Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam và Trường Đại học Chu Văn An vừa phối hợp tổ chức Hội thảo “Vai trò công chứng trong bảo đảm an toàn pháp lý giao dịch bất động sản - Nhìn từ góc độ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”.
Cân nhắc lựa chọn thiết chế công chứng
Theo báo cáo đề dẫn tại Hội thảo, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2006 bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên Luật năm 2014 đã bãi bỏ việc bắt buộc các giao dịch kinh doanh BĐS phải thông qua sàn. Hiện nay, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi tiếp tục đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch BĐS qua sàn.
Nội dung này ngay lập tức gây ra nhiều băn khoăn, tranh luận và nghi ngờ về tính khả thi. Trong Tờ trình dự thảo Luật của Bộ Xây dựng không có bất kỳ giải thích nào về lý do bắt buộc các giao dịch BĐS phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này đã từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập thì việc khôi phục lại cần phải được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.
Một câu hỏi được đặt ra về lý do loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh BĐS khi đây là công cụ rất phổ biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Tại Việt Nam, hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng thủ tục công chứng còn phức tạp, đòi hỏi nhiều giấy tờ, gián tiếp làm kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Vì vậy, Hội thảo là cơ hội để nhìn nhận ưu, khuyết điểm của quy định bắt buộc giao dịch kinh doanh BĐS qua sàn; vai trò của công chứng trong bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch kinh doanh BĐS…
Tham luận tại Hội thảo, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam Trần Đức Long chỉ rõ, thực trạng thời gian qua cho thấy không chỉ có người dân mà ngay cả cơ quan, doanh nghiệp, các chuyên gia pháp lý cũng rất khó khăn trong việc hiểu và áp dụng pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS. Nhận thức của các chủ thể về an toàn pháp lý và chấp hành pháp luật trong giao dịch kinh doanh BĐS không chỉ phụ thuộc vào ý thức của các chủ thể mà phụ thuộc rất nhiều vào tính khả thi trong việc áp dụng pháp luật. Nếu như pháp luật thiếu sự đồng bộ, các quy định chồng chéo và không đảm bảo yếu tố dễ hiểu, dễ áp dụng thì không thể đòi hỏi các chủ thể nâng cao nhận thức.
Vì lý do đó, để hướng tới việc bảo đảm an toàn cho các giao dịch kinh doanh BĐS, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cần quy định dễ hiểu hơn, tránh việc dẫn chiếu lòng vòng, khó hiểu. Các điều luật cần được quy định khái quát hơn, tránh các quy định mang tính liệt kê cũng như quy định quá nhiều biểu mẫu hợp đồng. Ngoài ra, cần rà soát kỹ hơn yếu tố đồng bộ giữa các đạo luật với Luật Kinh doanh BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Giao dịch điện tử…
Do yếu tố phức tạp của các thủ tục, điều kiện và quy định của pháp luật trong giao dịch kinh doanh BĐS, theo ông Long, cần có cơ chế phù hợp, bắt buộc để các giao dịch này phải được xem xét bởi các chuyên gia pháp lý, đặc biệt là các giao dịch mà một hoặc các bên là người tiêu dùng. Thời gian vừa qua, biện pháp đăng ký hợp đồng mẫu tỏ ra chưa thực sự hiệu quả nên có thể cân nhắc lựa chọn thiết chế công chứng vào một số giai đoạn khi tiến hành giao dịch. Ví dụ, công chứng có thể cùng rà soát, xem xét các hợp đồng mẫu khi công ty kinh doanh BĐS đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng; công chứng tham gia vào quá trình đánh giá các điều kiện của BĐS khi đưa vào giao dịch…
Phải rất tỉnh táo và công tâm trong việc luật hóa Nghị quyết 18
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, Nghị quyết 18-NQ/TW chủ trương bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch, trong đó có bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt… là đúng nhưng điều quan trọng là hiểu Nghị quyết như thế nào và luật hóa như thế nào để chủ trương của Nghị quyết đi vào cuộc sống. Còn dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang theo xu hướng “khuếch trương” giao dịch qua sàn và sàn “làm thay” công chứng.
Theo GS Võ, sàn giao dịch giúp người dân (cả người bán và người mua) kết nối về mặt thông tin, phải công khai thông tin về hàng hóa mà họ có, từ đó có thể minh bạch hóa thị trường hơn nhưng không có nghĩa là nghĩ ngay đến việc mọi giao dịch đều phải qua sàn. “Không có lý gì bắt hai người quen biết nhau muốn mua bán nhà phải dắt nhau lên sàn. Phải rất tỉnh táo và công tâm trong việc luật hóa một Nghị quyết”, GS Võ nhấn mạnh.
Về công chứng hay văn phòng luật sư, theo GS Võ, đây là những tổ chức được Nhà nước ủy quyền để giúp người dân tuân thủ pháp luật và bảo vệ lợi ích cho người dân. Công chứng/ luật sư như một người thứ ba giúp Nhà nước đứng ra nắm bắt thông tin cho giao dịch giữa hai bên. Vì vậy, không nên hiểu sai vai trò của sàn giao dịch (vai trò thông tin) hay của công chứng/luật sư (người đại diện cho Nhà nước nắm bắt thông tin). Còn để thực hiện đúng Nghị quyết 18 thì có thể nghiên cứu giao thêm chức năng, nhiệm vụ của sàn và phạm vi áp dụng đối với các dự án được Nhà nước phê duyệt trong quá trình bán nhà hiện hữu hoặc nhà ở hình thành trong tương lai ra thị trường.
Chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh Hải Dương Phạm Văn Vĩnh chỉ rõ, nhiều vụ án gần đây được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện qua hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, điển hình là vụ án địa ốc Alibaba. Bởi thế, ông Vĩnh kiến nghị bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn, việc giao dịch qua sàn theo nhu cầu của người dân khi tham gia giao dịch. Đồng thời, cần quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn đúng với bản chất của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới, trung gian về BĐS và hoạt động theo Luật cũng như sự điều tiết của thị trường. Ngoài ra, dự thảo Luật nên sửa đổi theo hướng bắt buộc công chứng đối với các giao dịch kinh doanh BĐS mà có ít nhất một bên là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS.
Kết luận Hội thảo, Hiệu trưởng Trường Đại học Chu Văn An Hoàng Thế Liên, nguyên Thứ trưởng Thường trực Bộ Tư pháp cho rằng, tương tự siêu thị, sàn giao dịch BĐS là “chợ” văn minh, hàng hóa ở đây là BĐS, nhưng sàn không thể thay thế công chứng bởi an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS là một vấn đề khác, đòi hỏi tính chuyên môn, tính thực tiễn rất cao.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư và sàn giao dịch có cùng lợi ích, đều muốn bán được nhiều, cơ chế minh bạch có thể không bảo đảm nên càng cần xem xét về mặt pháp lý. Về đề nghị thu hẹp phạm vi công chứng, ông Hoàng Thế Liên khẳng định, công chứng là bảo đảm an toàn pháp lý đối với giao dịch phức tạp, quan trọng, bảo đảm ổn định chính trị - xã hội (với bên yếu thế trong giao dịch) thì nên bắt buộc, còn lại là công chứng theo yêu cầu…/.
Hà Uyên