“ Tại sao ở các nơi khác trên cả nước này, tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở rất chậm thì lại có Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã gần như cấp hết? Bởi vì 3 nơi này đã có mô hình hai Sở là Sở Địa chính và Sở Nhà đất nhập vào làm một nên tốc độ cấp giấy chứng nhận rất nhanh. Như vậy, rõ ràng mấu chốt ở đây là công tác tổ chức bộ máy chứ không phải do vấn đề thực hiện” – ông Ngô Trọng Khang, Giám đốc Văn phòng đăng ký Đất và Nhà Hà Nội trả lời phỏng vấn Báo PLVN về vấn đề đăng ký bất động sản.
PV: Từ thực tế công tác, theo ông, vướng mắc nhất mà Nhà nước đang gặp phải trong hoạt động quản lý thị trường bất động sản hiện nay là gì?
*. Hiện nay ở nước ta đang tồn tại rất nhiều loại giấy chứng nhận, do nhiều cơ quan khác nhau có thẩm quyền cấp ra. Đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Tại thành phố Hồ Chí Minh, người dân phải mang theo hai sổ mới làm được thủ tục đăng ký, một sổ cầm đến Sở xây dựng để xác nhận chuyển nhượng nhà, một sổ đất thì cần đến Sở Tài nguyên và Môi trường để xác nhận chuyển nhượng về đất. Các địa phương khác cũng rơi vào tình trạng tương tự. Việc cấp hai giấy đó do hai cơ quan khác nhau thực hiện nhưng cuối cùng cũng trình lên một ông chủ tịch quận, một ông chủ tịch huyện ký. Thế thì hà cớ gì lại phải giao cho do hai cơ quan khác nhau, hai Luật khác nhau rồi theo hai, ba, bốn loại thông tư khác nhau, thế thì làm sao nhất quán được.
PV: Một trong những nội dung lớn mà dự án Luật Đăng ký bất động sản đề cập tới là giao cho các Văn phòng đăng ký bất động sản – đơn vị dịch vụ công thực hiện nhiệm vụ này, ông thấy quy định như vậy có gì bất hợp lý không?
*. Theo tôi, Bộ Tư pháp đã “động” đến một cái mà phải có tư duy rất mới thì mới dám làm. Thực chất ở Việt Nam hiện nay các cơ quan hành chính đảm nhận luôn công việc về chuyên môn và các cơ quan chuyên môn chỉ được coi là cơ quan giúp việc cho UBND các cấp. Vì có tình trạng như vậy nên người ta còn băn khoăn trước quy định này cũng là điều dễ hiểu. Thế nhưng bây giờ chúng ta đi vào bản chất của vấn đề. Theo tôi, nói sở hữu bất động sản hay sở hữu động sản thì về bản chất không có gì khác nhau cả. Thế tại sao đăng ký một cái xe máy, một cái ô tô thì có thể giao cho một cơ quan chuyên môn là Công an thực hiện, mà không phải là UBND tỉnh, thành phố hay quận, huyện ra quyết định…., nhưng động đến nhà đất thì lại phải do cơ quan Nhà nước thực hiện?
