Trên cơ sở các báo cáo của các đơn vị, Sở Tư pháp đã tổng hợp được những kết quả đã đạt được, đồng thời phát hiện những tồn tại hạn chế trong công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh.
Với mục đích cụ thể hoá các quy định pháp luật trong lĩnh vực đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tỉnh Nghệ An đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành như : Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND ngày 16/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An quy định phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; phí đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh Nghệ An; Nghị quyết số 47/2016/NQ-HĐND ngày 16/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hữu nhà, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Xác định rõ tầm quan trọng của công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An đã chỉ đạo Sở Tư pháp thường xuyên phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức các cuộc tập huấn và hướng dẫn nghiệp vụ cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh thực hiện nghiêm túc, hiệu quả các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/6/2016 của liên Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất… Trên cơ sở các văn bản của Hội đồng nhân dân tỉnh, các thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh được thực hiện thống nhất, công khai, minh bạch và nhanh chóng. Qua đó, công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An thời gian qua đã được thực hiện một cách nghiêm túc, có hiệu quả.
Nhìn chung, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đã thực hiện nghiêm túc các quy định: Việc thu phí, lệ phí, miễn giảm khi đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất; việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp; niêm yết công khai hồ sơ, thủ tục đăng ký và mức phí, lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngay tại nơi tiếp nhận hồ sơ để các tổ chức, cá nhân biết và thực hiện; Thời hạn giải quyết hồ sơ đã đảm bảo theo đúng quy định tại Điều 18 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT. Hầu hết hồ sơ được đội ngũ cán bộ phụ trách giải quyết kịp thời, đảm bảo mặt thời gian nhanh, gọn và hiệu quả.
Vẫn còn những tồn tại hạn chế: Qua quá trình kiểm tra của Đoàn kiểm tra liên ngành theo Quyết định số 4240/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 của UBND tỉnh tại một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh phát hiện một số tồn tại, hạn chế như sau:
Còn nhiều hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có phiếu tiếp nhận và trả kết quả trực tiếp trong hồ sơ; Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và đơn đề nghị xoá thế chấp không có số thứ tự tiếp nhận hồ sơ tại phần ghi của cán bộ tiếp nhận hồ sơ, không thể hiện đầy đủ ngày, tháng, năm theo quy định; Một số nội dung ghi trong sổ địa chính không đúng theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; hồ sơ đăng ký không vào sổ địa chính, không phản ánh nội dung thế chấp vào sổ địa chính theo quy định của Luật Đất đai và Thông tư số 09/2016/TTLT-BTNMT- BTP.
Một số hồ sơ đăng ký thế chấp trong đó Giấy CNQSD đất được cấp từ năm 2006 trở về trước (ghi hộ ông..) nhưng trong hồ sơ không thể hiện đầy đủ chữ ký của đồng sở hữu tài sản trong hợp đồng (các con từ 15 tuổi trở lên). Một số hồ sơ giải quyết yêu cầu xóa thế chấp và đăng ký thế chấp diễn ra trong cùng một thời gian, thời điểm là không đúng quy định tại Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT; Vẫn còn một số hồ sơ đăng ký thế chấp trong đó có nhiều giấy tờ không cần thiết, không thuộc các giấy tờ yêu cầu theo quy định tại Điều 19 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT như (CMND; Sổ hộ khẩu; Giấy Ủy quyền của vợ, chồng…)
Một số hồ sơ được cơ quan đăng ký chứng nhận đăng ký thế chấp tài sản là nhà ở đã hình thành nhưng chưa bao gồm hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 21 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT. Một số đơn vị chưa thực hiện công tác niêm yết công khai thủ tục đăng ký thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất tại bộ phận một cửa theo quy định tại Thông tư 05/2014/TT-BTP hướng dẫn công bố, niêm yết thủ tục hành chính và báo cáo về tình hình, kết quả thực hiện kiểm soát thủ tục hành chính.
