1. Tổ chức thực thi nghiêm các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Đây là một trong các giải pháp quan trọng nhằm tổ chức thực thi hiệu quả các quy định của pháp luật, góp phần bảo đảm nguyên tắc pháp chế trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều đó đồng nghĩa với việc trong phạm vi trách nhiệm, thẩm quyền được giao, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước tiên phải kịp thời phản ứng chính sách, xử lý kiên quyết, kịp thời những trường hợp hướng dẫn nghiệp vụ trái với quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
[1]. Ngoài ra, các trường hợp vi phạm pháp luật về đăng ký, cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhất là đối với công chức, viên chức tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tại các cơ quan đăng ký cần được xử lý nghiêm. Qua theo dõi cho thấy, chế tài trong lĩnh vực này thời gian qua vẫn chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nghiêm minh, vì vậy chưa tạo được hiệu ứng răn đe, phòng ngừa vi phạm hiệu quả. Để khắc phục bất cập nêu trên, chế tài trong lĩnh vực này cần phải cá biệt hóa theo theo từng nhóm đối tượng, mà cụ thể là đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước
“ân hạn” để các chủ thể này chủ động thực hiện việc đăng ký và không bị áp dụng chế tài đối với những trường hợp đã khắc phục trong thời gian
“ân hạn”. Trong khi đó, các chế tài có tính chất kiểm soát, phòng ngừa vi phạm cần được áp dụng triệt để đối với công chức, viên chức của cơ quan đăng ký được giao thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch vụ công cho người dân, doanh nghiệp.
2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, kết hợp với đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ viên chức làm nhiệm vụ đăng ký
Trong thời gian tới, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần đa dạng hóa các phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật trong lĩnh vực này như: Đưa tin, bài trên các phương tiện thông tin đại chúng; giới thiệu pháp luật tại trụ sở, nơi cư trú của người sử dụng hệ thống đăng ký và trên các website; mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận thức của cộng đồng về vai trò, ý nghĩa và lợi ích của đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản, cũng như hiểu rõ các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký... Đối tượng khác nhau, vùng miền khác nhau cần có nội dung, cách thức tuyên truyền khác nhau để bảo đảm tính hiệu quả.
Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần tăng cường triển khai các lớp bồi dưỡng kiến thức pháp luật về dân sự, kinh tế và nghiệp vụ đăng ký cho đội ngũ viên chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký, từ đó tạo nguồn và xây dựng đội ngũ viên chức trong lĩnh vực này có chuyên môn, nghiệp vụ cao. Ngoài ra, một trong các yếu tố quan trọng là phải xây dựng tiêu chuẩn chuyên môn đối với viên chức chuyên trách thực hiện đăng ký bất động sản nhằm xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, yêu cầu về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, cũng như tăng cường trách nhiệm của đội ngũ viên chức đăng ký
[2]. Thực tế cho thấy, với đội ngũ cán bộ đăng ký như hiện nay thì hệ thống đăng ký sẽ gặp phải lực cản rất lớn nếu như muốn thực hiện việc cải cách triệt để, tiệm cận với các nước trong khu vực và trên thế giới.
3. Tiếp tục tăng cường kiểm tra sâu rộng và đẩy mạnh theo dõi thi hành pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Việc kiểm tra công tác đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các cơ quan có thẩm quyền phải đặt mục tiêu chủ yếu vào việc phát hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn để đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho các cơ quan nêu trên và cho người yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin, đồng thời chấn chỉnh các sai sót và xử lý nghiêm các vi phạm trong phạm vi thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường kiểm tra định kỳ và đột xuất, kết hợp kiểm tra điểm và kiểm tra trên diện rộng, tăng cường tự kiểm tra và kiểm tra tại chỗ đối với hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nhằm nâng cao hiệu quả kiểm tra, chúng tôi nhận thấy cần xác định rõ trách nhiệm của chủ thể kiểm tra, nghĩa là nếu tại thời điểm kiểm tra mà không phát hiện được sai phạm, nhưng sau đó mới phát hiện được thì Đoàn kiểm tra cũng phải có trách nhiệm công vụ về nội dung kết luận của mình. Thực hiện được giải pháp này sẽ giúp khắc phục tính hình thức, thiếu thực chất trong hoạt động kiểm tra như hiện nay.
