1. Hệ thống cơ quan đăng ký tại Thành phố Hồ Chí Minh
a) Cấp Thành phố
Ngày 30/12/2009 Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 5960/QĐ-UBND đổi tên Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký nhà đất thành Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, để thực hiện trình tự thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận cho phù hợp với Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT.
b) Cấp quận, huyện
- Đã thành lập được 19/24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận - huyện để thực hiện công tác đăng ký thế chấp nhà, đất cho hộ gia đình, cá nhân (còn lại 5/24 quận - huyện đang chuẩn bị thành lập). Đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thì do Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện.
- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn (thuộc các Huyện) thực hiện đăng ký việc thế chấp của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (hoặc Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) ủy quyền bằng văn bản (người trực tiếp nhận uỷ quyền để thực hiện nhiệm vụ là cán bộ địa chính xã). Tuy nhiên, hiện nay tất cả các giao dịch bảo đảm thuộc loại này đều được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Với thuận lợi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố được Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ hướng dẫn về pháp lý và thủ tục đăng ký thế chấp nhà, đất cho các quận, huyện; nên từ năm 2009, được hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ở Điều 21 đã giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian thực hiện các thủ tục về đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận; dẫn đến các thành phố thực hiện không giống nhau; nhiều địa phương đã quy định thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp trong 10 (mười) ngày làm việc. Nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh đã quyết tâm giữ mức thời gian giải quyết thực hiện là 1 ngày làm việc đối với trường hợp có giấy hồng, giấy đỏ, 5 ngày làm việc đối với trường hợp có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và thuyết phục các cơ quan đăng ký, các quận, huyện cùng thực hiện với mức thời gian này; trên cơ sở sự đồng thuận của cơ quan đăng ký, các quận, huyện và thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu với Ủy ban nhân dân thành phố ban hành văn bản số 6414/UBND-ĐTMT ngày 07/12/2009 (về tạm thời quy định thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động khi có sự thay đổi, những việc thực hiện ở giai đoạn chuyển tiếp, cơ chế phối hợp và phân công trách nhiệm) với mức thời gian như trên, tạo thuận lợi cho các ngân hàng về giải ngân tài chính và các doanh nghiệp kịp thời tận dụng được cơ hội kinh doanh của mình.
Do đó, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, có quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp là không quá 03 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ thì đã được cơ quan đăng ký thành phố và các quận, huyện thực hiện đồng bộ ngay khi Nghị định có hiệu lực thi hành.
2. Kết quả thực hiện
Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2009 và năm 2010 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:
- Tại cơ quan đăng ký cấp Thành phố, cụ thể:
Năm 2009 giải quyết: 5.329 hồ sơ (trong đó có hơn 98 % số hồ sơ đăng ký thế chấp được giải quyết trong ngày làm việc).
Năm 2010 giải quyết: 5.736 hồ sơ (trong đó có hơn 82% số hồ sơ đăng ký thế chấp được giải quyết trong ngày làm việc).
- Tại cơ quan đăng ký các quận, huyện, cụ thể:
Năm 2009 giải quyết: 181.809 hồ sơ.
Năm 2010 giải quyết: 136.795 hồ sơ.
3. Những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện đăng ký
a) Quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay chưa hướng dẫn rõ đối với một số trường hợp đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, cụ thể:
+ Theo Thông tư số 05/2005/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói cách khác là không có loại tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan công chứng lại vận dụng quy định về công chứng để công chứng hợp đồng thế chấp cả tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chưa có quy định hưóng dẫn đối với các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án chung cư mà trên thực tế đã bán một số căn hộ chung cư riêng lẽ cho người mua (tổ chức hoặc cá nhân) với hình thức góp vốn đầu tư. Trong khi đó, theo quy định tại điểm n khoản 1 Điều 12 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán căn hộ và làm thủ tục đăng ký biến động đợt đầu thì trên giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư được ghi “thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”.
