Dự án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đang đi vào hồi kết. Quy trình lấy ý kiến đóng góp tại các vùng miền, các thành phần kinh tế đã khép lại. Lần sửa đổi này được đánh giá là khá cầu thị, để hướng tới mục tiêu ra đời một bộ luật hoàn chỉnh về đất đai vào năm 2011
BÀI 1: LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 – NHỮNG BẤT CẬP
Đã từng được xem là một bước hoàn thiện rõ rệt so với Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 1998, nhưng cuối cùng Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2003 cũng không thể “thoát” khỏi việc phải tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vì những quy định pháp luật đã “kịp” lỗi thời, hoặc còn thiếu vắng.
Trong hơn 3 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông thôn.
Bên cạnh đó, sự chênh lệch địa tô quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tăng là do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên khiến cho người có đất bị thu hồi phải khiếu nại.
Một thực tế nữa gây cản trở cho nhà đầu tư và người sử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy định phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch.
Việc quy định giữa “sổ đỏ”, “sổ hồng”, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất.
Bên cạnh việc những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đang trở thành gánh nặng, thì những chính sách về đất đai bất bình đẳng giữa DN trong nước và DN nước ngoài cũng đang làm các DN bất bình. Hiện tại, chính sách cho thuê đất giữa DN nước ngoài và DN trong nước có chênh lệch trung bình là 1/3 mức giá. Hơn nữa, khi thực hiện dự án, DN có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn trả tiền cho thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm trong khi DN trong nước chỉ được phép chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm...
Từ những bất cập như vậy, ngày 17/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Phạm Khôi Nguyên đã ký quyết định thành lập Tổ soạn thảo dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, sau hơn 3 năm thực hiện với hơn 10 Nghị định hướng dẫn, Luật Đất đai năm 2003 sẽ lại phải sửa đổi, bỏ sung cho phù hợp với cuộc sống.
| Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên - Môi trường, có 8 nội dung của Luật Đất đai năm 2003 cần được sửa đổi, bổ sung là: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính về đất đai, giá đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá, lên sàn giao dịch chứng khoán; thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất; quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Những nội dung sửa đổi, bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, đầu cơ đất đai... |
BÀI 2: “NÓNG” NHỮNG Ý KIẾN ĐÓNG GÓP
Xung quanh nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã tổ chức nhiều hội nghị lấy ý kiến đóng góp tại các vùng miền, các thành phần kinh tế. Tại hội nghị, giá đền bù đất và cách thức định giá đất khi đền bù, sao cho người dân khỏi bị thiệt thòi cũng như doanh nghiệp có cơ sở để không bị đòi hỏi quá cao, là vấn đề nhận được nhiều ý kiến phản hồi.
Tại hội nghị lấy ý kiến khu vực phía Nam tổ chức tại TP.HCM, hàng loạt lãnh đạo các tỉnh từ Cần Thơ, An Giang, Bến Tre...đều phản ánh giá đất Chính phủ quy định chỉ bằng 20-30% giá thị trường đã gây nhiều cản trở cho việc đền bù giải toả, dẫn đến hàng loạt dự án treo. Cũng tại hội nghị này, khi góp ý về giá đất, UBND TP.HCM cho rằng quy định tại Khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai: “Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1.1 hàng năm được sử dụng để làm căn cứ tính thuế...”cần được xem lại. Theo UBND TP. HCM quy định này sẽ gây biến động giá đất trên thị trường, khó giữ được giá ổn định do Nhà nước thường xuyên thay đổi hàng năm. Đồng thời ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản của các DN do giá đất thay đổi. Việc thay đổi giá đất mỗi năm như vậy cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bồi thường cho các hộ dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án. Người nhận bồi thường trước có thể sẽ ít hơn người nhận bồi thường sau dù loại đất và vị trí như nhau. Điều này sẽ không tránh khỏi thắc mắc, khiếu nại của các hộ dân có đất bị thu hồi.
Tại hội nghị lấy ý kiến DN phía Bắc, đại diện Hiệp hội Công Thương thành phố Hà Nội, cho rằng để công tác đền bù, giải toả được công bằng, bên cạnh việc công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước cần công khai khung giá ở vùng đất bị thu hồi, còn việc định giá cụ thể cho từng thửa đất sẽ do tổ chức định giá độc lập xây dựng dựa trên “khung giá” hoặc “giá giao dịch ổn định” ở từng vùng có đất bị thu hồi, với sự đồng thuận của các bên liên quan.