Bên cạnh đó, việc theo dõi tình hình thi hành pháp luật trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 59/2012/NĐ-CP ngày 23/7/2012 của Chính phủ về theo dõi tình hình thi hành pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Theo đó, việc theo dõi tình hình thi hành pháp luật trong lĩnh vực nêu trên cần tập trung vào xem xét, đánh giá 03 yếu tố là:
(i) Tình hình ban hành văn bản quy định chi tiết (gồm tính kịp thời, đầy đủ của việc ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; tính thống nhất, đồng bộ của các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành và tính khả thi của văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành);
(ii) tình hình bảo đảm các điều kiện cho thi hành pháp luật (gồm tính kịp thời, đầy đủ, phù hợp và hiệu quả của hoạt động tập huấn, phổ biến pháp luật; tính phù hợp của tổ chức bộ máy; mức độ đáp ứng về nguồn nhân lực cho thi hành pháp luật; mức độ đáp ứng về kinh phí, cơ sở vật chất bảo đảm cho thi hành pháp luật) và
(iii) tình hình tuân thủ pháp luật (gồm tính kịp thời, đầy đủ trong thi hành pháp luật của cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền; tính chính xác, thống nhất trong hướng dẫn áp dụng pháp luật và trong áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền; mức độ tuân thủ pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân).
4. Nâng cao hiệu quả phối hợp công tác giữa các bộ, ngành hữu quan và mở rộng hợp tác quốc tế trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất liên quan đến nhiều Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức, do đó hiệu quả trong phối hợp công tác giữ một vai trò quan trọng trong việc hoàn thành nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý, tổ chức đăng ký bất động sản, trong đó tập trung vào lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quản lý nhà nước về xây dựng của Bộ Xây dựng, quản lý nhà nước về rừng của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng các hợp đồng, giao dịch của Bộ Tư pháp. Việc thực hiện đồng bộ chức năng của các Bộ, ngành sẽ là cơ sở, nền tảng quan trọng để các chủ thể có liên quan thực hiện tốt yêu cầu, mục tiêu của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, hoạt động hợp tác quốc tế cần tiếp tục được mở rộng, để học hỏi kinh nghiệm của các nước có pháp luật và hệ thống đăng ký bất động sản phát triển, vận dụng đồng bộ, quyết liệt vào việc phát triển hệ thống đăng ký bất động sản của Việt Nam. Theo Ngân hàng Thế giới và Công ty tài chính quốc tế thì
“có 16 nước đã thực hiện cải cách trong việc đăng ký bất động sản năm 2004. Một phần ba trong số các nước đó đã thực hiện đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian. Tính trung bình, 10 nước đi đầu về cải cách đã giảm 12% số lượng thủ tục, 16% thời gian và 43% chi phí đăng ký”[3]. Đây chính là những kinh nghiệm quan trọng mà Việt Nam có thể nghiên cứu, học tập trong quá trình hiện đại hóa hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
5. Tiếp tục hoàn thiện, kiện toàn hệ thống các cơ quan, viên chức có thẩm quyền đăng ký
Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục phân tích, đánh giá thực tế vận hành để từ đó có giải pháp tiếp tục kiện toàn, hoàn thiện cơ chế vận hành của hệ thống các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên cơ sở bám sát quy định của Luật Đất đai năm 2013 về mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp
[4]. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần bố trí đủ viên chức có chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký, cũng như thực hiện tốt chính sách, chế độ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ được giao trong hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Chúng tôi cho rằng, viên chức làm trong lĩnh vực đăng ký rất cần được trang bị đầy đủ những kiến thức pháp lý cơ bản, nhất là kiến thức của pháp luật hợp đồng, dân sự. Đây cũng là kinh nghiệm được rút ra từ quy định của pháp luật một số nước về tiêu chuẩn đối với đội ngũ làm công tác đăng ký bất động sản (ví dụ: Tại CHLB Đức và Hàn Quốc, việc đăng ký do công chức quản lý văn bằng tại Tòa án khu vực thực hiện, tại Cộng hòa Liên bang Nga, người được bổ nhiệm chức vụ đăng ký viên phải có trình độ Đại học luật, trong khi tại Nhật Bản thì chuyên viên pháp lý của Cục Pháp vụ thực hiện đăng ký
[5]. Trước đây, khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tại Việt Nam thì Phủ Toàn quyền Đông Dương cũng đã mở cửa cho thanh niên Việt Nam đỗ Luật khoa cử nhân vào ngạch Quản thủ viên điền thổ...)
