Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa. Do vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
I. Khái niệm về giá đất
khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:
“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
II. Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành
1. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, 5 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp
[1]; Phương pháp chiết trừ
[2]; Phương pháp thu nhập
[3]; Phương pháp thặng dư
[4]và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
[5]. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.
Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường. Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường cũng là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng.
2. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.
Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2
[6] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4
[7] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
3. Tư vấn xác định giá đất
Luật Đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116). Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập.Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
III. Tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai
1. Đối với việc thu tiền sử dụng đất
Từ trước đến nay, mức giá thu tiền sử dụng đất luôn là một trong những tiêu chí tác động đến việc các chủ thể đi đăng kí quyền sử dụng đất, bởi chi phí tài chính cho thủ tục hành chính thì ít, nhưng tiền nộp sử dụng đất thì không hề nhỏ. Hiện nay, khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đã thu hẹp phạm vi áp dụng. Khung giá đất đã được quy định chi tiết và cụ thể hơn, phù hợp với từng vùng. Điều này cũng phần nào nâng cao sự tự giác đi đăng kí đất và nộp tiền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất.
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử dụng đất. Mà theo đó, có những quy định rõ ràng về thu tiền sử dụng đất với từng mục đích cụ thể, như: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận. Các quy định này giúp công việc thu tiền sử dụng đất được rõ ràng và thuận tiện, vừa làm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai vừa giúp chủ thể có thể chiếu theo điều luật này để lựa chọn phù hợp trong việc chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Đối với việc thu tiền thuê đất
Vấn đề thu tiền thuê đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và quy định chi tiết trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (viết tắt Nghị định 46/2014/NĐ-CP). Theo đó, Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định để tính số tiền người thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị trường. Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định: “...
Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ… thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%. Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp... UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%...”. Có thể thấy, giá đất được lấy làm mốc cơ bản để quy đổi ra giá thuê của các loại đất khác nhau. Điều này không chỉ giúp người thuê đất có thể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó có sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, đồng thời còn giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh. Bên cạnh đó, nếu căn cứ vào giá đất pháp luật quy định thì giá thuê đất sẽ thấp hơn rất nhiều so với việc xác định giá thuê dựa trên giá thị trường. Điều này, đem lại lợi ích cho người thuê đất, khuyến khích họ thuê đất. Đồng thời, giảm bớt số lượng đất bỏ hoang, đất không sử dụng hoặc sử dụng không phù hợp lợi ích của quốc gia.
3. Thực hiện các nguồn thu tài chính về đất đai từ thuế và lệ phí
-Về lệ phí:
+Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể thấy, lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất.
+Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ. Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc nếu đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tế ghi trên hóa đơn mua hàng. Như vậy, lệ phí trước bạ (đối với đất không mua bằng phương thức đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất do pháp luật quy định.
-Các khoản thu tài chính về đất đai từ thuế: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất. Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất có biến động thì cũng không ảnh hưởng đến khoản thu này, bởi vì, căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa vào: Diện tích; Hạng đất; Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một trong những khoản tiền quan trọng thu từ các giao dịch dân sự có liên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước. Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Từ đó có thể đưa đến kết luận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng quan trọng để xác định được thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thể thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.
4. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ: Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất. Ngày 10/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 105/2009/NĐ-CP. So với các quy định cũ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP đã có thay đổi đáng kể, nhiều quy định cụ thể, đối với từng hành vi vi phạm, bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.
Theo đó, các hình hình thức xử phạt chính bao gồm: cảnh cáo, phạt tiền. Tại Chương II Nghị định quy định mức phạt cụ thể đối với từng hành vi vi phạm như từ 02 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng. Đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 30 triệu đồng. Như vậy, ta có thể thấy giá đất không ảnh hưởng tới mức tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
IV. Thực trạng và kiến nghị
1.Thực trạng
Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay qua tìm hiểu của tác giả, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Tuy nhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp. Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường. Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất. Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.
Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất. Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau.
Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức. Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực !. Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trong thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường. Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nước thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản.
Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động. Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý. Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sách thuế. Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng.
