Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam lại xây dựng các quy định cho nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Điều này làm cho chế độ sở hữu tư nhân trong thực tiễn không đủ cơ sở để vận hành. Một trong những ví dụ tiêu biểu chính là tình trạng của sở hữu chung cư.
BLDS năm 2005 chỉ dành đúng một điều luật - Điều 225 để nói về sở hữu chung cư. Vì vậy, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2006 đã nhấn mạnh: “nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
Đánh giá về các quy định trên, TS Nguyễn Ngọc Điện (Đại học Quốc gia TP.HCM) cho rằng, với chức năng của luật chung, BLDS không làm rõ bản chất của sở hữu chung cư bằng cách quy định mang tính nguyên tắc. Hậu quả là trong luật riêng, chung cư trở thành một loại hình sở hữu mập mờ. Cho đến nay, hầu như không thể ghi nhận sự tồn tại của chung cư đích thực theo nghĩa là một tập hợp các căn hộ. Còn quy định của Luật Nhà ở càng cho thấy sự đầu tư chưa đúng công sức của nhà làm luật trong việc xác định bản chất đích thực của chung cư về phương diện pháp luật sở hữu.
Đáng chú ý là có những phần tài sản thuộc chung cư được nhà đầu tư giữ lại vốn là những tài sản mà khi sống trong chung cư, người ta buộc phải sử dụng, chứ không có sự lựa chọn khác như bãi, nhà để xe. Nếu tuân thủ đúng các quy định của Điều 225 BLDS, khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và điểm b, khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nơi để xe phải là phần diện tích dùng chung, không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. “Đáng tiếc là các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư”, Chủ tịch Công ty Luật Basico Trương Thanh Đức nói.
Ông Đức cũng phân tích, về mặt kinh tế, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để rồi thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc thu tiền trông giữ xe. Nếu chủ đầu tư đã phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào các căn hộ mà lại giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng. Còn theo ông Điện, để có thể sử dụng những loại tài sản đó, chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư về việc thuê lại và thường phải “gánh” những điều khoản bất lợi về giá thuê, phương thức thanh toán… “Trong không ít trường hợp, sự lạm dụng vị trí kẻ mạnh của người cho thuê vượt quá sức chịu đựng của người thuê dẫn đến xung đột xã hội gay gắt mà nhà chức trách cho đến nay vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công”, ông Điện đúc rút.
Theo nguyên lý của thể chế pháp lý cho nền kinh tế thị trường, BLDS phải thể hiện quan điểm chiến lược, nhất quán của Nhà nước trong tôn trọng và bảo đảm “tính tuyệt đối của quyền sở hữu”. Việc thụ hưởng nguyên lý này giữa các chủ thể luật tư là bình đẳng như nhau, không phụ thuộc chủ thể là cá nhân hay tổ chức. Tuy nhiên, tại tọa đàm đánh giá 5 năm thi hành BLDS do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 29/9 với sự hỗ trợ của Dự án Jica, ông Nguyễn Hồng Hải (Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế) thẳng thắn đánh giá: “BLDS năm 2005 dường như đã đi ngược với nguyên lý trên, khi quy định hình thức sở hữu với nhiều dấu ấn của sở hữu chính trị nhiều hơn là sở hữu của nền kinh tế thị trường (sở hữu được quy định để phục vụ cho giao lưu dân sự, thương mại)”
Cẩm Vân