Dự án Luật kinh doanh bất động sảnDự án Luật kinh doanh bất động sản đã được các đại biểu QH thảo luận tại kỳ họp thứ tám, QH khoá XI. Sau đó, Ban soạn thảo và các cơ quan hữu quan đã nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật và đưa ra thảo luận tại Hội nghị đại biểu QH chuyên trách, tại các đoàn đại biểu QH và lấy ý kiến đóng góp của các bộ, ngành và địa phương. Trên cơ sở đó, Ủy ban Thường vụ QH đã nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật này.Tại phiên họp thứ 39 của Ủy ban Thường vụ QH, sáng nay 27-4, các thành viên Ủy ban Thường vụ QH đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế và ngân sách của QH Nguyễn Đức Kiên trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo luật này và đã thảo luận về những nội dung cơ bản của dự án, trước khi đưa ra trình QH xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ chín sắp tới.
Về những vấn đề chung, có ý kiến đề nghị, dự thảo luật cần thể hiện rõ hơn tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo ông Nguyễn Đức Kiên thì dự thảo luật đã có nhiều quy định thể hiện được tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản, như các hình thức kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng, trong đó có đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; môi giới bất động sản; định giá bất động sản; dịch vụ quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản...
Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến này, dự thảo luật tiếp tục được chỉnh lý, bổ sung một số điều nhằm làm rõ hơn tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản, như: chủ đầu tư các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thoả thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng để triển khai xây dựng, được chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; đầu tư cải tạo đất và xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; chứng thư định giá bất động sản; xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản...
Về việc xử lý tình trạng giao dịch ngầm còn phổ biến trong thị trường bất động sản ở nước ta mà có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản ở nước ta phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, do đó, đề nghị quy định rõ các giao dịch bất động sản phải được thực hiện công khai tại sàn giao dịch bất động sản. Dự thảo luật đã quy định theo hướng tôn trọng và bảo vệ quyền tự do kinh doanh của các chủ thể; đồng thời để đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước bền vững, có trật tự và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế về phát triển thị trường văn minh, hiện đại, dự thảo luật cũng đề ra nguyên tắc bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến nói trên, để làm rõ hơn loại giao dịch nào phải thông qua sàn, loại giao dịch nào khuyến khích thông qua sàn, dự thảo luật đã bổ sung quy định về “Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản” (Điều 60).
Vấn đề chung thứ ba là mối quan hệ giữa định giá và thẩm định giá hiện còn hai loại ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, định giá đồng nghĩa với thẩm định giá, do vậy các quy định về định giá bất động sản tại luật này cần phù hợp với các quy định pháp luật chuyên ngành về hoạt động thẩm định giá.
Nhiều ý kiến cho rằng, định giá là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ đặc biệt quan trọng có tác động đến phát triển kinh tế-xã hội của cả nước, ngành, địa phương, nhưng các quy định của Luật kinh doanh bất động sản về định giá bất động sản lại điều chỉnh việc hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nhằm xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá này thực hiện trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất và vị trí của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Các quy định về định giá bất động sản tại luật này khác về cả chủ thể và phạm vi với các quy định pháp luật chuyên ngành về hoạt động thẩm định giá, do vậy luật này cần có quy định phù hợp với đặc thù của việc định giá bất động sản.
Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý cũng đã đề cập 19 vấn đề cụ thể, như: tên gọi của luật; phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh...
Trong số các vấn đề cụ thể đó, một số vấn đề vẫn còn ý kiến khác nhau. Chẳng hạn, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, hiện còn hai loại ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh là: nhà ở liên kế, rừng, trang trại, vườn cây lâu năm, cảng, khu nuôi trồng thủy sản, bến phà, bến tàu, công trình xử lý rác thải, chất thải, công trình hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời cần quy định rõ loại công trình văn hoá nào được đưa vào kinh doanh, loại nào không được kinh doanh.
Loại ý kiến thứ hai cho rằng, các bất động sản tồn tại dưới rất nhiều dạng, loại khác nhau; việc các bất động sản được đưa vào kinh doanh tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường nên khó có thể quy định chi tiết, đầy đủ các dạng, loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Do đó, để tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm yêu cầu quản lý Nhà nước, đề nghị quy định khái quát các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh mà không quy định trực tiếp từng dạng bất động sản cụ thể và giao Chính phủ quy định cụ thể, công bố công khai danh mục các loại nhà, công trình xây dựng, các bất động sản khác không được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và thực tế thị trường bất động sản của Việt Nam, theo đó một số loại công trình văn hoá không được đưa vào kinh doanh cũng thuộc danh mục này.
Ủy ban Thường vụ QH nhất trí với loại ý kiến thứ hai và chỉnh lý lại Điều 6 như sau:
1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
c. Các loại bất động sản khác;
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản và tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể và công bố công khai danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc chưa được đưa vào kinh doanh.
Cũng trong số các vấn đề cụ thể, nhiều vấn đề đã được tiếp thu và chỉnh lý vào dự thảo. Thí dụ, về yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, một số ý kiến đề nghị chỉnh lý lại tên điều thành “Điều kiện của tổ chức, cá nhân được hoạt động kinh doanh bất động sản” cho phù hợp; chỉnh lý các nội dung cho đồng bộ với các quy định của Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư mới được ban hành và thể hiện rõ các điều kiện đặc thù của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Tiếp thu các ý kiến nói trên, tên Điều 7 được sửa lại thành “Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản”, đồng thời bổ sung vào Điều này các quy định điều kiện đặc thù của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản.(Theo Nhân dân)
Dự án Luật kinh doanh bất động sản
28/04/2006
Dự án Luật kinh doanh bất động sản đã được các đại biểu QH thảo luận tại kỳ họp thứ tám, QH khoá XI. Sau đó, Ban soạn thảo và các cơ quan hữu quan đã nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật và đưa ra thảo luận tại Hội nghị đại biểu QH chuyên trách, tại các đoàn đại biểu QH và lấy ý kiến đóng góp của các bộ, ngành và địa phương. Trên cơ sở đó, Ủy ban Thường vụ QH đã nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật này.
