiểu cặn kẽ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được dùng để thế chấp trước khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản sẽ không bao giờ là thừa - quan chức Vụ Pháp luật Dân sự (Bộ Tư pháp) khuyến cáo - đặc biệt là đối với bất động sản. Việc tìm hiểu thông tin này không phải là quá khó (chỉ cần đến cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền), trong khi lại cực kỳ hữu ích: thông tin có xác nhận của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ giúp ngân hàng đánh giá được rủi ro tín dụng, mà còn là một cách thức để ngân hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi phát sinh tranh chấp liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán. Bởi lẽ, đây được coi là một căn cứ chứng minh người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.
Về phía các cơ quan tư pháp, để thống nhất cách hiểu và xử lý những tranh chấp tương tự, nhằm thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm trong thực tiễn xét xử, vẫn chuyên gia trên gợi ý, một văn bản liên tịch của Bộ Tư pháp và Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn về giá trị pháp lý của việc đăng ký trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng là hết sức cần thiết.
2. Báo Đại đoàn kết có bài Hôn nhân... ngoại và hệ lụy. Bài báo phản ánh: Khái quát thực trạng hôn nhân có yếu tố nước ngoài, Phó Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Thiện Nhân đã nêu ra 4 yếu tố hạn chế và còn gọi là những cuộc hôn nhân “4 không”: Không biết văn hoá, phong tục tập quán, ngôn ngữ; Không biết sức khoẻ; Không biết hoàn cảnh gia đình và Không tình yêu.
Ngày 22-4 vừa qua, tại TP Cần Thơ, Bộ Tư pháp, Bộ Lao đông Thương binh - Xã hội và nhiều cơ quan chức năng đã tổ chức “Hội nghị toàn quốc về vấn đề hôn nhân & gia đình có yếu tố nước ngoài”.
Ông Đinh Trung Tụng, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng “ đây là một nhu cầu thực tế, phù hợp với xu hướng hội nhập, tuy nhiên thời gian qua có nhiều vấn đề nảy sinh từ các cuộc hôn nhân ngoại này. Nhiệm vụ của các cơ quan quản lý là phải đưa ra các giải pháp đồng bộ đẩy lùi hiện tượng tiêu cực, lệch lạc trong hoạt động hôn nhân với người nước ngoài...”. Cũng theo thông kê của Bộ Tư pháp, hiện nay nhiều cô dâu Việt ở Đài Loan đang trong tình trạng không quốc tịch hoặc vướng mắc khó khăn của những đứa con lai trong khai sinh khi trở về Việt Nam. Cùng với đó là những cuộc hôn nhân có yếu tố nước ngoài bị đổ vỡ đã gây ra những bất ổn trong xã hội, để lại nhiều hệ luỵ gây tổn thương tâm lý, sức khoẻ, tinh thần... Rồi những vấn đề trẻ em mồ côi, chuyện công ăn việc làm tại nước ngoài khi hôn nhân tan vỡ, cuộc chạy trốn khỏi nhà chồng của các cô dâu Việt... đã để lại không ít vấn đề với xã hội và cơ quan quản lý. Từ tình hình đó, Bộ Tư pháp cho rằng đã đến lúc phải sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan đến hôn nhân có yếu tố nước ngoài.
Theo đánh giá của Bộ Công an, tình hình tội phạm buôn bán người đang diễn ra rất phức tạp dưới vỏ bọc hôn nhân với người nước ngoài. Tình từ năm 2005 đến 10-2010 cả nước đã xảy ra 2500 vụ buôn bán người, trên 5000 phụ nữ đã bị đưa qua biên giới để ép vào các hoạt động tình dục, mại dâm hoặc bán sức lao động. Các đối tượng tội phạm còn hình thành nhiều đường dây đưa phụ nữ ra nước ngoài dưới hình thức kết hôn, hình thành các cơ sở môi giới hôn nhân bất hợp pháp và mới đây còn thiết lập cả đường dây đẻ thuê...
Trước những thực trạng rất phức tạp của việc hôn nhân có yếu tố nước ngoài, nhiều cơ quan quản lý, tổ chức xã hội đã đề xuất các biện pháp để có thể kiểm soát được vấn đề này. Bộ Ngoại giao kiến nghị rà soát lại các thủ tục đăng ký kết hôn và đưa hình thức môi giới kết hôn quốc tế vào khuôn khổ pháp luật để quản lý. Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam lại đưa ra đề xuất nên phải có tư vấn trong hôn nhân để hạn chế những nhận thức lệch lạc trong hôn nhân và thậm chí còn đưa ra yêu cầu nên coi giấy xác nhận tư vấn là một trong những điều kiện bắt buộc trong hôn nhân với người nước ngoài.
