Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường mới với các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu với nhiều hình thức phong phú, đa dạng thì khái niệm tài sản ngày càng được mở rộng. Bên cạnh khái niệm “tài sản” theo quy định truyền thống
[1] thì các chế định pháp lý về “tài sản hình thành trong tương lai” cũng được hình thành và ngày càng hoàn thiện. Quyền sở hữu tài sản và tài sản hình thành trong tương lai cũng được công nhận và trở thành đối tượng giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường. Đồng thời với đó là chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai và các chế định pháp lý có liên quan đã được quy định tại BLDS năm 2005 và hiện nay tiếp tục được quy định trong BLDS năm 2015. Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai có thể hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định trong rất nhiều các văn bản pháp luật đã được ban hành trước đây. Ví dụ, Điều 1 Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Trước đây, BLDS năm 2005 chỉ có 04 Điềuliên quan đến tài sản hình thành trong tương lai(khoản 2 Điều 319, khoản 2 Điều 320,khoản 1 Điều 342, khoản 6 Điều 351), nay BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định mới về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai và các quy định mới khác có liên quan đến các chế định pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai như quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh (Điều 336). Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai cũng được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai…
Việc xuất hiện nhiều văn bản pháp luật mới quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng đã thúc đẩy các giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai phát triển. Kéo theo đó là những tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện và kết quả tranh chấp được thể hiện bằng những bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định giải quyết của trọng tài thương mại có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, thực tiễn thi hành án dân sự (THADS) cũng phát sinh các việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, khi thi hành các vụ việc thi hành án liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, các cơ quan THADS hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, pháp luật THADS còn thiếu các quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trình tự, thủ tục và các nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành các loại án này lại chưa được luật hóa trong Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các cơ quan THADS khi phải xử lý các vấn đề có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Sau đây là một vài ví dụ:
Theo quyết định số 04/2015/QĐST-DS ngày 20/8/2015 của TAND huyện X tuyên: Chị Trần Thị L phải thanh toán trả chị Nguyễn Thị H số tiền : 800.000.000đ. Qua xác minh điều kiện thi hành án Chị L có tài sản là chiếc xe ô tô có giá trị khoảng 2.000.000.000đ hiện vẫn đang sử dụng. Tuy nhiên, chiếc xe ô tô hiện đang bị thế chấp tại Ngân hàng Z bằng một hợp đồng “thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” từ trước khi có bản án với giá trị vay là 1.000.000.000đ. Theo điều 90 Luật THADS: “Trong trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án”. Tuy nhiên, việc xác định giá trị của chiếc xe ô tô tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp và xác định giá trị khấu hao của tài sản tại thời điểm thi hành án lại là một bài toán khó đối với Chấp hành viên và cơ quan THADS.
Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành ở thời điểm thi hành án dẫn đến khó khăn trong việc xử lý tài sản để thi hành án.
Trong quá trình cho vay vốn các tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, có một số trường hợp các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để hình thành tài sản và nhận chính tài sản được hình thành từ vốn vay để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp người vay không có khả năng thanh toán, các tổ chức tín dụng có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu người vay trả nợ. Khi xét xử, Tòa án căn cứ vào nội dung của Hợp đồng thế chấp để đưa ra phán quyết, trong phán quyết có thể bao gồm việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc tổ chức thi hành các bản án loại này lại không dễ dàng, đặc biệt là trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành trên thực tế tại thời điểm thi hành án.
[2]
Ví dụ, Quyết định số 29/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 có nội dung “Công ty TNHH T phải trả Ngân hàng TMCP B số tiền 3.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm thi hành án theo hợp đồng tín dụng số 3365/HĐTD-NH. Nếu Công ty TNHH T không trả được nợ thì Ngân hàng TMCP B có quyền đề nghị cơ quan THADS có thẩm quyền kê biên, phát mãi 02 căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai tại địa chỉ số 33D quận X”.
