Sáng qua (30/5), góp ý vào dự thảo Đề án thí điểm Đăng ký tập trung các giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp, đại diện các Bộ, ngành đều lưu ý, đăng ký tập trung phải giúp giảm thiểu chi phí, thời gian cho người dân, doanh nghiệp và tránh “chỉ để thu phí”….
Thí điểm tìm đường gỡ “điểm nghẽn”
Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (ĐKGDBĐ) ở nước ta thời gian qua bộc lộ những bất cập vì thông tin về GDBĐ bị chia cắt, thiếu đồng bộ và thiếu hiệu quả, mô hình ĐKGDBĐ vận hành chưa phù hợp với bản chất và mục tiêu của hoạt động đăng ký. Hoạt động ĐKGDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện là "điểm nghẽn", gây bức xúc cho người dân, doanh nghiệp.
Ông Vũ Đức Long - Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ (Bộ Tư pháp) - cho biết, theo mô hình cơ quan đăng ký tập trung đang áp dụng ở nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ (như: Hồng Kông, Malaysia, Singapore, Canada, Mỹ và một số nước ở châu Âu) giúp nhanh chóng xác định được thứ tự ưu tiên thanh toán do toàn bộ tài sản đều được đăng ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động sản hay bất động sản. Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra cứu thông tin khi tìm hiểu tình trạng pháp lý về việc tài sản của bên bảo đảm đã được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác.
Ngoài ra, việc thiết lập mô hình cơ quan đăng ký tập trung giúp giảm chi phí đầu tư từ ngân sách nhà nước, giúp hiện đại hóa nền hành chính và giảm chi phí của xã hội khi thực hiện đăng ký, cho phép tổ chức, cá nhân dễ dàng dùng chính những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Do vậy, xây dựng đề án thí điểm đăng ký tập trung, Bộ Tư pháp mong muốn đổi mới mô hình tổ chức, hoạt động của hệ thống ĐKGDBĐ đúng với bản chất của dịch vụ hành chính công, phục vụ sự vận hành an toàn, minh bạch, công khai của thị trường tín dụng, thị trường vốn, đồng thời giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của nhà nước đối với thị trường.
Việc lựa chọn các GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ chiếm một phần lớn trong tổng cơ cấu tài sản bất động (TSBĐ) để cấp tín dụng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Do đó, số lượng đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện trong toàn quốc ngày càng tăng. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra, theo dõi thi hành pháp luật và kết quả tổng kết đánh giá hiệu quả thi hành pháp luật cho thấy, lĩnh vực ĐKGDBĐ bằng bất động sản còn nhiều tồn tại, bất cập.
Tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí xã hội
Tuy nhiên, để thí điểm đăng ký tập trung các GDBĐ không rơi vào hiện tượng “các cơ quan đăng ký của Việt Nam chỉ nhằm vào thu phí chứ chưa hướng đến tạo thuận lợi cho người dân” như nhận xét của một chuyên gia Nhật Bản, ông Nguyễn Am Hiểu - Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) đề nghị, xây dựng hệ thống đăng ký tập trung các GDBĐ phải xác định việc đăng ký là để “cung cấp thông tin”, bởi nếu đăng ký để “xác lập sở hữu” sẽ thành “thảm họa” khi theo đánh giá của cả ngân hàng và doanh nghiệp, các thủ tục đăng ký, cầm cố, thế chấp tài sản hiện đều “dối trá”, không có tác dụng thực tiễn (giấy tờ giả tràn lan).
Thực hiện thí điểm đăng ký tập trung, người yêu cầu đăng ký có thể là bên nhận thế chấp hay tổ chức hành nghề công chứng các GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký qua nhiều phương thức trực tiếp, bưu điện; fax, email và trực tuyến đối với khách hàng thường xuyên, để tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký trong việc gửi đơn, qua đó tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí xã hội.
Việc đăng ký là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ và GDBĐ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba từ thời điểm đăng ký. Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng bảo đảm có hiệu lực từ thời điểm công chứng (đối với hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc các bên có thỏa thuận công chứng) hoặc từ thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng.
Dự kiến sẽ gặp một số khó khăn phát sinh do trình tự, thủ tục ĐKGDBĐ bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện hành được xây dựng gắn với 554/690 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp (cấp tỉnh và cấp huyện), trong đó hồ sơ đăng ký thế chấp được lưu theo 2 cấp. Do đó, khi thực hiện đăng ký thí điểm tại Trung tâm đăng ký, đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ, tích cực, thiện chí giữa các cơ quan có liên quan.
Thực tiễn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời gian qua cho thấy có nhiều trường hợp giả mạo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp. Nên cần tăng cường liên kết thông tin giữa các cơ quan khi người dân, doanh nghiệp thực hiện công chứng….
Cũng theo dự kiến việc thí điểm sẽ được thực hiện tại Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam trong thời gian 03 năm (từ năm 2013 đến hết năm 2015), chủ yếu triển khai thực hiện đăng ký thí điểm từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2015. Quý IV năm 2015 sẽ tổng kết việc thực hiện thí điểm làm cơ sở cho việc triển khai chính thức tại các địa phương trong cả nước./.
Huy Anh