Và những vướng mắc: Từ thực tiễn theo dõi thi hành pháp luật trong lĩnh vực đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hiện vẫn còn gặp một số khó khăn, vướng xuất phát từ các quy định của pháp luật và từ thực tiễn như :
Về đối tượng nộp phí, miễn nộp phí theo Nghị định 55/2015/NĐ-CP ngày 09/6/2015 về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp nông thôn và Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND ngày 16/12/216 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An về việc quy định phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; phí đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh Nghệ An vẫn chưa thực sự thống nhất. Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND của HĐND tỉnh điều chỉnh các đối tượng nộp phí, miễn nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn hẹp (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân), trong khi đó các đối tượng được điều chỉnh tại Nghị định 55/2015/NĐ-CP của Chính phủ rộng hơn, đa dạng hơn (cá nhân, hộ gia đình, hợp tác xã, hộ kinh doanh, chủ trang trại, liên hợp tác xã…).
Việc thu phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND quy định mức thu phí thế chấp: 80.000 đồng/hồ sơ. Đối với các tổ chức bất động sản, thông thường 01 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó gồm rất nhiều giấy chứng nhận. Do đó, nếu áp dụng mức thu phí trên cho các hồ sơ có nhiều thửa đất, nhiều giấy chứng nhận là không phù hợp.
Đối với các tổ chức tín dụng nộp hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo với số lượng lớn thì cần quy định thời gian dài hơn (ít nhất là 7 đến 10 ngày), vì thực tế có những tổ chức tín dụng nộp 1 lúc trên 50 hồ sơ.
Khó khăn trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các trường hợp Hộ gia đình cá nhân đề nghị đăng ký giao dịch bảo đảm một phần thửa đất nhưng không xác định phần đó ở vị trí nào; đặc biệt một phần diện tích đó chưa được sự thống nhất của người cùng sử dụng. Ví dụ: chồng hoặc vợ đi nước ngoài, ở nhà 1 trong 2 người có nhu cầu đăng ký thế chấp… So với trước đây, hồ sơ địa chính thay đổi nhiều, đặc biệt sau chuyển đổi ruộng đất; Giấy chứng nhận trước đây cấp không ghi rõ địa chỉ, ranh giới, diện tích có thay đổi lớn so với bản đồ địa chính gây khó khăn trong việc xác minh, làm các thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Đăng ký giao dịch bảo đảm diễn ra ngày càng nhiều, số lượng các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức tham gia đăng ký giao dịch đảm bảo tăng nhiều qua từng năm, tuy nhiên, theo đánh giá số hộ gia đình vay vốn để phục vụ sản xuất nông nghiệp tương đối nhiều và có một số trường hợp không làm phương án vay vốn theo quy định để được miễn giảm phí giao dịch nên cán bộ thực hiện giao dịch không thể thực hiện miễn lệ phí cho họ theo quy định (vì không đúng quy trình về thủ tục giấy tờ).
Hiện nay vẫn chưa phần mềm chuyên ngành, cơ sở dữ liệu địa chính, đất đai do đó việc khai thác, đối chiếu thông tin hồ sơ địa chính trước khi thực hiện đăng ký và cập nhật thông tin đăng ký phải thực hiện theo phương pháp truyền thống, thủ công; Chưa có phần mềm phối hợp thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức tín dụng để nắm bắt được tình trạng pháp lý của tài sản khi thực hiện giao dịch.
Một số giải pháp và kiến nghị :
Để khắc phục những tồn tại, hạn chế đã được phát hiện qua kiểm tra, theo dõi, trong thời gian tới các ngành các cấp tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.Tiến hành rà soát các quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để kịp thời phát hiện, kiến nghị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh.
Định kỳ tổ chức đoàn công tác liên ngành kiểm tra định kỳ về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kịp thời phát hiện và chấn chỉnh những thiếu sót trong quá trình tổ chức thực hiện.
Bố trí đủ nguồn lực, kinh phí để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh; trang bị cơ sở vật chất, khuyến khích ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Kiến nghị : Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong quá trình theo dõi thi hành pháp luật kịp thời tham mưu cho Chính phủ sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ, ngành liên quan sớm xây dựng, hoàn thiện các phần mềm liên quan phục vụ cho công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ trên cả nước.
Nguyễn thị Quế Anh – PGĐ STP Nghệ An