Sửa đổi, bổ sung quy định về tiền đặt trước nhằm ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường

Ngày 28/7, trình bày tóm tắt Tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) tại Phiên họp thứ 4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật đã bổ sung quy định nguyên tắc về việc người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý mua tài sản bằng với giá khởi điểm. Theo đó, quy định này nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham dự đấu giá để trục lợi.

Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định nâng tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trên cơ sở luật hóa các quy định tại Nghị quyết số 66.11 năm 2026 của Chính phủ. Cụ thể, tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở từ 20% đến 50%.

Báo cáo tóm tắt thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (KTTC) của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban KTTC nhận thấy Hồ sơ dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và đủ điều kiện trình UBTVQH xem xét, cho ý kiến. Tuy nhiên, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật để bảo đảm nguyên tắc Luật chỉ quy định những nội dung có tính ổn định, có giá trị lâu dài và thuộc thẩm quyền của Quốc hội; những nội dung cần điều chỉnh linh hoạt thì giao Chính phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết hoặc ban hành theo thẩm quyền.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi báo cáo tóm tắt thẩm tra sơ bộ dự án Luật.

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban KTTC đề nghị tiếp tục làm rõ vị trí, chức năng, phạm vi quản lý của Cổng Đấu giá tài sản quốc gia và Hệ thống đấu giá trực tuyến; cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu; trách nhiệm của các cơ quan quản lý và tổ chức vận hành hệ thống; bảo đảm an toàn thông tin, an ninh mạng và tránh đầu tư trùng lặp. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động đầy đủ đối với các quy định về tiền đặt trước và bước giá, bảo đảm tính khả thi; làm rõ nguyên tắc, tiêu chí xác định bước giá phù hợp với từng nhóm tài sản nhằm bảo đảm tính cạnh tranh, công khai, minh bạch của cuộc đấu giá, hạn chế tình trạng bước giá quá lớn hoặc quá nhỏ ảnh hưởng đến hiệu quả đấu giá…

Tiếp thu giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trân trọng cảm ơn các ý kiến của lãnh đạo Quốc hội, các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra và các cơ quan của Quốc hội đối với dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Bộ trưởng cho biết, đây là dự án luật có tính chuyên môn sâu, liên quan đến lĩnh vực kỹ thuật đặc thù là đấu giá tài sản. Mục tiêu của việc sửa đổi Luật là tiếp tục thể chế hóa các chủ trương của Đảng về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, chuyển đổi số, cải cách hành chính; đồng thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, khắc phục tình trạng lũng đoạn thị trường đấu giá, thông đồng, dìm giá hoặc nâng giá để trục lợi, qua đó nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản, nhất là đối với tài sản công, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Bộ trưởng khẳng định cơ quan soạn thảo sẽ nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ và giải trình thấu đáo các ý kiến của lãnh đạo Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra và các cơ quan của Quốc hội. Qua thảo luận, nhiều nội dung cần được tiếp tục làm rõ, bổ sung đánh giá tác động, trong đó có những quy định cần nghiên cứu để hoàn thiện thêm.

Tập trung giải trình hai nhóm vấn đề nhận được nhiều ý kiến nhất, trong đó có vấn đề về tiền đặt trước, Bộ trưởng cho biết việc sửa đổi xuất phát từ yêu cầu thực tiễn khi thời gian qua xuất hiện nhiều trường hợp lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi. Đáng chú ý là tình trạng trả giá rất cao rồi bỏ cọc nhằm thao túng thị trường, gây nhiễu loạn giá cả. Vì vậy, việc hoàn thiện quy định về tiền đặt trước là cần thiết để khắc phục những bất cập này.

Trên cơ sở tổng kết thực tiễn thi hành Luật và đặc điểm của từng loại tài sản, dự thảo Luật không quy định một mức tiền đặt trước chung mà phân loại theo từng nhóm tài sản. Theo Bộ trưởng, đối với quyền sử dụng đất cũng cần phân biệt giữa đất giao để thực hiện dự án đầu tư với đất ở phân lô bán nền. Đây là hai nhóm tài sản có tính chất hoàn toàn khác nhau. Trong đó, thực tiễn cho thấy tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi chủ yếu xảy ra đối với đấu giá đất ở phân lô bán nền.

Xuất phát từ thực tiễn đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11 nhằm triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý kịp thời tình trạng trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở Nghị quyết số 206 của Quốc hội. Trong lần sửa đổi Luật này, Chính phủ đề xuất luật hóa các quy định đã được áp dụng tại Nghị quyết số 66.11.

Tiếp thu ý kiến của các đại biểu và cơ quan thẩm tra, đặc biệt là ý kiến đề nghị cần bổ sung đánh giá đầy đủ kết quả thực hiện Nghị quyết số 66.11, Bộ trưởng cho biết cơ quan soạn thảo sẽ hoàn thiện Hồ sơ dự án Luật theo hướng làm rõ thực trạng trước khi ban hành Nghị quyết, những bất cập đã phát sinh, kết quả đạt được sau khi triển khai và cơ sở thực tiễn của các quy định được đề xuất luật hóa.

Về mức tiền đặt trước, Bộ trưởng cho biết dự thảo Luật tiếp tục duy trì khung chung từ 5% đến 20% giá khởi điểm đối với nhiều loại tài sản nhằm bảo đảm tính thống nhất. Tuy nhiên, đối với một số nhóm tài sản đặc thù, dự thảo quy định theo pháp luật chuyên ngành hoặc theo đặc điểm riêng của từng loại tài sản. Chẳng hạn, đấu giá quyền khai thác khoáng sản thực hiện theo quy định của pháp luật về khoáng sản; đấu giá quyền cho thuê tài sản thì tiền đặt trước được tính bằng từ 5% đến 20% giá khởi điểm nhân với tổng thời hạn thuê.

Riêng đối với quyền sử dụng đất, dự thảo Luật quy định linh hoạt hơn nhằm vừa sàng lọc năng lực tài chính của nhà đầu tư, vừa không tạo rào cản đối với các chủ thể có nhu cầu thực sự.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dự thảo quy định mức tiền đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm. Theo Bộ trưởng, đây đều là các dự án có giá trị rất lớn nên ngay cả mức đặt trước tối thiểu 10% cũng đã là khoản tiền đáng kể, góp phần sàng lọc những nhà đầu tư thực sự có năng lực tài chính, hạn chế tình trạng tham gia đấu giá mang tính đầu cơ hoặc trả giá ảo.

Đối với đấu giá đất ở phân lô bán nền cho cá nhân, Chính phủ đề xuất nâng mức tiền đặt trước lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm theo tinh thần của Nghị quyết số 66.11. Bộ trưởng cho rằng, đây là công cụ mạnh nhằm ngăn chặn hành vi trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Tiếp thu ý kiến của các đại biểu về việc mức 50% có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia đấu giá của người dân và doanh nghiệp, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục bổ sung hồ sơ, phân tích kỹ cơ sở thực tiễn và lý giải vì sao đề xuất mức tối đa là 50%, thay vì các tỷ lệ khác…