Bên cạnh vấn đề giá đất, việc Nhà nước thu hồi đất hay doanh nghiệp tự thoả thuận đền bù khi thực hiện dự án cũng được tranh luận rất sôi nổi tại các hội nghị. Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên - Môi trường cơ chế DN tự thoả thuận đền bù với nhiều khung giá cao thấp khác nhau, thiếu kiểm soát, đã đẩy giá đất Việt Nam lên cao ngất ngưởng, gây bất ổn cho nền kinh tế. Vì vậy, cơ chế này cần được huỷ bỏ để giao về cho một cơ quan hoặc công ty đền bù theo giá thị trường. Với cách làm như vậy, Nhà nước sẽ dễ dàng hơn trong việc cung cấp “đất sạch ” cho nhà đầu tư. Tuy nhiên cũng có nhiều ý kiến cho rằng bên cạnh nhiều doanh nghiệp muốn nhận “đất sạch” do việc tự thoả thuận đền bù, giải toả quá khó khăn, thì cũng có doanh nghiệp muốn tự thoả thuận. Phải chăng, nên tuỳ theo tình hình cụ thể của mỗi địa phương, mỗi loại dự án mà cân nhắc dùng cách nào...
Tựu trung lại, việc đảm bảo mọi đối tượng sử dụng khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù theo giá trị thực tế của mảnh đất họ đang sử dụng, hay còn gọi là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Cũng về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Phạm Khôi Nguyên xác định: “Nếu vì quyền lợi của người dân, vốn đã chịu rất nhiều thiệt thòi không thể đo đếm hết trong quá trình thu hồi đất, doanh nghiệp và địa phương cũng nên chịu thiệt thòi một chút. Và nội dung sửa đổi luật cũng dựa trên tinh thần này.”
| Gần đây, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên - Môi trường thẩm quyền định giá đất với nỗ lực việc định giá đất phải sát với thực tế. Động thái này là nhằm đảm bảo hai mục đích: tăng năng lực cho công tác quản lý đất đai của nhà nước để góp phần điều tiết thị trường bất động sản; và thực thi cán cân công lý cân bằng hơn đối với những người dân bị thiệt thòi khi thu hồi đất. Trên cơ sở này, Tổng Cục Quản lý đất đai sẽ được hình thành bao gồm Cục Địa chính chịu trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu, Cục Quy hoạch có trách nhiệm điều tiết lượng đầu vào của thị trường bất động sản, và Cục Định giá đất sẽ đảm trách nhiệm vụ định giá đất phù hợp với thị trường. |
BÀI 3: SẼ XÃ HỘI HOÁ VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Là một trong những nội dung của Dự thảo lần 4 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung vừa được Bộ Tài nguyên - Môi trường công bố đầu tháng 6. Dự kiến trong tháng 7/2008 dự thảo sẽ được chỉnh lý hoàn chỉnh lần cuối để trình Chính phủ.
Trong Dự thảo lần 4 này, tiếp thu đóng góp từ các cuộc hội thảo lấy ý kiến được tổ chức rộng khắp trên toàn quốc, đã có nhiều sự sửa đổi, bổ sung hơn. Cụ thể, có 60 Điều được sửa đổi và 6 Điều bổ sung so với 40 Điều tại lần Dự thảo trước.
Một điểm đáng chú ý trong Dự thảo lần 4 này là sự đột phá vào giá đất và cơ chế đền bù giải toả. Theo đó, việc định giá đất sẽ được tách biệt với việc thẩm định giá. (Điều 57 sửa đổi, bổ sung về “Quy định về tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất”. Bên cạnh Tổ chức định giá đất của Nhà nước còn có Tổ chức thẩm định giá đất, nhằm đảm bảo tính khách quan trong việc định giá đất. Cả hai tổ chức định giá đất và thẩm định giá đất đều do UBND tỉnh, thành phố ra quyết định thành lập). Nhận định về sửa đổi này, Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Đây là vấn đề rất mới của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung, liên quan đến cả 3 chủ thể: người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Do vậy, việc định giá đất phải tách biệt rõ ràng với việc thẩm định giá. Nếu không sẽ gặp nhiều vướng mắc trong công tác giải toả đền bù, thực hiện các loại thuế về đất đai”. Bộ Tài nguyên - Môi trường chủ trương vấn đề định giá đất phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng để đảm bảo khách quan về công tác định giá phải có cơ quan độc lập thẩm định giá. Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc xây dựng chính sách thuế khách quan hơn, hoạt động đền bù giải toả cũng không gặp phải vướng mắc.