Tuy nhiên, khi cơ quan THADS tiến hành xác minh theo quy định thì được biết dự án xây căn hộ chung cư tại địa chỉ số 33D quận X mới chỉ cóbiên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.
Theo khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì một trong các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là:
“nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân”.
Khoản 1 Điều
55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bao gồm: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Tuy nhiên, vấn đề kê biên, định giá và bán đấu giá tài sản hình thành trong tương lai khi tài sản chưa hình thành (trong trường hợp này tài sản mới chỉ có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà) là hết sức khó khăn đối với Chấp hành viên và cơ quan THADS vì nhiều lý do như thiếu hành lang pháp lý đầy đủ trong Luật THADS để xử lý; không có tài sản đã hình thành trên thực tiễn để có thể tiến hành kê biên, xác định mốc giới tài sản...và cũng rất khó khăn trong tất cả các bước xử lý tiếp theo của quy trình, thủ tục thi hành án như định giá, bán đấu giá, giao tài sản bán đấu giá... để thi hành án.
Mặt khác pháp luật về thi hành án cũng chưa đề cập đến việc kê biên, xử lý đối với tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp quyền sở hữu cho người phải thi hành án (trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS năm 2008: Kê biên đối với quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai)đã dẫn đến một thực tế đó là các cơ quan THADS đã không thể tổ chức thi hành được bản án theo đúng nội dung Quyết định của Tòa án.
Thứ ba, xử lý tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa xác lập quyền sở hữu.
Trong thực tiễn có nhiều trường hợp các tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài sản là tài sản hình thành trong tương lai chưa được xác lập quyền sở hữu. Luật THADS cũng chưa có quy định cụ thể về việc xử lý đối với các trường hợp này. Do chưa có quy định cụ thể nên cơ quan thi hành án dân sự lúng túng trong việc yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trước rồi mới thực hiện bán tài sản hay là cứ thực hiện việc bán tài sản và đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua trúng đấu giá.
Thứ tư,mặc dù khái niệm pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định từ những năm 2005 trong Bộ luật dân sự và các quy định khác có liên quan, tuy nhiên, những khái niệm pháp lý về trình tự, thủ tục thi hành án liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai vẫn còn khá mới mẻ đối với Chấp hành viên. Cụ thể, sau khi những quy định của pháp luật nội dung về xác định quyền, nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại được áp dụng vào thực tiễn, trải qua thời gianđã phát sinh những tranh chấp nhất định và hậu quả pháp lý của nó là các bên đã khởi kiện ra cơ quan có thẩm quyền tài phán và kết quả được thể hiện trên các bản án, quyết định. Đến nay, Chấp hành viên cơ quan THADS là người được giao tổ chức thi hành trên thực tế đối với các loại bản án, quyết định này, trong khi đó các quy định của pháp luật THADS về trình tự, thủ tục thi hành đối với các loại bản án, quyết định này lại chưa được dự liệu hết nên đã tạo ra những khoảng trống pháp lý nhất định. Do đó, các vấn đề pháp lý về trình tự, thủ tục thi hành bản án, quyết định trong đó đối tượng phải thi hành là tài sản hình thành trong tương lai vẫn là vấn đề còn khá mới mẻ đối với Chấp hành viên và cơ quan THADS. Kết quả là, đã phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc khi tổ chức thi hành án các vụ việc liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và việc vận dụng các quy định pháp luật trong thực tiễn của Chấp hành viên và cơ quanTHADS, ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định.
Thứ năm, xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.
Khoản 19 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “
Nhà ở hình thành trong tương lai” là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.Theo quy định của Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 về
thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì “
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý…2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.
Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Đồng thời, Luật cũng quy định chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Như vậy, trong trường hợp cả chủ đầu tư và cả người mua nhà đều thế chấp ngân hàng không đúng quy định của pháp luật thì Luật nhà ở không quy định cụ thể việc xử lý tài sản như thế nào. Do đó, trong trường hợp này cơ quan thi hành án lúng túng trong quá trình tổ chức thi hành án.