Có các tình huống như sau: trong trường hợp tài sản đang được thế chấp thì chưa có quy định pháp luật xử lý đối với các trường hợp này, chủ sử dụng đất có phải thực hiện việc xóa thế chấp trước khi thực hiện đăng ký biến động đợt đầu không, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư thì chủ đầu tư có được tiếp tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất của dự án đó không; có được xác định tỷ lệ sở hữu của chủ đầu tư trong chung cư để xác định quyền thế chấp đối với tỷ lệ quyền sử dụng đất tương ứng của chủ đầu tư không ? Hoặc yêu cầu về thủ tục khi chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất chung của chung cư có cần được sự đồng ý của chủ sở hữu khác trong nhà chung cư ? Ngoài ra, trong trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hổn hợp, vừa làm chung cư để bán vừa giữ lại 1 phần để kinh doanh, làm văn phòng mà đã bán căn hộ chung cư đầu tiên thì thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất chung - hổn hợp này được thực hiện ra sao ?
+ Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng chủ sử dụng đất đã được chấp thuận địa điểm (theo Thông tư liên tịch số 14/2008 ngày 31/01/2008 của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai) để thực hiện dự án đầu tư là xây dựng nhà ở, nay chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai với mục đích là đất ở trong khi chưa lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Về thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp:
Trong thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký đã thế chấp có quy định về thủ tục rút bớt tài sản thế chấp; tuy nhiên thường thì các tổ chức tín dụng chỉ làm thủ tục xóa bớt tài sản thế chấp( chỉ cần làm đơn xóa) mà không chịu làm đúng thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký rút bớt tài sản đã thế chấp( phải làm thêm hợp đồng sửa đổi, bổ sung). Do đó đối với các trường hợp này, đề nghị có hướng dẫn cụ thể thêm hoặc có quy định gì về chế tài khi thực hiện không đúng thủ tục.
c) Về quyền của người sử dụng đất khi được miễn tiền sử dụng đất do áp dụng chính sách xã hội hóa y tế, giáo dục:
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều trường hợp người sử dụng đất là tổ chức đã tự đền bù, nhận chuyển nhượng để có đất thực hiện dự án mà dự án đó thuộc loại dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất( do có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp như đất y tế, giáo dục, văn hóa… nên người sử dụng đất khi được cấp GCN thì được miễn tiền sử dụng đất và ghi nội dung này trên GCN được cấp).
Theo điểm 3, khoản 9, điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần và khoản 1 điều 111 Luật Đất đai thì các trường hợp này không đủ điều kiện để thế chấp bằng quyền sử dụng đất( chỉ được thực hiện quyền như được cho thuê đất trả tiền hàng năm); Tuy nhiên, trên thực tế hầu hết các trường hợp này để có được quyền sử dụng đất này là do các đơn vị đã nhận chuyển nhượng hoặc đền bù cho người dân (không phải là đất công được nhà nước giao). Tiền nhận chuyển nhượng là do doanh nghiệp tự trả, không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, mà khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không được thực hiện quyền về giá trị quyền sử dụng đất, là không thỏa đáng đối với chi phí mà đơn vị đã bỏ ra để có được đất thực hiện dự án. Mặt khác, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố đã tiếp xúc với đại diện của một số đơn vị thì được biết doanh nghiệp sẵn sàng từ chối hưởng ưu đãi để đóng tiền sử dụng đất nhưng do qui định được miễn nên đã bị từ chối giải quyết, khiến cho chính sách ưu đãi này lại trở thành khó khăn khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
4. Một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về đăng ký thế chấp nhà, đất
a) Hoàn thiện pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất
Xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn thống nhất và cụ thể về công tác đăng ký thế chấp nhà, đất theo hướng thuận lợi và đơn giản hơn cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu để các địa phương triển khai đồng bộ và đạt hiệu quả cao hơn.
