“Đi đêm”, “bôi trơn” tạo ra nhiều khoản vay thành không có bảo đảm
Từ góc độ làm công tác quản lý nhà nước về đăng ký GDBĐ, ông có thể lý giải vì sao đã có hoạt động đăng ký GDBĐ nhưng tình trạng không xử lý được TSBĐ vẫn là nguyên nhân dẫn đến “nợ xấu” của hệ thống tín dụng?
Nợ xấu được hình thành từ nhiều nguyên nhân như ngân hàng “ém” nợ xấu để tạo uy tín với khách hàng và lợi dụng được chiêu “lãi giả lỗ thật” trong hoạt động; ít sử dụng thông tin trong hoạt động đăng ký GDBĐ đối với bất động sản, động sản, tàu bay, tàu biển; “bong bóng” bất động sản, hàng tồn (sắt, thép, xi măng), dây chuyền công nghệ...
Riêng trong lĩnh vực đăng ký GDBĐ, việc các bên tham gia giao dịch thế chấp ít “ngó ngàng” đến tra cứu thông tin về tài sản trước khi ký hợp đồng bảo đảm là do hiện có loại đăng ký mang tính rất hành chính như đăng ký liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo quy định, hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký nghĩa là lấy tiêu chí hành chính để bắt buộc ngân hàng hoặc người thế chấp phải đăng ký dẫn đến tình trạng đăng ký không phải vì minh bạch, công khai thông tin, nên việc tra cứu thông tin không được thực hiện đầy đủ, nhất là đối với đất đai là lỗ hổng lớn trong hoạt động này. Hậu quả là ngân hàng sau không biết thông tin của ngân hàng trước nên về hình thức có là khoản vay có bảo đảm nhưng thực tế lại là vay không có bảo đảm.
Cùng với đó là hiện tượng lừa đảo trong giấy tờ về nhà đất – hiện tượng lớn đặc biệt tại các TP lớn như Hà Nội khi phôi “sổ đỏ” bị mất với số lượng lớn (Sơn Tây: 483 phôi, Đông Anh: 400 phôi, Thanh Trì: 200 phôi, Gia Lâm: 47 phôi). Hà Nội đang yêu cầu công bố để lập dữ liệu ngăn chặn trường hợp bị sử dụng các phôi sổ này để lừa đảo. Ngoài ra còn có hiện tượng lừa đảo trong dự án bất động sản (khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai)…
Theo ông, liệu có hiệu tượng “đi đêm”, “bôi trơn” trong hoạt động đăng ký GDBĐ dẫn đến tình trạng “vay có TSBĐ vẫn không thể tất toán”?
Chắc chắn là có sự thông đồng giữa cán bộ tín dụng và cơ quan đăng ký hay người thế chấp khi có những khoản vay được thực hiện dù khách hàng không đủ điều kiện. Không kể chính sự ngăn chặn của cơ quan đăng ký chưa chặt, vẫn có nhiều trường hợp hợp thức hóa những giấy tờ “dởm” trong hồ sơ vay tín dụng. Bản thân đăng ký viên cũng “đi đêm” với tổ chức tín dụng hay khách hàng nên mới có những vụ “1 sổ đỏ được vay tiền ở nhiều ngân hàng”.
Công chứng phải “vào cuộc”
Trong nỗi khổ “nợ xấu”, Ngân hàng còn “kêu” về cơ chế xử lý TSBĐ hiện nay. Tại sao lại như vậy, thưa ông?
Khách quan mà nói, cơ chế xử lý TSBĐ hiện nay rất “rách việc”, nhất là đối với bất động sản phải quan thủ tục đăng ký nên rất khó khăn. Kể cả khi có người mua TSBĐ là bất động sản đó nhưng không thể “sang tên” được vì trong thường hợp này vẫn phải được sự đồng ý của chủ tài sản. Đây là “điểm dở” của pháp luật vì trong những trường hợp này chủ tài sản (bên thế chấp) sẽ không bao giờ đồng ý hợp tác để xử lý dứt điểm TSBĐ. Đáng lẽ phải dành cho ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản đó mới được, chứ vẫn “bó” kiểu này thì biến TSBĐ thành tiền vẫn là “vướng mắc” lớn.
Cùng với hoạt động đăng ký GDBĐ còn có hoạt động công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch. Theo ông, vai trò của công chứng viên cần được phát huy như thế nào trong vấn đề xử lý TSBĐ của tổ chức tín dụng?
Tôi thấy vai trò của công chứng viên là rất quan trọng. Hiện nhiều công chứng viên chưa “vào cuộc”, không chủ động phòng ngừa những rủi ro pháp lý từ các hợp đồng công chứng. Nếu các công chứng viên từ chối công chứng những hợp đồng có “gợn” thì đã là một tầng “lọc” rất có hiệu quả cho hoạt động GDBĐ, cũng như không để “lọt lưới” những tài sản được thế chấp ở nhiều nơi, gây khó cho tổ chức tín dụng khi cần xử lý để thực hiện nghĩa vụ…
Vậy trong số các biện pháp để xử lý TSBĐ, theo ông, biện pháp nào cần được ưu tiên cho giai đoạn này và trong tương lai?
Như đã phân tích, nguyên nhân chính của tình trạng TSBĐ bị “đắp chiếu”, không thể xử lý để thu hồi vốn cho ngân hàng là do sự trì trệ của nền kinh tế. Nên trước mắt phải xử lý để bất động sản trở về giá thật và giao dịch “ấm” lên, lành mạnh hóa thị trường, xử lý hàng tồn kho, tái cấu trúc ngành ngân hàng, xử lý nợ chéo trong ngân hàng (phần lớn là nợ ảo khiến xã hội thiệt thòi), tránh “nợ chồng nợ”…
Nhưng về lâu dài, phải tháo gỡ từ luật. Trong đó, quy trình đăng ký phải được thiết kế mở hơn, thống nhất quy trình đăng ký đối với mọi loại tài sản với mục đích công khai, minh bạch hóa thông tin, đối kháng người thứ ba, chứ không thể để đăng ký mang tính chất hành chính, không biến đăng ký thành điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng như hiện nay.
Tiệm cận xu hướng chung của thế giới, pháp luật phải cho phép tổ chức tín dụng được chủ động xử lý TSBĐ khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thông qua việc bổ sung điều khoản “thiết kế” thẩm quyền mạnh cho tổ chức tín dụng.
Và bản thân các cơ quan đăng ký GDBĐ cũng cần được tăng cường thẩm quyền, chức năng là người “gác cửa”, đảm bảo mọi giấy tờ, thủ tục GDBĐ đúng quy chuẩn theo quy định của pháp luật.
Trân trọng cảm ơn ông!
Hương Giang (thực hiện)
ảnh: internet