Tham dự Tọa đàm có đại diện các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Ngân hàng Nhà nước VN, đại diện Tòa án nhân dân, tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP.Hà Nội. Ông Hồ Quang Huy - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Tổ trưởng Tổ biên tập đã chủ trì Tọa đàm.
Phát biểu ý kiến tại Tọa đàm, các đại biểu đều nhất trí về sự cần thiết phải ban hành Thông tư hướng dẫn nhằm khắc phục tình trạng nhiều hợp đồng thế chấp phát sinh tranh chấp hoặc bị tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu, mặc dù có thể các bên hoàn toàn tự nguyện, trung thực khi ký kết hợp đồng và hợp đồng đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự, các văn bản pháp luật khác có liên quan. Ví dụ: Khi giải quyết tranh chấp, tại 01 bản án đã lập luận như sau: “…Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là hợp đồng phụ đã được Công chứng viên chứng thực, được đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý; nhưng khi chứng thực, Công chứng viên chưa nghiên cứu kỹ mối liên quan của hợp đồng phụ với hợp đồng chính; tính chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba gắn liền với hợp đồng chính, nhưng không làm rõ hợp đồng nào là chính; khi điều kiện của hợp đồng chính nào có vi phạm, là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của Hợp đồng phụ và Hợp đồng phụ mới có giá trị thực hiện. Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba đã chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng trong thực tế không thi hành được, vì quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, bảo lãnh, được bảo lãnh, nhận bảo lãnh chưa cam kết cụ thể theo đúng quy định của pháp luật đối với hình thức bảo lãnh, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, nhất là bên bảo lãnh…”. Trong khi đó, các tổ chức tín dụng thì cho rằng, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các Nghị định của Chính phủ đã quy định về việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác; đồng thời theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu các bên ký hợp đồng bảo lãnh thì sẽ không thuộc đối tượng được đăng ký giao dịch bảo đảm.
Phát biểu tại Tọa đàm, ông Hồ Quang Huy khẳng định việc hướng dẫn thống nhất áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dung đất, tài sản gắn liền với đất không chỉ giúp người dân, doanh nghiệp thuận lợi trong việc ký kết, thực hiện hợp đồng, mà còn góp phần thiết lập môi trường pháp lý an toàn, minh bạch cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế đất nước. Trên cơ sở thực tiễn ký kết, thực hiện hợp đồng và thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án thời gian qua, dự thảo Thông tư liên tịch cần tập trung hướng dẫn các vấn đề mà pháp luật hiện chưa quy định rõ ràng, chi tiết, dẫn đến nhiều cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan, ví dụ như: Vấn đề về hộ gia đình (thời điểm xác định; cách thức xác định thành viên hộ gia đình); về ủy quyền tham gia giao dịch; về ký kết hợp đồng thế chấp mà bên thế chấp và bên vay là 02 chủ thể khác nhau; về quyền đòi nợ trong trường hợp đã hết thời hạn khởi kiện; về giá trị pháp lý của hợp đồng trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực; về việc giữ bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trong mối quan hệ giữa quyền xử lý tài sản bảo đảm và thứ tự ưu tiên thanh toán.
Trên cơ sở kết quả Tọa đàm, Thường trực Tổ biên tập sẽ dự kiến nội dung hướng dẫn, báo cáo Ban soạn thảo xem xét, quyết định tại phiên họp giữa tháng 6/2013.
Nguyễn Hoàng Hà - Cục Đăng ký QGGDBĐ