PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa đã khẳng định "Đo đạc, phân lô, lập trước bạ địa bộ, ấn định cho mỗi ô thửa đất một mã số, một hồ sơ và thu nạp, lưu giữ, cập nhật mọi thông tin liên quan đến chủ quyền, mọi cam kết mua bán, thế chấp và hứa hẹn khác, làm cho các thông tin đó trở thành thông tin công cộng, dễ dàng tiếp cận cho bất kỳ ai chính là triết lý của đăng ký nhà đất"
Đối với bất kì một giao dịch được tiến hành trên thị trường, thông tin về loại hàng hoá được đem ra giao dịch có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả, chất lượng cũng như sự thành công của giao dịch đó. Việc nhanh nhạy trong tìm kiếm và nắm bắt thông tin được các chuyên gia kinh tế đánh giá là yếu tố ảnh hưởng quyết định đến hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay. Đối với một môi trường kinh doanh thiếu tính minh bạch như thị trường bất động sản của Việt Nam thì những thông tin liên quan đến bất động sản như ai đang là chủ của một bất động sản nhất định, trên bất động sản đó có các hạn chế sử dụng gì, đã gán nợ, nhượng bán hoặc cam kết với những ai... là những thông tin tối thiểu cần được công khai. Tuy nhiên, không phải cứ có thông tin trong tay là ta có thể tin tưởng tuyệt đối vào thông tin đó. Một thông tin nếu không được cung cấp từ nguồn đáng tin cậy, được phân tích, xử lý chính xác thì sẽ trở thành "con dao hai lưỡi" cho chính người nắm giữ thông tin đó. Bởi vậy, nếu không có một cơ quan cung cấp các thông tin đáng tin cậy, người dân phải tự đi tìm thông tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian hưởng lợi từ sự thiếu thông tin của người dân. Nhưng tìm kiếm thông tin ở đâu, nguồn nào mới đáng tin cậy và tìm kiếm như thế nào cũng là vấn đề cần được đặt ra. Đối với bất động sản, thì lý lịch tư pháp của từng bất động sản do chính cơ quan đăng ký bất động sản cung cấp có vẻ là thông tin có độ tin cậy, nhưng muốn có được thông tin đầy đủ về bất động sản thì cơ chế đăng ký phải được thực hiện có hiệu quả và chất lượng.
Pháp luật hiện hành khẳng định việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (Điều 323 Bộ luật dân sự) nhưng điều cần hơn nữa là phải khẳng định nguyên tắc "giao dịch được đăng ký coi như mọi người nhận biết". Việc đăng ký giao dịch bảo đảm mang ý nghĩa công bố và tất cả những ai xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của giao dịch bảo đảm đã đăng ký. Người nhận bảo đảm sau có nghĩa vụ phải tự tìm hiểu về sự hiện hữu của các giao dịch bảo đảm trước đó đã được đăng ký và bên bảo đảm không có nghĩa vụ phải thông báo về sự tồn tại quyền của bên nhận bảo đảm trước. Nói cách khác, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bên bảo đảm đã thông báo một cách đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Điều này có nghĩa, mọi giao dịch được xác lập sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm đều không được xem là ngay tình. Nếu pháp luật quy định rõ ràng như vậy, thì việc đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm sẽ được tổ chức, cá nhân thực hiện một cách tích cực. Cần lưu ý rằng trong điều kiện có hệ thống đăng ký, thì khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, người chuyển nhượng cũng không có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về tình trạng pháp lý của tài sản, hay đúng hơn, người chuyển nhượng đã thông báo một cách đầy đủ thông qua hệ thống đăng ký. Chính người nhận chuyển nhượng phải tham khảo các thông tin tại cơ quan đăng ký bất động sản để biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản và, trên cơ sở đó, quyết định chấp nhận hay không chấp nhận xác lập giao dịch chuyển nhượng. Nói riêng trường hợp chuyển nhượng một tài sản được thế chấp, người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp không phải là người thế chấp mới, thậm chí không phải là người thế chấp thay thế. Đơn giản, người này