“Tôi cứ băn khoăn mãi, không hiểu tại sao một vấn đề đơn giản như vậy mà nhận thức của chúng ta không vượt qua được. Cần phải tính đến tương lai, khi Chính phủ điện tử hoàn thiện, Nhà nước có thể cấp cho mỗi người dân một cái Thẻ sở hữu bất động sản, giống như Thẻ tín dụng, khi cần, người dân có thể mang thẻ đó đến thế chấp ở bất kỳ ngân hàng nào cho đến khi Ngân hàng quẹt thẻ vào hệ thống, thấy hết số dư, hết giá trị thế chấp thì mới không cho vay nữa” – Ông Đỗ Đức Đôi nói về sự tiện dụng của một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất.
Đất vẫn là nền tảng của mọi hệ thống đăng ký bất động sản
PV: Ông nhận định thế nào về xu hướng đăng ký bất động sản trên thế giới hiện nay?
*. Trên thế giới, có nước có luật về đăng ký bất động sản riêng, có nước có pháp lệnh về đăng ký bất động sản, có nước thì tất cả các chương về đăng ký bất động sản nằm trong pháp luật về đất đai. Thực chất, đất đai là bất biến, khu đất này có thể chuyển mục đích sử dụng, nay vào mục đích này, mai vào mục đích khác nhưng nó vẫn ở vị trí đó, không “bê” đi đâu được. Bởi vậy, nền tảng của bất kỳ một hệ thống đăng ký bất động sản ở bất kỳ một đất nước nào cũng dựa vào hệ thống đăng ký đất đai là cơ bản, các tài sản khác gắn liền với đất thông thường được đăng ký trong hệ thống đó. Ở Việt Nam, đất đai là sở hữu toàn dân nên nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và đăng ký đất đai là bắt buộc. Hiện nay, hệ thống này đã được thiết lập từ cấp tỉnh, cấp huyện, có đến cán bộ địa chính cấp xã tại trên 10 nghìn xã. Do vậy, muốn hình thành hệ thống đăng ký bất động sản khác thì phải dựa trên nền tảng hệ thống đăng ký đất đai là cơ bản. Và cái này đã được thể hiện rất rõ trong dự thảo Luật Đăng ký bất động sản.
*. Khác với nhiều nước trên thế giới, đất đai ở Việt Nam thuộc Sở hữu toàn dân, bởi thế mới có quan điểm cho rằng, không thể bỏ đối tượng này ra khỏi sự quản lý của cơ quan quyền lực nhà nước?
*. Thì nó vẫn thuộc sự quản lý của Nhà nước, Nhà nước vẫn là chủ thể có quyền quyết định việc hình thành bất động sản và đó là điều cơ bản. Chỉ có điều, cái lấn cấn của Việt Nam hiện nay là chưa phân định rõ quyền lực của Nhà nước và nhiệm vụ chuyên môn. Quyền lực của Nhà nước phải xác định rõ là giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, còn đăng ký để được đưa bất động sản vào sử dụng thì phải là cơ quan chuyên môn chứ không phải do cơ quan quyền lực nhà nước nữa. Cho nên, ở bất kỳ một nhà nước nào từ trước đến nay thì việc quyết định bán đất, giao đất, cho thuê đất vẫn do cơ quan quyền lực nhà nước thực hiện, còn việc đăng ký và ký giấy là cơ quan chuyên môn, thuộc Văn phòng đăng ký bất động sản làm, trừ Việt Nam ra! Điều cơ bản để xác định hệ thống đăng ký bất động sản thuộc cơ quan nào phụ thuộc mục tiêu của hệ thống đăng ký ấy phục vụ cái gì. Tại sao một số nước nó lại được đặt trong Bộ tài chính, vì lý do của họ là đăng ký để thu thuế là chính. Còn ở Việt Nam, chúng ta đăng ký để Nhà nước quản lý, bảo hộ quyền lợi, thuế chỉ là một trong các mục đích.
“Nếu không đăng ký, rủi ro thuộc về người dân”
PV: Có ý kiến băn khoăn cho rằng nếu người dân nào cũng đăng ký thông tin về bất động sản với nhà nước thì thay vì yên tâm với sự bảo hộ quyền lợi của nhà nước, người dân lại sợ bị lộ bí mật thông tin về bất động sản mà họ sở hữu, ông nghĩ thế nào?
*. Mình sợ lộ thông tin là vì mình còn bao cấp, còn cơ chế xin – cho về đất đai, nếu như Việt Nam bỏ cơ chế hai giá thì không bao giờ sợ lộ bí mật. Tại sao ở Úc họ làm được, vì nếu anh khai giá thấp, đến khi anh bán giá cao, nhà nước sẽ tính giá chênh lệch để đánh thuế rất cao, nên bao giờ người dân cũng phải khai giá thật. Bởi vậy, khi có cơ chế một giá thì sẽ loại trừ được những tiêu cực trong quản lý đất đai và loại bỏ được việc khai man khi nộp thuế. Theo tôi, cũng cần có một số quy định lại trong pháp luật về đất đai và pháp luật về bất động sản theo hướng người có tên trong hệ thống đăng ký mới là người sử dụng hợp pháp, chứ không phải là người có giấy chứng nhận. Chẳng hạn, ở Việt Nam hiện nay có thực tế: tôi có giấy chứng nhận nhưng giấy đứng tên người khác, khi có tranh chấp, mang ra pháp luật thì tôi hợp pháp vì tôi có giấy chứng nhận. Còn tình trạng mua bán trao tay là vì thế, người ta xác định tôi cứ có giấy là được! Nếu quy định lại thì có thể hiểu đơn giản như khi anh mua một cái xe máy thì anh có quyền sở hữu cái xe, nhưng nếu anh không đăng ký thì anh không được lưu hành. Tương tự như thế đối với bất động sản, khi anh mua một mảnh đất thì quyền sở hữu thuộc về anh, nhưng nếu anh muốn được nhà nước bảo hộ các quyền thì anh phải đến cơ quan nhà nước đăng ký, nếu anh không đăng ký, rủi ro thuộc về anh.
