Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sựĐặt vấn đề Cũng như pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới, pháp luật dân sự Việt Nam cũng quy định quyền địa dịch nhưng với một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đó là quyền đối với bất động sản liền kề. Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ rất sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại và đây có thể hiểu đó là quyền khác đối với bất động sản (iura in re aliena)và đã có những bước tiến dài về việc áp dụng trong thực tiễn; Quyền đối với bất động sản liền kề còn được đề cập dưới các thuật ngữ khác như: Dịch quyền; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - theo BLDS năm 2005; Quyền địa dịch; tiếng Anh: Easemment). Đây là vật quyền được xác lập đối với tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của chủ thể khác. “Địa dịch được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể, đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội” . Như vậy, địa dịch là một sự phiền lụy áp đặt cho một bất động sản, theo đó một ngôi nhà hay thửa đất chịu địa dịch sẽ phải chịu sự khai thác, sử dụng hạn chế nhằm phục vụ cho việc sử dụng, vận hành của một bất động sản liền kề (1). Khoản 1 Điều 159 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã đưa ra khái niệm quyền khác đối với tài sản, theo đó, quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình (quyền đối với tài sản của người khác), bao gồm: quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng và quyền bề mặt. Một trong những quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề (hay còn gọi là quyền địa dịch). Đó là quyền được thực hiện trên một bất động sản,gọi là bất động sản chịu hưởng quyền(2). Đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các bất động sản bị vây bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của chủ sở hữu khác đều có lối đi ra, đều có thể khai thác và sử dụng. 1. Thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhân trong pháp luật dân sự của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt, từ thời La Mã cổ đại thì quyền này đã được các luật gia La Mã giải thích, quy định khác cụ thể cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự (3). Bên cạnh đó, quyền đối với bất động sản liền kề còn được đề cập dưới các thuật ngữ khác: Như ở trên đã nêu ra, Dịch quyền; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - theo BLDS năm 2005; Quyền địa dịch; tiếng anh: Easement. Đây là vật quyền được xác lập đối với tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với chủ thể khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính xã hội, vừa mang tính tự nhiên và pháp lý (4). Quyền địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) là một loại quyền đặc biệt của quyền sở hữu hạn chế, là quyền được sử dụng hạn chế bất động sản thuộc sở hữu của người khác nhưng đặt trong sự tôn trọng quyền của chủ sở hữu địch thực. Trong những trường hợp cần thiết có thể sử dụng tòa nhà, công trình hay bất động sản liền kề không thuộc quyền sở hữu của họ, nếu việc sử dụng đó là cần thiết cho việc khai thác các phần đất đai, bất động sản khác. Chủ sở hữu đất, nhà có quyền sử dụng bất động sản liền kề để đảm bảo việc đi qua các vùng đất lân cận, thực hiện việc lắp đặt và vận hành đường dây tải điện, thông tin liên lạc, cấp, thoát nước, cũng như các nhu cầu khác một cách hợp lý. Chủ sở hữu quyền địa dịch không được tước đoạt quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Quyền địa dịch không phải là một quyền sở hữu độc lập, vì thế, không thể trở thành đối tượng trong quan hệ mua bán tài sản, cầm cố tài sản, không thể chuyển giao cho bất cứ ai, những người không phải là chủ sở hữu bất động sản, được đảm bảo cho việc sử dụng bất động sản liền kề(5). BLDS năm 2005 trước đây sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chết bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước,cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”, quyền năng này trong BLDS năm 2005 mới chỉ dừng lại ở một vài điều luật và nằm cùng với quy định về những nghĩa vụ của chủ sở hữu trong Chương XVI “Những quy định khác về quyền sở hữu); thì đến BLDS năm 2015 đã được nâng lên thành chế định độc lập và chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề”(6). Theo quy định tại Điều 245 BLDS năm 2015 thì “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai lợi nó một cách bình thường. Vì vậy có thể hiểu một cách cụ thể: “Quyền sử dụng bất động sản liền kề (Địa dịch) là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác”(7). Bên cạnh đó, một số quyền đối với bất động sản liền kề được BLDS năm 2015 quy định nhưng đó không phải là tất cả các quyền được xác lập mà trên thực tế có thể nhiều hơn, điều đó phụ thuộc vào nhu cầu cũng như thỏa thuận giữa các chủ thể. Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 quy định về “Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề” (đã sử dụng thuật ngữ cũ của BLDS năm 2005 trong thời gian mà BLDS năm 2015 chưa được ban hành) quy định: “1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề; 2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất  liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”. Ở đây, Luật Đất đai còn đề cập đến quyền về cấp khí ga cũng như quyền phục vụ cho các nhu cầu cần thiết khác mà BLDS năm 2015 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng(8). 2. Căn cứ xác lập đối với bất động sản liền kề Theo quy định tại Điều 246 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thể tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận khác hoặc theo di chúc. Thứ nhất,quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên. Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất. Chẳng hạn như, một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bốn bất động sản khác xung quanh ở các phía trên dưới, trái, phải và bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước. Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp (9). Thứ hai,quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không theo sự thỏa thuận của các chủ thể mà tuân theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 247 BLDS năm 2015 “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao”, tức là khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản, ở đây, quyền đối với bất động sản liền kề của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của pháp luật (10). Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản, thể hiện bản chất của BLDS. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để xác lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể, sự thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề thì chủ nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc khai thác, sử dụng bất động sản. Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận cần thiết về quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết (11). Thí dụ, một bất động sản không có lối ra vì nó bị vây bọc hoàn toàn bởi 4 bất động sản của 4 chủ sở hữu khác xung quanh. Ở đây, không phải cả 4 chủ sở hữu của 4 bất động sản đều phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc một lối đi, mà chỉ cần một trong bốn chủ sở hữu đó chấp nhận để ra một lối đi thì bất động sản nằm bên trong đã thoát khỏi sự vây bọc hoàn toàn. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu ba chủ sở hữu bất động sản còn lại phải dành cho mình một lối đi với tính chất của quyền địa dịch nữa, điều này hoàn toàn có thể được xác lập thông qua một thỏa thuận. Hoặc, A là chủ sở hữu một bất động sản bị vây bọc và theo quy định của pháp luật thì B là chủ sở hữu bất động sản liền kề sẽ phải mở một lối đi qua bất động sản của mình cho A. A có quyền yêu cầu vấn đề này, nhưng việc lối đi ra đó được mở ở đâu, mở như thế nào, bên trái, bên phải, ở giữa, đi thẳng, đi vòng…thì A không có quyền buộc B phải đáp ứng theo yêu cầu của mình. Chính vì vậy, việc mở một lối đi thuận tiện và cân bằng về mặt lợi ích nhất vẫn là sự thỏa thuận giữa các bên. Thứ tư, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết. Vì vậy, sự định đoạt thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác, chủ thể có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không với tư cách là người thừa kế (12). 3. Quyền đối với bất động sản liền kề Thứ nhất, quyền về cấp thoát nước quan bất động sản liền kề. Đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là bất động sản bị vây bọc. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, thoát nước đi qua. Điều 252 BLDS năm 2015 quy định: “1. Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy; 2. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”. Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy. Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tại Điều 33 Luật Tài nguyên nước: “Tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước và xả nước thải vào nguồn nước được quyền dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự”. Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước, thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp. Đồng thời, với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng lối cấp, thoát nước cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. BLDS phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền và phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau: (i) Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. (ii) Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thế cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự nhiên): Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. Điều 250 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”. Qua đó, chúng ta thấy rằng, lượng nước tự nhiên được tích tụ một lần thông qua mái nhà không được trực tiếp chảy xuống bất động sản của người khác. Tuy nhiên “trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”. Như vậy, nếu nước mưa sau khi đã chảy xuống bất động sản của mình lại chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi phạm quy định tại Điều 250 bởi đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp (13). Thứ hai, quyền về tưới tiêu nước trong canh tác.  Điều 253 BLDS năm 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối  dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường. Đây là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn với hoạt động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu (14). Thứ ba, quyền về lối đi qua. Đây là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình. Điều 254 BLDS quy định: “1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ; Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi; Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phần đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; 2. Vị trí, giới hạn, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận,bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định; 3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phần dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không cần có đền bù”. Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên; Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất” được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó. Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế. Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết.             Việc dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc là nhu cầu, vì lợi ích khai thác và sử dụng bất động sản này. Mặt khác, việc xác định lối đi trong trường hợp này trên thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp. Do vậy, để hạn chế và dự liệu những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, pháp luật đã quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù (15). Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác. Điều 255 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Trong xã hội hiện đại như ngày nay, điện và thông tin liên lạc là những nhu cầu không thể thiếu đối với cuộc sống của con người và quá trình truyền dẫn nó được thực hiện theo một phương thức đặc biệt đó là các đường dây tải từ nơi phát trực tiếp đến từng hộ dân, từng cơ sở sản xuất, từng kho bãi…Nếu như lối đi của con người có thể bị vướng do các bất động sản vây bọc thì điều tương tự cũng xảy ra với “lối đi” của hệ thống điện và thông tin liên lạc. Chính vì vậy, pháp luật dân sự quy định về quyền năng này như một nhu cầu tất yếu phát sinh từ sự phát triển của đời sống xã hội. Trên thực tế, người thực hiện hành vi “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc” này trong đa phần trường hợp lại không phải là chủ sở hữu của bất động sản mà là người của bên cung cấp điện, thông tin liên lạc. Tuy vậy, quyền năng này hướng tới phục vụ lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản và có thể coi chủ sở hữu bất động sản đã thể hiện nhu cầu về điện và thông tin liên lạc, trong đó bao gồm cả việc lắp đặt hệ thống truyền dẫn của mình thông qua hợp đồng ký với nhà cung cấp. Vì vậy, quyền năng này được xác định là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong trường hợp này không nhất thiết phải sở hữu một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn, bởi lẽ khác với quyền về lối đi có thể do các bên thỏa thuận ở đâu cho tiện nhất, thì đường dây tải điện và thông tin liên lạc lại có sự phụ thuộc chặt chẽ vào hệ thống điện/thông tin liện lạc thống nhất, thậm chí là đã có. Do đó, bất động sản có thể bị vây bọc hoàn toàn nhưng một lối mắc an toàn, tiết kiệm cho đường dây tải điện không phải là đi theo lối không bị vây bọc mà cần phải đi qua một bất động sản khác thì trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu về điện và thông tin liên lạc vẫn có quyền yêu cầu lối mắc qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, do đường dây tải điện, thông tin liên lạc là nguồn nguy hiểm cao độ, trong quá trình hoạt động luôn chứa đựng khả năng gây nguy hiểm cho con người, động, thực vật xung quanh. Vì thế, người có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của người khác ngoài việc phải tuân thủ các nguyên tắc hợp lý, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong quá trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì chủ sở hữu các đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra (16). 4. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề Cũng giống như các quyền dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ hay theo những điều kiện do pháp luật quy định. Căn cứ theo quy định tại Điều 256 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp: Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người. Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề  chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước.. bởi hai chủ sở hữu đó là một. Có thể có nhiều lý do cho việc một chủ sở hữu nắm giữ hai bất động sản nằm liền kề nhau: (i) Được Nhà nước cấp hai thửa đất; (ii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên trong, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên ngoài của người khác; (iii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất vây bọc bên ngoài, sau đó họ mua thêm thửa đất bị vây bọc bên trong của người khác. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó. Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc về một chủ sở hữu duy nhất) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý nữa (17). Thứ hai, việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất, nhưng bên cạnh đó vẫn phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể là họ có cần hay không. Chẳng hạn như: anh A có một mảnh vườn nhỏ nằm trong khu dân cư và bị vây bọc bởi các bất động sản khác ở xung quanh dẫn đến việc không có đường dẫn nước ra vào phục vụ cho việc canh tác, trong khi anh A đang có nhu cầu về đường dẫn nước để phục vụ việc canh tác. Theo quy định tại Điều 253 “Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác”, chủ của mảnh vườn là anh A sẽ được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề để dẫn nước qua phục vụ cho việc tưới tiêu. Tuy nhiên, sau đó anh A làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đã được UBND huyện đồng ý, thì lúc này nhu cầu của anh A về một đường dẫn nước tưới tiêu là không còn nữa. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không còn cần phải để ra một đường dẫn nước theo như quy định tại Điều 253. Lúc này, khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương, dưới một hình thức nhất định như: (i) Từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề thông qua lời nói hay văn bản: Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể được coi là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề; (ii) Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất… cũng được coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản (18). Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các thửa đất liền kề. Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó. Quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi hơn cho việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, để họ có điều kiện khai thác và sử dụng tốt hơn, triệt để hơn toàn bộ diện tích đất của mình nếu có sự thống nhất với chủ thể hưởng quyền (19). Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác (20). Đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật đất đai. Khi bất động sản chịu hưởng quyền (cả bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền) không còn nữa thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt; Khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không sử dụng quyền đó trong một khoảng thời gian nhất định, trừ khi quyền đó đối với bất động sản liền kề được xác lập theo một thỏa thuận có đền bù. Kết luận, xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. BLDS năm 2015 đã có các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Những quy định mới của BLDS năm 2015 về quyền khác đối với tài sản nói chung, quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hoá các nghị quyết của Đảng và nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; về xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; về nguyên tắc tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân đều được pháp luật bảo hộ. Đồng thời nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh, nâng cao tính ổn định, góp phần bảo đảm sự hòa thuận, văn minh trong quá trình khai thác, sử dụng tài sản của các chủ sở hữu./.>ThS. Đoàn Thị Ngọc Hải Tài liệu tham khảo (1). Bộ luật Dân sự năm 2005 (từ Điều 273 đến Điều 279); (2). Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 247, Điều 245 đến Điều 256); (3). Từ điển luật học / M.E. Volosov, V.N. Dodonov, V.P. Panov, S.P. Sherbu – M.:Inphra-M, 2012; (4). Noviski I. Giáo trình Luật La Mã, 2009; (5). Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 – PGS.TS Nguyễn Văn Cừ & PGS.TS Trần Thị Huệ, Nxb Công an nhân dân ; (6). Trần Thị Huệ, “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”, Nhà xuất bản Tư pháp, năm 2011, tr. 63; (7). Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2015 đăng trên http://khoaluat.vinhuni.edu,vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555.