3. Báo Thanh niên Online có bài Khởi tố vụ án mua bán nhà liên quan đến công chứng. Bài báo phản ánh: Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Khánh Hòa hôm 25/4 cho biết đã khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong việc mua bán nhà số 9/1 Củ Chi, P.Vĩnh Hải, TP Nha Trang. Theo tin ban đầu, năm 2008, vợ chồng ông Nguyễn Minh Thông và bà Bùi Thị Hoài Thu đã bán căn nhà nêu trên cho ông Lê Văn Chí Trung với giá 2 tỉ đồng. Ông Thông đã nhận đủ tiền, nhưng do căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), nên hai bên đã cam kết sau khi được cấp giấy CNQSDĐ thì ông Thông, bà Thu sẽ giao cho ông Trung.
Cam kết được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Khánh Hòa xác nhận ngày 26.8.2008. Ngày 23.3.2009, sau khi được cấp giấy CNQSDĐ, vợ chồng ông Thông lại tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông Nguyễn Thanh Bình, Giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và kinh doanh nhà Nha Trang, với giá 700 triệu đồng. Hợp đồng này cũng được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Khánh Hòa chứng thực. Ngày 12.11.2009, đại diện công ty nêu trên đi đăng ký chuyển nhượng nhà thì bị ông Trung phát hiện và tố cáo.
4. Báo Kinh tế và Đô thị có bài Gỡ vướng để giải ngân vốn cho nhà thu nhập thấp. Bài báo phản ánh: Bộ Xây dựng vừa có văn bản trình Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị các giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện nay đối với việc giải ngân nguồn vốn từ Ngân hàng Phát triển VN (VDB) cho các dự án nhà ở thu nhập thấp.
Bộ Xây dựng cho biết: Sau gần 2 năm triển khai thực hiện các cơ chế, chính sách của Chính phủ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, hiện đã có hàng chục dự án nhà ở được triển khai xây dựng. Tuy nhiên, nếu không tháo gỡ được một số điểm nghẽn, đặc biệt là khơi thông vốn vay ưu đãi từ VDB, thì mục tiêu để người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở còn bị chậm trễ.
Vướng mắc lớn nhất mà các dự án nhà thu nhập thấp thời gian qua bị ngừng trệ là chủ đầu tư không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) nên không thể dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn, không đăng ký được giao dịch đảm bảo. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, quy định này chỉ đúng trong trường hợp thông thường, sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác thì các chủ đầu tư (CĐT) dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới được cấp giấy CNQSDĐ.
Quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo cũng quy định: Khi đăng ký giao dịch đảm bảo, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải có tài sản thế chấp hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở cũng quy định cho phép CĐT các dự án nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN và dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị) được miễn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Do đó, một số địa phương do vận dụng máy móc đã chưa thực hiện việc cấp giấy CNQSDĐ cho các dự án nhà ở xã hội, gây khó khăn cho các CĐT khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng Phát triển VN. Luật Đất đai cũng quy định: Trong trường hợp chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất (kể cả trường hợp dự án được miễn - giảm tiền sử dụng đất) đều phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ.
Để tháo gỡ vướng mắc này, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND các tỉnh, thành phố sớm triển khai việc cấp giấy CNQSDĐ để các CĐT làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.
Liên quan đến vướng mắc trong việc tính giá bán nhà, hiện tượng kết hợp các hạng mục kinh doanh thương mại trong dự án nhà cho người thu nhập thấp... dẫn đến việc khó khăn khi thẩm định xét duyệt cho vay theo phản ánh của VDB, Bộ Xây dựng cho biết, tại thông tư 15/2009/TT-BXD và thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành, đã quy định nguyên tắc giá bán và giá cho thuê đối với các dự án nhà thu nhập thấp.
Theo đó, CĐT dự án tự xây dựng giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở và trình UBND tỉnh (nơi có dự án) thẩm định. Trong thời hạn 30 ngày, UBND tỉnh phải tổ chức thẩm định và có văn bản thẩm định gửi chủ đầu tư. Quá thời hạn này, mà UBND tỉnh không có văn bản thẩm định thì CĐT được quyền ban hành giá bán, giá cho thuê, thuê mua theo phương án trình.
Bộ Xây dựng cũng yêu cầu UBND tỉnh cần ban hành và công bố hằng năm khung giá bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân khu công nghiệp, bởi hiện giá nhà ở đang chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố (giá vật liệu, nhân công, máy thi công; khả năng ứng dụng công nghệ - kỹ thuật xây dựng, biện pháp thi công; kinh nghiệm của chủ đầu tư...); mỗi dự án trên cùng một địa bàn có thể có mức chênh lệch nhau về giá bán, cho thuê, thuê mua.
Về tỉ lệ xây dựng các diện tích dành cho thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở cho công nhân và người có thu nhập thấp, Bộ Xây dựng cho biết, tỉ lệ tối đa đối với phần diện tích sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ trong phạm vi dự án nhà thu nhập thấp chỉ là 15% tổng diện tích sàn căn hộ trong các khối nhà ở.