Vấn đề định giá đất và thẩm định giá đất mang tính khách quan sẽ giúp việc ban hành bảng giá đất theo định kỳ 5 năm một lần không bị rơi vào khuôn phép cứng nhắc. Theo Dự thảo, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ký ban hành bảng giá đất vào ngày 1.1 hàng năm, nhưng nếu nền giá đất thị trường có biến động, gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá đất tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên thì sẽ phải xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Bên cạnh việc tách biệt định giá đất với thẩm định giá, Dự thảo cũng đưa ra quy định việc định giá đất sẽ được xã hội hoá (Khoản 5 Điều 57 Dự thảo). Các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ một số điều kiện như: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký của pháp luật; phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp...thì sẽ được hoạt động kinh doanh dịch vụ về định giá đất. Tuy nhiên, theo quan điểm của Bộ Tài nguyên - Môi trường, muốn xã hội hoá việc định giá đất, thì phải tiến hành đấu giá đất công khai trước khi thu hồi. Đồng thời khung giá đất cũng phải tính lại để tránh tình trạng đất đầu ra có giá cao gấp nhiều lần giá đất khi thu hồi.
Ngoài việc thống nhất sử dụng một giá khi đền bù dù bất kể dự án nào, dự thảo luật còn đưa ra 3 cơ chế: Nhà nước đền bù thông quan các trung tâm phát triển quỹ đất, DN tự thoả thuận, trong trường hợp DN thoả thuận được phần lớn nhưng còn một số hộ dân chưa chịu di dời thì Nhà nước có biện pháp can thiệp.
Trước khi thu hồi đất, vấn đề đảm bảo nhà ở, công ăn việc làm cho người dân phải được đặc biệt chú trọng cũng là một trong những nội dung của Dự thảo 4. Nội dung này thể hiện một quan điểm xuyên suốt khi sửa đổi bổ sung Luật Đất đai. Đó là quyền lợi và an sinh xã hội của người dân phải được đảm bảo.
Xuân Hoa
| TS Trần Thế Ngọc – Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường: “Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này cũng sẽ đưa vào giải quyết những bất hợp lý về sự chênh lệch giá thuê đất, dẫn đến bất bình đẳng đối với DN trong nước và nước ngoài; vấn đề cân đối diện tích đất trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực; vấn đề bất hợp lý đối với các DN đầu tư dự án không thu tiền sử dụng đất như trường học, cơ sở y tế...; luật hoá đối với các dự án công trình ngầm, công trình lấn biển...” Vừa qua, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường vừa có cuộc họp giữa các thành viên ban soạn thảo, tổ biên tập hai dự án luật để thống nhất một số quy định trong Luật Đăng ký Bất động sản và Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung. Sau khi đã cùng nhau trao đổi, thảo luận, các thành viên tham dự đã đi đến thống nhất một số vấn đề sau:Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung không quy định về giấy chứng nhận mà để quy định trong Luật Đăng ký bất động sản; Về cơ quan đăng ký bất động sản không quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung mà quy định tại Luật Đăng ký bất động sản; Tiếp tục quy định vấn đề công chứng trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung vì thủ tục công chứng đảm bảo an toàn cho các giao dịch; Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thì đăng ký chỉ là sự ghi nhận qua đó tạo lợi thế cho người đăng ký trong giao dịch, đăng ký không làm phát sinh quyền sở hữu, mục đích chính của việc đăng ký là bảo đảm công khai, minh bạch về bất động sản; Những quy định về trình tự, thủ tục đăng ký Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung không điều chỉnh mà để quy định thống nhất trong Luật Đăng ký bất động sản. |