Ngược dòng lịch sử chúng ta thấy rằng công tác quản lý đất đai của Việt Nam nói chung cũng như của thành phố Hà Nội nói riêng đã được bắt đầu thực hiện từ năm 1927. Khi đó, người ta xây dựng hệ thống cơ quan quản chủ điền thổ nhằm mục đích cấp ra các bằng khoán điền thổ, tức là các giấy chứng nhận, để công nhận quyền sở hữu tài sản, phục vụ cho việc giao dịch. Cho đến hết năm 1954, trước khi giải phóng Thủ đô, trên địa bàn thành phố Hà Nội, chính quyền Pháp đã cấp được khoảng 13 nghìn bằng khoán điền thổ, cộng với trên 20 nghìn chứng thực đăng bộ mang tính chất chứng nhận tạm trước khi cấp bằng khoán. Đến khi tiếp quản Thủ đô, chúng ta đã tiếp quản toàn bộ các tài liệu đó, thế nhưng, cũng từ đó, việc cấp giấy chứng nhận bắt đầu không thực hiện được vì lúc đó chúng ta đang làm cải cách ruộng đất, sau đó lại cải tạo tư sản ruộng đất, cho nên, vấn đề ruộng đất trong Hiến pháp cũng như trong các luật sau đó đều gọi là quốc gia công thổ, không thuộc sở hữu cá nhân, cho nên, lúc bấy giờ việc cấp giấy chứng nhận không quan trọng. Chỉ đến khi chúng ta thay đổi định hướng phát phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa thì lúc bấy giờ mới thấy rằng đất đai cũng là một tài sản và nếu như anh xác định được chủ quyền của nó thì có thể sử dụng tài sản đó vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, ví dụ như thông qua thế chấp, huy động vốn v.v…Nhà nước cũng nhận thấy rằng nếu các giao dịch bất động sản được tiến hành công khai và được quản lý thì Nhà nước sẽ thu được một khoản thuế rất lớn. Do vậy, khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì lần đầu tiên công nhận người dân có 5 quyền đối với đất đai: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê. Sau này thêm một quyền nữa là góp vốn. Với 5 quyền đó thì người dân đã bắt đầu được công khai hoá mua bán nhà đất, thừa kế. Nhưng muốn thực hiện được các quyền đó thì người dân phải có công cụ, thế các loại giấy chứng nhận được ban hành.
PV: Công nhận giá trị pháp lý của tất cả các loại Giấy chứng nhận liên quan đến bất động sản hiện hành, nhưng Ban Soạn thảo dự án Luật Đăng ký bất động sản cho rằng, nếu xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất thì càng mở rộng hơn các quyền của người dân đối với loại tài sản đặc biệt này. Quan điểm của ông thì thế nào?
*. Tôi thì cho rằng để thông tin được chính xác và mọi thủ tục được giải quyết đơn giản, thuận tiện thì một trong những nguyên tắc đầu tiên, cần thiết, là tập trung tất cả những cái đó vào một đầu mối. Với những quy định như pháp luật hiện nay, về nhà do Sở Xây dựng quản lý, về đất do Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý, rồi các chính sách trong quá trình giao dịch như đăng ký, thế chấp, làm hợp đồng… do Bộ tư pháp quản lý thì rõ ràng chúng ta cứ rơi vào vòng luẩn quẩn, việc quản lý nhiều đầu mối đó khó hơn rất nhiều và không thể phát huy được hiệu quả.
PV: Chủ trương thu về một đầu mối, trên lý thuyết thì hiệu quả nhưng có ý kiến lại băn khoăn về khả năng quản lý nhà nước bị ảnh hưởng?
*. Theo tôi, nói gì thì nói, dưới hình thức nào thì Cơ quan cấp giấy chứng nhận vẫn dưới quyền quản lý của Nhà nước chứ. Bộ nào thì cũng thuộc ông Thủ tướng quản lý, Sở nào cũng do ông Chủ tịch thành phố hay ông Chủ tịch tỉnh quản lý, thế thì tại sao lại phải chia nhau như thế để làm gì. Về ý kiến cá nhân, tôi cho rằng không phải cứ bđưa ra Luật đăng ký bất động sản thì mọi việc nó sẽ trôi chảy luôn, nhưng cái quan trọng nhất là dự thảo Luật chủ trương thống nhất các công việc liên quan đến bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất về một đầu mối, giao cho một cơ quan thực hiện.
PV: Người dân mà ông giao tiếp trong công việc hàng ngày nhận định thế nào về chủ trương “một cửa, một giấy” trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, thưa ông?
*. Người dân thường chỉ đi đăng ký một lần trong đời, trừ những người kinh doanh bất động sản, thế thì việc yêu cầu người dân phải hiểu biết tường tận về thủ tục là không cần thiết. Huống chi là các quy định của nhà nước về đất đai ở nước ta thay đổi liên tục, tôi ước tính cứ trung bình 2 tháng lại có một cái mới. Nhưng vấn đề là Luật phải làm cho người dân thấy nếu họ đến đăng ký thì họ được nhiều quyền lợi hơn, muốn vậy, thủ tục phải không rườm rà, mà muốn không rườm rà thì phải đến một cơ quan làm mới được..
PV: Xin cảm ơn ông!
Phương Nam (thực hiện)