Ngày 29/7, kết thúc Toạ đàm tổng kết tình hình 4 năm thi hành các quy định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 do Bộ Tư pháp tổ chức với sự hỗ trợ của JICA, một vấn đề được nhiều chuyên gia quan tâm và kiến nghị bổ sung là những quy định về hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất (QSDĐ). Có thể nói, đáng lẽ đây phải là đạo luật có tính chất nền tảng cho các đạo luật khác nhưng BLDS 2005 lại không làm tròn được vai trò đó.
Là một công chứng viên có thâm niên, ông Võ Đình Nho (Phòng Công chứng số 4, Hà Nội) cho biết, quy định về góp vốn bằng QSDĐ trong Luật Doanh nghiệp năm 2005 không thống nhất với quy định về góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại BLDS. Theo các Điều 727, Điều 730 và Điều 732 BLDS 2005, QSDĐ không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn. Nhưng Điều 29 Luật Doanh nghiệp lại ghi: đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị QSDĐ thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc QSDĐ cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, BLDS chỉ quy định về việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ, không quy định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất, dẫn tới nếu tài sản góp vốn là nhà và đất gắn liền nhau thì không có quy định điều chỉnh áp dụng thống nhất cho cả QSDĐ và nhà.
Cũng theo ông Nho, Luật Nhà ở năm 2005 quy định khác BLDS về thời điểm chuyển giao QSDĐ và quyền sở hữu bất động sản (QSHBĐS). Cụ thể, BLDS quy định: “việc chuyển QSH đối với BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSH” (Điều 168) và việc chuyển QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 692). Thế nhưng, Luật Nhà ở tại Điều 93, khoản 5 lại quy định “QSH nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”. Tương tự, theo khoản 3 Điều 107 Luật Nhà ở năm 2005, “người nhận, tặng, cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng”. Sự khác nhau đó gây khó khăn cho việc xử lý một số loại hợp đồng giao dịch trong trường hợp nhà ở gắn liền với đất. Ví dụ, cùng một hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, BLDS cho phép huỷ được, trong khi Luật Nhà ở không cho phép huỷ một phần nội dung hợp đồng mặc dù các bên tham gia giao dịch cùng thống nhất thoả thuận huỷ.
Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN của nước ta hiện nay, đất đai đã trở thành đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự. Việc tặng, cho QSDĐ đã có từ lâu trong thực tế và diễn ra hết sức đa dạng, song mãi tới Luật Đất đai và BLDS năm 2005 vấn đề này mới được pháp luật điều chỉnh. Theo Điều 465 BLDS, việc tặng cho tài sản được thể hiện dưới hình thức hợp đồng. Tuy nhiên, ThS. Nguyễn Hải An (TANDTC) nhận xét, BLDS chỉ quy định về trình tự, thủ tục của hợp đồng tặng cho mà chưa đề ra cách thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng tặng cho QSDĐ. Còn việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng đã tồn tại vài chục năm nay và được quy định khác nhau trong mỗi giai đoạn pháp luật. Đối với các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ khi có BLDS năm 2005, Thẩm tra viên Nguyễn Phương Hạnh (TANDTC) đánh giá, chúng mới dừng lại ở việc đưa ra khái niệm về hợp đồng, nội dung các điều khoản trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng. Không những thế, tuy BLDS đã quy định về điều kiện chuyển nhượng nhưng lại mang tính dẫn chiếu các quy định của pháp luật đất đai nên rất khó áp dụng vào đời sống thực tiễn. Bên cạnh đó, việc Quốc hội gần đây ban hành một số văn bản pháp luật về QSH nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì rõ ràng BLDS năm 2005 đang “trống” hẳn quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với QSH nhà ở của đối tượng này.
TS. Ngô Huy Cương khẳng định có tình trạng trên là bởi BLDS năm 2005 bị “giằng xé” bằng rất nhiều đạo luật khác như Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Sở hữu trí tuệ… mà không đóng vai trò nền tảng của hệ thống văn bản pháp luật. Các Phần và các Chương, điều của BLDS năm 2005 không phản ánh được kết cấu thực sự của luật dân sự và không thể hiện được tính logic với các luật khác. Ông Cương thẳng thắn đề nghị, ngoài việc nắm đầy đủ các vấn đề lý luận cơ bản về luật hợp đồng, các nhà làm luật phải xây dựng được một chủ thuyết thực sự cho pháp điển hoá luật dân sự. Có như vậy, BLDS mới là nền tảng cho các đạo luật khác.
Hoàng Thư