Thực hiện chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khoá XII và Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản. Dự án Luật này đã được Chính phủ xem xét, thông qua và nhất trí trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
Dự thảo 7 Luật Đăng ký bất động sản gồm 6 chương với 76 điều được bố cục như sau:
- Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 14).
- Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản và người thực hiện đăng ký bất động sản (từ Điều 15 đến Điều 23).
- Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 24 đến Điều 62).
Mục 1. Quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 24 đến Điều 35);
Mục 2. Quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 36 đến Điều 51);
Mục 3. Quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 52 đến Điều 55);
Mục 4. Quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 56 đến Điều 62).
- Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 63 đến Điều 70).
- Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 71 đến Điều 73).
- Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 74 đến Điều 76).
Sau đây là một số nội dung chủ yếu của Dự thảo Luật nêu trên:
1. Về phạm vi điều chỉnh
Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc đăng ký, giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản, các trường hợp đăng ký, thẩm quyền và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản (Điều 1)
Ngoài ra, dự thảo phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký bất động sản với các văn bản pháp luật hiện hành và các Dự án Luật có liên quan. Cụ thể như sau:
Những vấn đề về quản lý đất đai nói chung và thủ tục hành chính liên quan đến đất đai do Luật Đất đai điều chỉnh; Những vấn đề về quản lý nhà nước như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở do Luật Nhà ở quy định; Những vấn đề về quản lý sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản do Luật Thuỷ sản quy định; Những vấn đề về quản lý rừng và thủ tục hành chính về việc Nhà nước giao rừng, cho thuê quyền sử dụng rừng do Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định.
Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản chỉ điều chỉnh những vấn đề liên quan đến đăng ký: thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng khác, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thẩm quyền của các cơ quan đăng ký bất động sản, tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký, quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản.
Những vấn đề cụ thể về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản cũng sẽ được điều chỉnh trong dự án Luật này.
2. Về đối tượng đăng ký
Điều 5 của Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký bất động sản và các trường hợp được đăng ký khi có yêu cầu trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật hiện hành và xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, để thuận tiện cho việc áp dụng. Quy định này nhằm mục tiêu đẩy mạnh hoạt động đăng ký bất động sản, đồng thời khuyến khích cá nhân, tổ chức đăng ký bất động sản.
3. Nguyên tắc đăng ký và cung cấp thông tin
Dự thảo Luật đã thể hiện nguyên tắc đăng ký bất động sản phải đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục. Thông tin về bất động sản đã đăng ký được cung cấp đầy đủ, chính xác và đúng thời hạn cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 7)
4. Giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản
Điều 8 của dự thảo Luật quy định việc đăng ký là căn cứ để xác lập quyền của các bên trong giao dịch về bất động sản, chỉ quy định việc đăng ký là điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch về bất động sản và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Trong trường hợp có nhiều cá nhân, tổ chức cùng có quyền đối với một bất động sản, thì cá nhân, tổ chức đã đăng ký quyền của mình đối với bất động sản được ưu tiên thực hiện quyền đó so với cá nhân, tổ chức không yêu cầu đăng ký; nếu các quyền đối với bất động sản đều được đăng ký, thì thứ tự ưu tiên thực hiện các quyền đó được xác định theo thứ tự đăng ký, trừ trường hợp bản án, quyết định của Toà án có nội dung khác.
5. Về thời điểm đăng ký bất động sản
Hiện nay có hai quan điểm khác nhau về cách xác định thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đó là: thời điểm nhận đơn yêu cầu đăng ký hoặc thời điểm ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký.
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký hợp lệ. Trong dự thảo Luật Đăng ký bất động sản hiện nay thời điểm này được quy định là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký bất động sản (Điều 9). Quy định thời điểm vào Sổ đăng ký sẽ sẵn sàng cho người việc cung cấp thông tin về bất động sản cho người có yêu cầu tìm hiểu thông tin.
6. Cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản
Điều 14 dự thảo Luật quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về quản lý đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước; Sở Tài nguyên và Môi trường giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản ở địa phương. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng phân tán trong quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản như hiện nay.
