Mới đây, Tổ Biên tập Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 đã có buổi toạ đàm, trao đổi với các chuyên gia dài hạn của Dự án JICA về dự thảo 1 liên quan đến sửa đổi, bổ sung phần sở hữu.
Thay mặt Tổ Biên tập, bà Hoàng Thị Thúy Hằng (Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp) cho biết, theo quy định hiện hành tại Điều 168 BLDS năm 2005, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Cách quy định của BLDS và của một số văn bản pháp luật khác đã tạo ra sự không thống nhất. Cụ thể, nhà ở là một trong những loại tài sản thuộc sự loại trừ của Điều 168 BLDS vì theo Luật Nhà ở, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. “Cùng là một khối tài sản thống nhất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và tài sản trên đất lại khác nhau là không hợp lý, gây nhiều vướng mắc trong thực tiễn”, bà Hằng khẳng định. Từ đó, bà Hằng đề xuất hướng giải quyết có thể lựa chọn 1 trong 2 nguyên tắc: đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền hoặc đăng ký là điều kiện để đối kháng với người thứ 3. Đồng thời, cần phân biệt rõ hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực của việc đăng ký, nghĩa là kể cả trong trường hợp vật quyền chưa được đăng ký thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Cũng nhìn nhận, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với 2 loại bất động sản quan trọng (đất đai và nhà ở) của Việt Nam rất khác nhau, Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế Dương Đăng Huệ bổ sung thêm một phương án thứ 3 - thời điểm ký kết hợp đồng là thời điểm chuyển quyền. Tuy nhiên, ông Huệ nhấn mạnh, quan điểm đăng ký là thời điểm hiệu lực để chuyển quyền là quan điểm truyền thống của Việt Nam và việc thay đổi sẽ gặp nhiều khó khăn. Đồng tình với ông Huệ nhưng ông Ngô Huy Cương (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho hay, nếu kiên trì quan điểm trên thì nhà nước sẽ phải bỏ chi phí duy trì bộ máy công quyền phục vụ dân, còn người dân sẽ thấy phiền hà vì buộc phải mất thêm khoản phí đăng ký.
Nói về kinh nghiệm của Nhật Bản, các chuyên gia JICA thẳng thắn, hệ thống đăng ký của Nhật Bản cũng còn mới mẻ nên việc đăng ký tại đất nước này chỉ có giá trị để đối kháng với người thứ 3. Ông Ito – Cố vấn trưởng Dự án cho hay, đối với Đức, đăng ký là thời điểm chuyển quyền bởi cơ chế đăng ký của Đức đã phát triển hàng trăm năm nay. Bình luận về các phương án dự kiến của Việt Nam, các chuyên gia JICA nhấn mạnh, trong thời điểm hiện tại khi cơ chế đăng ký chưa thực sự chặt chẽ, Việt Nam nên theo phương án đăng ký là điều kiện để đối kháng với người thứ 3. Có thế, sẽ hạn chế những tranh chấp cũng như tránh gây xáo trộn lớn trong xã hội, đồng thời nếu bắt buộc đăng ký tức là cản trở tự do vì hợp đồng giữa các bên là tự do giao dịch, tự do thỏa thuận.
Hoàng Thư