2. Kiến nghị đổi mới chính sách
Từ những nghiên cứu ở trên có thể đặt ra việc đổi mới khung pháp lý về quản lý giá đất như sau:
Một là, để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Mà theo đó, khung giá đất không cần thiết được luật hóa. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn và đồng thời làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể...Có như vậy mới khắc phục được tình trạng tham nhũng từ đất đai và tình trạng khiếu kiện về đất đai tồn tại dai dẳng từ nhiều năm qua.
Hai là, bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất cao với tầm nhìn dài hạn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và lĩnh vực quốc phòng- an ninh, từ đó Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất
"sạch" để đấu giá. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất…Song song với việc định giá đất sát với giá thị trường, việc chống thất thu từ đất phải được chú trọng để khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng. Nghiên cứu áp dụng quyền “
tiên mãi” của Nhà nước với các giao dịch đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước, theo đó các hợp đồng giao dịch phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước và Nhà nước có quyền mua đầu tiên. Trong trường hợp Nhà nước không mua thì giao dịch mới được tiến hành tiếp. Như vậy sẽ không có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế. Trong hoàn cảnh Việt Nam hiện nay, quyền này chỉ nên áp dụng tại các đô thị phát triển (loại 3 trở lên) và vùng quy hoạnh thành đô thị phát triển để tránh đi các phức tạp trong triển khai tại những nơi dân trí còn thấp.
Ba là, tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định
Hiện nay, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất như đã đề cập ở phần trên, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia về định giá đã quy định thêm 2 phương pháp định giá nữa là phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. Trên thực tế, phương pháp thu nhập đang được áp dụng để định giá đối với đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được xác định rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư hoặc tại những khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp. Chính phủ đã quy định thêm phần hỗ trợ (lớn hơn phần được bồi thường) đối với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhưng nhiều người bị thu hồi đất nông nghiệp vẫn chưa hài lòng. Mặt khác, trên thực tế đang có nhiều phương pháp định giá mới (dưới dạng cải tiến các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó có thể được áp dụng vào thực tế. Ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho phù hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực.
Như vậy, giải pháp đưa ra là giao cho Hiệp hội định giá quy định về tiêu chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá. Hiện nay, Việt Nam chưa quen với cơ chế giao cho các hiệp hội nghề nghiệp có thẩm quyền quyết định về tiêu chuẩn nghề nghiệp, các thẩm quyền này vẫn giao cho cơ quan hành chính của Nhà nước vì cho rằng các hiệp hội nghề nghiệp không đủ năng lực. Cách tư duy này cần được đổi mới cho phù hợp với cách quản lý phổ cập hiện nay trên thế giới.
Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất. Hiện nay ở Việt Nam, dịch vụ định giá đất đai và bất động sản do các trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá thực hiện. Các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá khi có đủ số lượng định giá viên được cấp phép hành nghề (theo quy định của Bộ Tài chính là 3 định giá viên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là 2 định giá viên).
Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất là UBND cấp tỉnh, kể cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế không tạo được tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất. Các cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là nghiêng về quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Trên cơ sở kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng để quyết đinh giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động sản. Điều quan trọng là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định giá viên có cấp hạng cao. Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất.
Việc lựa chọn tổ chức nào cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai và dựa trên cơ sở của sự đồng thuận giữa các bên có liên quan. Toàn bộ hồ sơ được gửi cho Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh để quyết định. Điều tiết giá đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển của từng giai đoạn là nhiệm vụ của bộ máy quản lý. Cho đến nay, công cụ được sử dụng là điều chỉnh quan hệ cung - cầu về đất thông qua quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh các sắc thuế có liên quan đến đất đai nhằm điều tiết lợi ích. Kinh nghiệm ở nhiều nước khác cho thấy
“thuế cao thì giá đất thấp mà thuế thấp thì giá đất cao”.
Tóm lại: Có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lí nhà nước về đất đai. Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Việc định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành và sự tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất.
ThS.LS Lê Văn Sua
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá
[2] Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
[3] Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
[4] Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
[6] Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
[7] Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.