nhận một tài sản ở trong tình trạng được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ nào đó và do vậy, phải tôn trọng quyền của chủ nợ được bảo đảm bằng giá trị của tài sản đó. Người nhận chuyển nhượng càng không phải là người bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: nếu đã bán tài sản được thế chấp mà vẫn chưa thu đủ số nợ phải trả, thì chủ nợ phải đi tìm những người có trách nhiệm trả nợ mà đòi tiếp chứ không được đòi nợ ở người nhận chuyển nhượng. "Luật hiện hành đi theo một con đường hoàn toàn khác. Người thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho người nhận thế chấp sau về sự tồn tại của vụ thế chấp trước; tài sản thế chấp chỉ có thể được chuyển nhượng với sự đồng ý của người nhận thế chấp. Sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, thì số phận của giao dịch thế chấp cũng bị thả nổi: có thể do hiệu lực của việc chuyển nhượng mà biện pháp thế chấp bị huỷ; nhưng cũng có thể tài sản tiếp tục được thế chấp và người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận tình trạng đó như là một trong những điều kiện của việc chuyển nhượng. Với tất cả những điều đó, việc đăng ký chỉ còn là một thủ tục quan liêu, chứ không có ý nghĩa gì, bởi việc thông tin, công bố đã được thực hiện theo các kênh giao tiếp thủ công cổ xưa mà con người đã quen" .
Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v…có thể xác định rõ được quyền của người bán, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tra cứu thông tin. Để đáp ứng mục tiêu này, yêu cầu đặt ra là các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản phải được công bố công khai thì mới có hiệu lực. Lợi ích đem lại là tính minh bạch của các hoạt động trên thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình và tránh thất thu ngân sách nhà nước.
Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó, cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Căn cứ vào quy định nêu trên, có ý kiến cho rằng việc đăng ký bất động sản với mục tiêu công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là không cần thiết. Tuy nhiên, cần phải thấy rằng sự công khai thông tin theo hai hệ thống pháp luật nêu trên khác nhau về bản chất và giá trị pháp lý. Việc công khai thông tin theo Luật Kinh doanh bất động sản là sự giới thiệu về tài sản cho người mua, người sử dụng trên thị trường bất động sản. Thông tin đó được bảo đảm bởi người giới thiệu có thể là cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và không xác lập nên bất cứ giá trị pháp lý nào cả, mà rõ rệt nhất là trong quá trình tố tụng. Còn lý lịch của bất động sản được công khai thông qua cơ chế đăng ký thực chất là sự công bố quyền về bất động sản. Thông tin đó được công bố và bảo đảm bởi một cơ quan do Nhà nước trao quyền, xác lập những giá trị pháp lý nhất định mà nhất là trong quá trình tố tụng. Quyền về bất động sản một khi đã được công khai và cung cấp thông tin theo pháp luật về đăng ký bất động sản sẽ có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh khi có tranh chấp tại Toà án.
Như vậy, xây dựng một cơ chế cung cấp thông tin hiệu quả, linh hoạt và khẳng định được giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp sẽ có ảnh hưởng tích cực đến ý thức tự giác thực hiện đăng ký giao dịch bất động sản của người dân vì nó chỉ ra được những lợi ích thiết thực mà cơ chế đăng ký đem lại. Lý lịch tư pháp của bất động sản được công khai còn là yếu tố quan trọng tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, đảm bảo an toàn cho các giao dịch, tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư, từ đó góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, giảm thiểu các giao dịch ngầm và đưa chúng ta hướng đến một thị trường bất động sản "trong sạch".
Ngọc Phượng - CĐK
Nguyễn Ngọc Điện, tham luận tại Tọa đàm về pháp luật bất động sản tháng 11 năm 2006 tại TP.Hồ Chí Minh