Điều 15 quy định về cơ quan đăng ký bất động sản. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản là các Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, được tổ chức theo địa hạt. Số lượng Văn phòng đăng ký bất động sản trong địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương. Các Văn phòng nêu trên được xây dựng trên cơ sở các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã được thành lập theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và bổ sung thẩm quyền đăng ký các loại bất động sản khác: quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu.
Ngoài ra, tuỳ tình hình cụ thể có thể điều chuyển một số cán bộ đang thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác thuộc cơ quan xây dựng sang làm việc tại các Văn phòng đăng ký bất động sản, để đảm bảo có đủ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký. Thực hiện việc bổ sung thẩm quyền cho cơ quan đăng ký hoặc điều chuyển cán bộ phục vụ công tác đăng ký thì Nhà nước không thành lập thêm hệ thống cơ quan đăng ký và sẽ chỉ có một đầu mối cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản. Đây là quy định mang tính cải cách nhưng không gây nên sự xáo trộn về mặt tổ chức và đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.
7. Thủ tục đăng ký bất động sản
Chương III của Dự thảo Luật quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản. Trong đó bao gồm Mục 1 quy định chung về thủ tục đăng ký bất động sản; Mục 2 là một số quy định riêng về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Mục 3 là các quy định riêng về thủ tục đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thuỷ sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Mục 4 quy định riêng về thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký.
Việc quy định rõ ràng trình tự, thủ tục đăng ký như trong Dự thảo 7 đã đáp ứng được yêu cầu đặt ra đó là: đảm bảo sự đơn giản, nhanh chóng và thuận tiện về thủ tục đăng ký bất động sản. Ngoài ra, trong Dự thảo cũng đã quy định cụ thể những loại giấy tờ cần thiết trong hồ sơ đăng ký nhằm đảm bảo tính chính xác của nội dung đăng ký, hạn chế những loại giấy tờ không cần thiết để giảm sự cồng kềnh về giấy tờ và tạo thuận lợi tối đa cho người dân. Một điểm tiến bộ trong cải cách thủ tục đăng ký đó là việc rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ cũng đã được quy định cụ thể trong Dự thảo Luật.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định rõ các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, các trường hợp đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời tách bạch thủ tục hành chính với thủ tục đăng ký bất động sản. Ngoài ra, dự thảo Luật còn quy định cụ thể về cơ chế giải quyết liên thông các việc có liên quan đến cơ quan công chứng công chứng, cơ quan thuế ...
8. Các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Dự thảo quy định việc cấp giấy chứng nhận nêu trên thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản (Điều 17). Quy định nêu trên là bước cải cách nhằm rút ngắn thời gian đăng ký và tách bạck thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động đăng ký bất động sản.
Quy định cấp một loại giấy chứng nhận và giá trị pháp lý của những loại Giấy chứng nhận được cấp trước ngày Luật đăng ký bất động sản có hiệu lực: Điều 29 dự thảo quy định một loại giấy mới có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Giấy này thể hiện đầy đủ hiện trạng và các quyền về bất động sản, các biến động về bất động sản, do đó không còn tình trạng chia cắt thông tin về đất và tài sản gắn liền với đất.
Quy định về cấp một loại giấy là thực hiện chủ trương của Quốc hội về việc thống nhất cấp “một giấy”. Việc cấp giấy mới theo quy định của Luật này không gây xáo trộn, phiền hà cho người dân cũng như cơ quan quản lý và cơ quan đăng ký bất động sản, bởi vì : giấy mới theo quy định của Luật này chỉ cấp trong trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản của mình cho cá nhân, tổ chức khác (ví dụ: mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn vào pháp nhân). Trong trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản, thì những giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành vẫn được công nhận giá trị pháp lý, người dân không phải đăng ký lại cũng như không phải cấp đổi sang giấy mới (khoản 1 Điều 74).
9. Cung cấp thông tin về bất động sản
Toàn bộ Chương IV của Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, các trường hợp từ chối cung cấp thông tin, phương thức tìm hiểu thông tin, thủ tục cung cấp thông tin, nội dung thông tin về bất động sản được cung cấp và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin.
Thu Thuỷ