[6]. Quy định tiêu chuẩn như vậy theo chúng tôi là hợp lý, vì công việc đăng ký bất động sản liên quan trực tiếp đến tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch, đến quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
6. Tập trung đầu tư cho hệ thống đăng ký, đồng thời sử dụng phương pháp kinh tế để thúc đẩy việc đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nhà nước cần bố trí kinh phí cho các địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn để đẩy mạnh việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, theo hướng ưu tiên các địa phương có tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận thấp; sửa đổi cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tăng nguồn thu dịch vụ để đáp ứng yêu cầu cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai; tăng cường đầu tư cơ sở vật chất cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều đặc biệt quan trọng là phải phải khắc phục ngay tình trạng đầu tư manh mún, thiếu hệ thống, định hướng như hiện nay đang làm đối với hệ thống đăng ký đất đai.,
Ngoài ra, để khuyến khích các cá nhân, tổ chức thực hiện việc đăng ký, Nhà nước cần xem xét, quyết định miễn thu lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở trong một thời gian nhất định để khuyến khích người dân thực hiện đăng ký đất đai; rà soát, đề xuất sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận; hướng dẫn việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đã xây dựng và bán nhà ở cho người mua, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để có thể cấp ngay Giấy chứng nhận cho những người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư. Nên chăng trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà đất ngay cả khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để có đầy đủ thông tin về bất động sản, về chủ sở hữu bất động sản (nếu cần thiết thì ghi chú về việc chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong hồ sơ đăng ký để người thứ ba dễ dàng tiếp cận, xem xét trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
7. Ứng dụng công nghệ - thông tin trong hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thực trạng cho thấy, một trong các nguyên nhân dẫn đến hệ quả hoạt động yếu kém của các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chính là do hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, thiếu đồng bộ. Chính vì vậy, Nhà nước cần quan tâm, tăng cường đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực này. Mục tiêu đặt ra là phải xây dựng được Hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, từ đó giúp hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất, duy nhất và chính xác đối với mọi loại bất động sản, được quản lý thống nhất bởi một cơ quan (đầu vào dữ liệu do một cơ quan thực hiện), nhưng thông tin đầu ra thì được chia sẻ, khai thác chung. Do vậy, một trong những điểm cần đặc biệt lưu ý khi thiết lập hệ thống phần mềm ứng dụng trong đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là phải có tính
“mở”, có khả năng kết nối, chia sẻ thông tin với phần mềm ứng dụng trong các lĩnh vực khác có liên quan, cụ thể là hệ thống thông tin của công chứng (hiện nay là hệ thống UCHI), hệ thống thông tin về thuế, thông tin địa chính, xây dựng, rừng. Giải pháp này sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện nhanh chóng, đúng pháp luật và thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Với mức độ ứng dụng công nghệ thông tin cao, hệ thống đăng ký giúp công chứng viên dễ dàng tra cứu thông tin về tình trạng pháp lý của đối tượng giao dịch (bất động sản) trước khi công chứng, cơ quan thuế xác định được đối tượng chịu thuế trong mỗi lần giao dịch, còn cơ quan quản lý xây dựng sẽ xác định được tình trạng thửa đất nơi có công trình xây dựng và tình trang pháp lý của công trình xây dựng trên đất. Việc đăng ký, cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trực tuyến tại một cổng thông tin (website) nối mạng trực tuyến (online). Để thực hiện yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin thì người dân, doanh nghiệp phải đăng ký một tài khoản người dùng (Account, User) hoặc thông qua người khác có tài khoản người dùng (ví dụ: Văn phòng luật sư, công chứng viên, ngân hàng, điểm đăng ký...). Giải pháp này xét ở góc độ kỹ thuật thì hoàn toàn có thể thực hiện được, quan trọng là Nhà nước phải có chiến lược, lộ trình thực hiện xuyên suốt, thống nhất./.
Hồ Quang Huy
[1] Thực tiễn cho thấy, không ít vụ việc trên thực tế chỉ đến khi Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có ý kiến thì các chủ thể quản lý nhà nước mới “vào cuộc” thực sự.
[2]Thực tế cho thấy, không ít trường hợp viên chức làm nhiệm vụ đăng ký đã thực hiện “lại” quy trình như một Công chứng viên và có trường hợp còn yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng đã được công chứng. Nhiều khi chúng tôi tự hỏi, tại sao quy trình đăng ký không “kế thừa” toàn bộ và thực chất kết quả của giai đoạn công chứng trong một chuỗi các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản để giảm thiểu chi phí, thủ tục cho người dân, doanh nghiệp.
[3] IFC - World Bank (2006),
Đăng ký bất động sản thuộc Ấn phẩm Môi trường kinh doanh
[4] Với cách vận hành hiện nay, không ít trường hợp thời gian lại kéo dài thêm, phức tạp hơn do chưa đồng bộ, ứng dụng thông suốt hệ thống dữ liệu thống nhất trong toàn Văn phòng 1 cấp.
[5] Bộ Tư pháp (năm 2008),
Báo cáo số 114/BC-BTP về tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản
[6] Nguyễn Văn Xương (1971),
Lược dịch và chú giải Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925, Nhà in Sen vàng, Sài Gòn