PV: Nhưng như ông nói thì Việt Nam vẫn còn tâm lý coi trọng giấy tờ, người dân cứ cầm giấy là yên tâm. Có khó để thay đổi điều này không, thưa ông?
*. Theo tôi, giấy tờ là một hình thức và tôi nghĩ trong giai đoạn trước mắt này thì Việt Nam vẫn phải bắt buộc đăng ký và còn việc in ra giấy để cấp cho người dân làm công cụ tiến hành các giao dịch vẫn là cần thiết. Tuy nhiên, đến lúc nào đó, các giao dịch điện tử được chấp nhận, Luật Giao dịch điện tử được ứng dụng rộng rãi, thì thay bằng việc cấp giấy, Nhà nước sẽ cấp cho người dân Thẻ bất động sản, nếu cần, người dân có thể dùng Thẻ đó để giao dịch với ngân hàng. Chẳng hạn, giá trị tài sản của tôi là 1 tỷ đồng, nay tôi dùng Thẻ bất động sản thế chấp ở Ngân hàng Quân đội vay 200 triệu, ngày mai tôi thấy thiếu tiền, tôi lại thế chấp phần dư 800 triệu đồng để vay ở Ngân hàng NN&PTNT, hệ thống của ngân hàng sẽ tự động trừ vào tài khoản thẻ của tôi, thế thì khi tôi mang thẻ đến một ngân hàng thứ 3 để vay thêm tiền, người ta sẽ không cho tôi vay nữa vì khi quẹt thẻ vào hệ thống, ngân hàng sẽ thấy thẻ của tôi đã hết giá trị thế chấp. Chúng ta phải tiến đến bước đó chứ tại sao lại không?
PV: Mục tiêu đó có quá khó để thực hiện không, thưa ông?
*. Tôi có thể nói rằng, Chính phủ rất chú trọng việc xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất và không quá khó như nhiều người nghĩ để tiến tới mục tiêu này. Năm nay, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt cho chúng tôi dự án VLAP về hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam với kinh phí 100 triệu USD cho 9 tỉnh cơ bản ở đồng bằng sông Hồng gồm Thái Bình, Hưng Yên và Hà Tây (nay là Hà Nội), miền Trung là Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa và đồng bằng sông Cửu Long là Tiền Giang, Bến Tre và Vĩnh Long. Thực hiện dự án này, các Văn phòng đăng ký đất đai và các tài sản gắn liền với đất hiện đại sẽ ra đời, nối mạng từ cấp tỉnh, cấp huyện đến cấp xã. Đây là một hệ thống chia sẻ, thông tin không chỉ phục vụ cho Bộ Tài nguyên và Môi trường mà còn cho tất cả các ngành khác như các cơ quan tư vấn pháp luật, Tòa án, Thuế, Xây dựng, Giao thông… Người ta có thể thông qua internet để tham khảo tài liệu về bất động sản tại các tỉnh này. Dự án dự kiến hoàn thiện vào cuối năm 2013. Ngoài dự án VLAP, riêng trong năm 2008 này, Bộ Tài chính đã cấp cho Bộ Tài nguyên và Môi trường 124 tỷ đồng để hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và đo đạc bản đồ ở 31 tỉnh có khó khăn về mặt kinh phí.
Nói như vậy để thấy rằng Chính phủ thực hiện rất nghiêm túc Nghị quyết 07/2007/QH12 của Chính phủ, Luật chưa ra đời thì chúng tôi vẫn tiến hành hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nhưng nếu xây dựng được Luật đăng ký bất động sản thì sẽ thuận lợi hơn và tôi khẳng định mọi việc đều thuận lợi, tư liệu đều có sẵn rồi, lúc đó chỉ việc đưa vào hệ thống thôi.
PV: Điều người dân sợ nhất là sự phiền hà khi phải đi làm các thủ tục hành chính, với những quy định của dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, theo ông, người dân có gặp thêm sự phiền hà nào không?
*. Không phiền hà gì cả. Người dân đã đăng ký rồi hoàn toàn không phải đăng ký lại, nghiễm nhiên hệ thống đăng ký đó là một. Khi anh xây dựng công trình gì đó trên đất đã đăng ký thì anh chỉ việc đăng ký bổ sung vào thôi, chứ không phải anh đã đăng ký rồi anh lại phải đăng ký lại. Khi nói đến vấn đề này, tôi biết có nhiều người hiểu nhầm rằng anh ta đăng ký đất đai rồi, đăng ký nhà ở rồi anh ta lại phải đăng ký bất động sản nữa. Không không phải như vậy, đó là hiểu lầm cơ bản. Hệ thống đăng ký bất động sản mà dự án Luật Đăng ký bất động sản hướng tới sẽ thay thế toàn bộ hệ thống đăng ký bây giờ, những cái đăng ký rồi sẽ không phải đăng ký nữa, còn những cái gì chưa đăng ký mới phải đăng ký.
PV: Theo các ông thống kê được thì hiện nay nước ta đã cấp giấy chứng nhận đăng ký lần đầu cho bao nhiêu diện tích đất rồi và có còn nhiều trường hợp phải tiến hành đăng ký lần đầu không?
*. Hiện nay nước ta đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho trên 90% diện tích đất nông nghiệp, trên 70% đất đô thị...Do đó, việc sớm ra đời Luật Đăng ký bất động sản là rất cần thiết.
PV: Xin cảm ơn ông!
Phương Nam