Tại phiên họp thứ 39 của Ủy ban Thường vụ QH, sáng nay 27-4, các thành viên Ủy ban Thường vụ QH đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế và ngân sách của QH Nguyễn Đức Kiên trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo luật này và đã thảo luận về những nội dung cơ bản của dự án, trước khi đưa ra trình QH xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ chín sắp tới.
Về những vấn đề chung, có ý kiến đề nghị, dự thảo luật cần thể hiện rõ hơn tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo ông Nguyễn Đức Kiên thì dự thảo luật đã có nhiều quy định thể hiện được tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản, như các hình thức kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng, trong đó có đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; môi giới bất động sản; định giá bất động sản; dịch vụ quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản...
Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến này, dự thảo luật tiếp tục được chỉnh lý, bổ sung một số điều nhằm làm rõ hơn tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản, như: chủ đầu tư các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thoả thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng để triển khai xây dựng, được chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; đầu tư cải tạo đất và xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; chứng thư định giá bất động sản; xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản...
Về việc xử lý tình trạng giao dịch ngầm còn phổ biến trong thị trường bất động sản ở nước ta mà có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản ở nước ta phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, do đó, đề nghị quy định rõ các giao dịch bất động sản phải được thực hiện công khai tại sàn giao dịch bất động sản. Dự thảo luật đã quy định theo hướng tôn trọng và bảo vệ quyền tự do kinh doanh của các chủ thể; đồng thời để đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước bền vững, có trật tự và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế về phát triển thị trường văn minh, hiện đại, dự thảo luật cũng đề ra nguyên tắc bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến nói trên, để làm rõ hơn loại giao dịch nào phải thông qua sàn, loại giao dịch nào khuyến khích thông qua sàn, dự thảo luật đã bổ sung quy định về “Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản” (Điều 60).
Vấn đề chung thứ ba là mối quan hệ giữa định giá và thẩm định giá hiện còn hai loại ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, định giá đồng nghĩa với thẩm định giá, do vậy các quy định về định giá bất động sản tại luật này cần phù hợp với các quy định pháp luật chuyên ngành về hoạt động thẩm định giá.
Nhiều ý kiến cho rằng, định giá là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ đặc biệt quan trọng có tác động đến phát triển kinh tế-xã hội của cả nước, ngành, địa phương, nhưng các quy định của Luật kinh doanh bất động sản về định giá bất động sản lại điều chỉnh việc hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nhằm xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá này thực hiện trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất và vị trí của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Các quy định về định giá bất động sản tại luật này khác về cả chủ thể và phạm vi với các quy định pháp luật chuyên ngành về hoạt động thẩm định giá, do vậy luật này cần có quy định phù hợp với đặc thù của việc định giá bất động sản.
Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý cũng đã đề cập 19 vấn đề cụ thể, như: tên gọi của luật; phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh...
Trong số các vấn đề cụ thể đó, một số vấn đề vẫn còn ý kiến khác nhau. Chẳng hạn, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, hiện còn hai loại ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh là: nhà ở liên kế, rừng, trang trại, vườn cây lâu năm, cảng, khu nuôi trồng thủy sản, bến phà, bến tàu, công trình xử lý rác thải, chất thải, công trình hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời cần quy định rõ loại công trình văn hoá nào được đưa vào kinh doanh, loại nào không được kinh doanh.
Loại ý kiến thứ hai cho rằng, các bất động sản tồn tại dưới rất nhiều dạng, loại khác nhau; việc các bất động sản được đưa vào kinh doanh tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường nên khó có thể quy định chi tiết, đầy đủ các dạng, loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Do đó, để tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm yêu cầu quản lý Nhà nước, đề nghị quy định khái quát các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh mà không quy định trực tiếp từng dạng bất động sản cụ thể và giao Chính phủ quy định cụ thể, công bố công khai danh mục các loại nhà, công trình xây dựng, các bất động sản khác không được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và thực tế thị trường bất động sản của Việt Nam, theo đó một số loại công trình văn hoá không được đưa vào kinh doanh cũng thuộc danh mục này.
Ủy ban Thường vụ QH nhất trí với loại ý kiến thứ hai và chỉnh lý lại Điều 6 như sau:
1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
c. Các loại bất động sản khác;
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản và tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể và công bố công khai danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc chưa được đưa vào kinh doanh.
Cũng trong số các vấn đề cụ thể, nhiều vấn đề đã được tiếp thu và chỉnh lý vào dự thảo. Thí dụ, về yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, một số ý kiến đề nghị chỉnh lý lại tên điều thành “Điều kiện của tổ chức, cá nhân được hoạt động kinh doanh bất động sản” cho phù hợp; chỉnh lý các nội dung cho đồng bộ với các quy định của Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư mới được ban hành và thể hiện rõ các điều kiện đặc thù của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Tiếp thu các ý kiến nói trên, tên Điều 7 được sửa lại thành “Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản”, đồng thời bổ sung vào Điều này các quy định điều kiện đặc thù của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản.
(Theo Nhân dân)