Cần coi việc đăng ký thế chấp nhà, đất là một dịch vụ hành chính công do Nhà nước cung cấp cho tổ chức, cá nhân. Không giới hạn các loại việc có thể được đăng ký và đơn giản hoá các thủ tục đăng ký, tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận dễ dàng với các thông tin về những hồ sơ thế chấp nhà, đất đã được đăng ký.
b) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ cho các cán bộ đăng ký thế chấp nhà, đất
Trong thời gian tới các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký thế chấp nhà, đất cần đa dạng hoá các phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất; như: đưa tin, bài trên các phương tiện thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật tại trụ sở, nơi cư trú của người sử dụng hệ thống đăng ký, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận thức của khách hàng về vai trò và ý nghĩa của đăng ký và tìm hiểu thông tin, nắm vững các trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, cần tiến hành mở các lớp tập huấn kiến thức pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất cho khách hàng bằng nguồn tài chính do họ đóng góp. Việc này vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà nước. Ngoài ra, cần tăng cường sử dụng phương thức tuyên truyền, thông tin trên trang Web.
Các cán bộ đăng ký thế chấp nhà, đất giữ vai trò quyết định trong việc đáp ứng các nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin cho khách hàng. Việc chuẩn hoá đội ngũ cán bộ đăng ký hết sức cần thiết, nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà các giao dịch dân sự - kinh tế liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng. Vì vậy, cần đa dạng hóa các giải pháp để tăng cường năng lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ am hiểu chuyên môn, nghiệp vụ, có kỹ năng tốt và có phẩm chất đạo đức, nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng tại đơn vị (phân công cán bộ giỏi hướng dẫn cán bộ mới vào nghề, trao đổi nghiệp vụ theo nhóm) kết hợp với việc cử cán bộ tham gia các khoá đào tạo, các lớp tập huấn nghiệp vụ và tham gia nghiên cứu các đề tài có liên quan. Khuyến khích cán bộ phát huy sáng kiến để cải tiến quy trình đăng ký, cung cấp thông tin có hiệu quả. Ngoài ra, cần bồi dưỡng kỹ năng nghề nghiệp và kỹ năng giao tiếp, phục vụ khách hàng một các tốt nhất.
Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký thế chấp nhà, đất cần mở rộng thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký cho các cán bộ đăng ký, đưa việc giảng dạy pháp luật về đăng ký thế chấp nhà, đất vào các cơ sở đào tạo luật, đào tạo cán bộ địa chính, cán bộ làm công tác đăng ký tàu bay, tàu biển. Từ đó, tạo nguồn và xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký có chuyên môn, nghiệp vụ cao.
c) Thường xuyên đôn đốc, kiểm tra việc triển khai công tác quản lý đăng ký và tổ chức đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc kiểm tra công tác đăng ký thế chấp nhà, đất tại các cơ quan có thẩm quyền đặt mục tiêu chủ yếu vào việc phát hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn tại các cơ quan đó, để đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho các cơ quan nêu trên và cho khách hàng, đồng thời chấn chỉnh kiến nghị cấp có thẩm quyền giải quyết. Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, cần tăng cường kiểm các sai sót và xử lý vác vi phạm trong phạm vi thẩm quyền hoặc tra định kỳ và đột xuất, kết quả kiểm tra điểm và kiểm tra trên diện rộng. Đồng thời, cần tăng cường công tác tự kiểm tra và kiểm tra tại chỗ.
Cần có hình thức xử phạt phù hợp và được thực hiện nghiêm túc, kiên quyết trên thực tế đối với các cá nhân, đơn vị đăng ký thế chấp nhà, đất cố tình vi phạm pháp luật về đăng ký hoặc cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho các bên đăng ký thế chấp nhà, đất hoặc người yêu cầu cung cấp thông tin về hồ sơ thế chấp nhà, đất đã được đăng ký, về tài sản bảo đảm.
d) Kiện toàn bộ máy các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm
Trong thời gian tới, đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thì cần lập ngay để có bộ máy thực hiện đăng ký. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần bố trí đủ cán bộ có chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cơ quan đăng ký nêu trên và thực hiện tốt các chính sách, chế độ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ được giao.
Đối với các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cần tổ chức cơ quan quản lý đất đai theo mô hình đô thị phù hợp với những đặc thù của thành phố, kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho xây dựng và triển khai thực hiện đề án thí điểm kiện toàn hệ thống các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường./.
Phạm Ngọc Liên – Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh