Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đó, Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư; quy định một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, công nghệ xây dựng để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư. Việc phá dỡ, giải phóng mặt bằng đối với nhà chung cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.
Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với yêu cầu tại Khoản 3 Điều 112 của Luật Nhà ở.
Mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 116 của Luật Nhà ở, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.
Các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở được hưởng các cơ chế, chính sách theo quy định tại Chương III của Nghị định này.
Các hình thức thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.
Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với các trường hợp: Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở mà hết thời hạn quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 7 của Nghị định này, nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở; Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
Một số cơ chế, chính sách áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư
Cơ chế, chính sách về đất đai: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế, chính sách như được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất trong khuôn viên dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai; Được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng nêu tại Nghị định này).
Cơ chế, chính sách về huy động vốn đầu tư: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây lại nhà chung cư được huy động các nguồn vốn như vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai đối với phần diện tích nhà ở còn lại (sau khi bố trí tái định cư) và diện tích công trình kinh doanh (nếu có) trong phạm vi dự án; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; Vốn vay từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) để triển khai thực hiện dự án.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) theo quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về tài chính để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.
Chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với các diện tích nhà ở còn lại (sau khi thực hiện bố trí tái định cư) và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) theo phương án quy hoạch được duyệt và quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2015. Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.