Ngoài ra, khi chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền mà khi cơ quan thi hành án tổ chức thi hành án thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như UBND tỉnh) cho rằng chủ dự án không thực hiện đúng dự án và có quan điểm thu hồi dự án dẫn đến việc thi hành án chưa có kết quả
[3].
Trong thời gian qua, hệ thống pháp luật hiện hành đã có một số quy định nhằm tạo hành lang pháp lý để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong các giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc thù, không giống như các loại tài sản đã tồn tại hiện hữu nên cần có quy định pháp luật cụ thể để bên nhận bảo đảm có thể xử lý được tài sản trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, hiện các các văn bản pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai mà còn quy định theo hình thức dẫn chiếu đến việc xử lý các tài sản thông thường. Ví dụ, Điều 149 Luật nhà ở quy định:
“Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan”. Thông tư 11/2012/TT- BTP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 /12 /2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định: “
Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm”.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật thi hành án nếu người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ về tiền mà không tự nguyện thi hành án thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ (khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự). Như vậy, pháp luật về thi hành án cũng chưa đề cập đến việc kê biên, xử lý đối với tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp quyền sở hữu cho người phải thi hành án (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS năm 2008: kê biên đối với quyền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai). Do đó, việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu là tài sản bảo đảm được tuyên trong các quyết định, bản án của Tòa án
[4].
Không những luật THADS còn thiếu các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thi hành đối với bản án, quyết định có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, mà còn thiếu sự liên kết, ràng buộc chặt chẽ giữa pháp luật THADS với các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai nên việc tổ chức thi hành đối với các loại bản án, quyết định loại này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.Do đó, trong thời gian tới, cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật THADS về trình tự, thủ tục và những quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành các loại bản án, quyết định liên quan đến tài sản hình thành trong tương lainhằm bảo đảm đáp ứng tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.Ngoài ra, cần quan tâm hơn nữa đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đặc biệt là các quy định về tài sản hình thành trong tương lai cho các Chấp hành viên và các cơ quan THADS để trang bị cho chấp hành viên và các cơ quan THADS những kiến thức cần thiết về tài sản hình thành trong tương lai, đáp ứng được yêu cầu khách quan và đòi hỏi thực tế công tác THADS hiện nay./.
ThS.Hoàng Thị Thanh Hoa - ThS. Nguyễn Văn Nghĩa
[1]Xem Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 và Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015
[2]Tổng cục Thi hành án dân sự, “Vấn đề thi hành án liên quan đến tín dụng, ngân hàng. Vấn đề xử lý tài sản hình thành trong tương lai, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện”, Tài liệu Hội thảo: Trao đổi kinh nghiệm trong lĩnh vực thi hành án dân sự giữa Đại sứ quán Pháp tại Hà Nội và Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, được tổ chức tại Hà Nội, ngày 07.7.2017.
[3]Tổng cục Thi hành án dân sự, “Vấn đề thi hành án liên quan đến tín dụng, ngân hàng. Vấn đề xử lý tài sản hình thành trong tương lai, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện”, Tài liệu Hội thảo: Trao đổi kinh nghiệm trong lĩnh vực thi hành án dân sự giữa Đại sứ quán Pháp tại Hà Nội và Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, được tổ chức tại Hà Nội, ngày 07.07.2017.
[4]Tổng cục Thi hành án dân sự, “Vấn đề thi hành án liên quan đến tín dụng, ngân hàng. Vấn đề xử lý tài sản hình thành trong tương lai, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện”, Tài liệu Hội thảo: Trao đổi kinh nghiệm trong lĩnh vực thi hành án dân sự giữa Đại sứ quán Pháp tại Hà Nội và Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, được tổ chức tại Hà Nội, ngày 07.07.2017.