Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đã quy định những nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký tài sản (ví dụ: Điều 106 về đăng ký tài sản; Điều 108 về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai; Điều 133 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu…). Trong phạm vi các tài sản được đăng ký thì bất động sản (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) có vị trí trọng tâm, quyết định sự vận hành của chế độ đăng ký tài sản ở mỗi quốc gia. Nhìn từ góc độ lý luận, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng được một số yêu cầu chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Đăng ký tài sản nói chung, đăng ký bất động sản nói riêng cần được nhìn nhận như một cơ chế, cách thức để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong xã hội. Một hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản được Nhà nước tổ chức thực hiện nghiêm túc, đầy đủ sẽ nâng cao hiệu quả thực thi quyền tài sản trong xã hội, từ đó góp phần bảo vệ trên thực tế quyền con người, vì suy cho cùng thì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng chính là biểu hiện cụ thể của quyền con người liên quan đến tài sản. Do vậy, pháp luật cần khẳng định nguyên tắc công bố triệt để, cụ thể là:
“Người thủ đắc quyền liên quan đến bất động sản được pháp luật bảo đảm hành xử tự do và yên ổn, khi đã công bố quyền vào Sổ điền thổ”[1].
Thứ hai: Hệ thống đăng ký phải tối đa hóa được tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này đồng nghĩa với việc Sổ đăng ký bất động sản lưu tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký là “sơ yếu lý lịch” của bất động sản được đăng ký. Chính vì lý do đó, ngoài các vật quyền đã được pháp luật ghi nhận (Ví dụ như: Quyền sở hữu, quyền hưởng dụng, quyền thế chấp, quyền ưu tiên...) thì hệ thống đăng ký bất động sản cần phải ghi các hạn chế quyền (ví dụ: Sai áp; cấm chuyển nhượng; hương hỏa; quyền chuộc lại...). Việc ghi nhận các vật quyền và hạn chế quyền không chỉ góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản, mà còn giúp các chủ thể khác dễ dàng nhận biết được tình trạng pháp lý của bất động sản là đối tượng của giao dịch. Để thực hiện mục tiêu nêu trên, Nhà nước cần khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện đăng ký thông qua các quy định nhằm giảm thiểu chi phí, rút ngắn thời gian và thủ tục đăng ký.
Thứ ba: Sự tồn tại của hệ thống đăng ký không triệt tiêu thỏa thuận hợp pháp giữa các bên trong hợp đồng, giao dịch về bất động sản. Về nguyên tắc, thỏa thuận hợp pháp trong hợp đồng phải được các bên chủ động, thiện chí,à chịu trách nhiệm thực hiện và việc đăng ký bất động sản không phải là điều kiện để giao dịch, hợp đồng có hiệu lực. Sự nhầm lẫn trong quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm chuyển dịch quyền, thời điểm đối kháng với người thứ ba sẽ dẫn đến những hậu quả bất lợi cho chính các bên chủ thể ký kết hợp đồng, cũng như dẫn đến những bất ổn trong giao lưu dân sự. Vì vậy, hệ thống đăng ký bất động sản phải đặt ra mục tiêu trước tiên là thúc đẩy tính minh bạch trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, vì
“dưới chế độ đăng tịch điền thổ, những điều ghi trong sổ điền thổ có tín lực tuyệt đối với kẻ đệ tam, những gì không ghi trong Sổ điền thổ, đối với họ, kể như không”[2].
Thứ tư: Sự ra đời của hệ thống đăng ký bất động sản chính là nhằm giải quyết yếu tố căn bản của chế độ bảo vệ các quyền được đăng ký đối với bất động sản, đó là thể thức công bố. Do vậy, thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được thiết lập tại hệ thống dữ liệu tập trung, chính xác và dễ tiếp cận. Thực tiễn cho thấy, xu hướng chung của các quốc gia là từng bước tin học hóa, nối mạng hệ thống đăng ký nhằm khắc phục nguy cơ tiêu cực, sai sót do hệ thống đăng ký bất động sản vận hành thủ công, lạc hậu. Đầu tư nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của hệ thống đăng ký không chỉ giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiệu quả, tách bạch được chức năng đăng ký với chức năng, nhiệm vụ quản lý hành chính nhà nước về đất đai, tài sản gắn liền với đất
[3], mà còn đáp ứng được yêu cầu tra cứu, cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là đối tượng của giao dịch cho người dân, doanh nghiệp với chi phí xã hội thấp.
Trong thời gian tới, khi tiến hành nghiên cứu, xây dựng Luật Đăng ký tài sản thì cần phải quy phạm hóa được những yêu cầu nêu trên, vì suy cho cùng nếu vẫn chưa thiết lập, vận hành được một hệ thống đăng ký tài sản “đúng nghĩa” thì nền kinh tế thị trường vẫn bị “khuyết” một góc, đó là tính minh định về quyền sở hữu tài sản./.
Hồ Quang Huy
[1] Nguyễn Văn Xương (1971),
Lược dịch và chú giải Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 (trang 350), Nhà in Sen vàng, Sài Gòn.
[2] Nguyễn Văn Xương (1971),
Lược dịch và chú giải Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 (trang 351), Nhà in Sen vàng, Sài Gòn.
[3] Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo và Chương trình phát triển của Liên hợp quốc (năm 2008),
Ấn phẩm Pháp luật cho mọi người (tập II).