Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai. Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá. Chính vì vậy,
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng đến Luật Đất đai năm 2024, đã có những sửa đổi, bổ sung trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giảm tham nhũng và tiêu cực, tăng cường tính công bằng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo niềm tin của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của người dân qua đó đáp ứng yêu cầu của hội nhập quốc tế, từ đó phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước... Bài viết thể hiện quan điểm tác giả trong việc đánh giá một số nội dung cơ bản theo Luật Đất đai năm 2024.
1. Nội dung cơ bản về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024
Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực sớm kể từ ngày 01/8/2024. Theo đó, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có 02 trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: (i) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; (i) Giao đất ở cho cá nhân trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Cách tiếp cận trên của Luật Đất đai năm 2024 đã thể hiện quan điểm mở rộng đối tượng và trường hợp đấu giá rõ ràng hơn về các trường hợp cụ thể khi cần tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm các dự án lớn, khu dân cư, và các khu đất có giá trị cao, giúp tăng cường tính khả thi và hiệu quả của việc sử dụng đất.
Thứ hai, về điều kiện quyền sử dụng đất được đấu giá. Theo quy định khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024: quyền sử dụng đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, các quy định trên của Luật Đất đai năm 2024 thể hiện một số thay đổi quan trọng liên quan đến điều kiện của quyền sử dụng đất được đấu giá thể hiện nỗ lực nâng cao tính minh bạch, hiệu quả quản lý và khả năng khai thác tối ưu giá trị đất đai
theo hướng giảm tranh chấp pháp lý quyền sử dụng đất đưa vào đấu giá khi đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và có hồ sơ pháp lý đầy đủ,
góp phần gia tăng giá trị kinh tế và nâng cao niềm tin nhà đầu tư thông qua sự rõ ràng về điều kiện và quy trình đấu giá.
Thứ ba, về tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: (i) Đối với tổ chức phải có đủ các điều kiện sau đây: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai năm 2024; bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác và điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. (ii) Đối với cá nhân điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai 2024; điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản; trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 2.1 nêu trên. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan theo khoản 3, 4 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 1, 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Cách tiếp cận trên mang lại những ưu điểm nổi bật trong việc quy định về tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm
đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả. Cá nhân và tổ chức đủ điều kiện đều có thể tham gia nếu đáp ứng được các yêu cầu pháp lý, đảm bảo tính công bằng và không phân biệt đối xử. Loại trừ những đối tượng bị cấm tham gia đấu giá, giúp hạn chế tình trạng thông đồng, thao túng kết quả, khuyến khích sự tham gia của các tổ chức, nhà đầu tư có năng lực. Điều này
giúp nâng cao khả năng thực hiện dự án, tránh tình trạng nhà đầu tư kém năng lực làm chậm hoặc bỏ dở dự án.
Thứ tư, về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất: Điều 125 và Điều 229 Luật Đất đai năm 2024 trình tự, thủ tục. Luật quy định thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Đồng thời, quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành như: Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá; có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ; các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
Thứ năm, đề cao trách trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để đấu giá quyền sử dụng đất; tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 tăng cường tính minh bạch và công khai, việc công bố kế hoạch và danh mục khu đất đấu giá trên các Cổng thông tin chính thức giúp từ nhà đầu tư đến người dân, có thể tiếp cận thông tin một cách minh bạch. Điều này giảm thiểu nguy cơ thông đồng, tiêu cực trong đấu giá và tạo niềm tin cho thị trường bất động sản. Cơ chế công khai đảm bảo đấu giá không diễn ra một cách tùy tiện hoặc thiếu kiểm soát, góp phần xây dựng môi trường đầu tư công bằng.
2. Gợi mở một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024
Thứ nhất, thực hiện tốt việc rà soát văn bản QPPL về đấu giá quyển sử dụng đất. Để nâng cao hiệu quả thực hiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024, tiếp tục rà soát việc một số văn bản pháp luật liên quan, cần thiết nhằm đồng bộ và loại bỏ các xung đột pháp lý các một số văn bản, ví dụ như:
+ Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và Luật Đấu giá tài sản được sửa đổi, bổ sung năm 2024, tiếp tục quy định chi tiết hơn về tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá, tiêu chuẩn đối với đấu giá viên, và cơ chế giám sát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đồng bộ với các điều khoản trong Luật Đất đai năm 2024.
+ Luật Đầu tư năm 2020 cần có quy định rõ ràng hơn các quy định ưu đãi hoặc hỗ trợ về đất đai cho các nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy các dự án đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và công nghiệp và làm rõ mối liên kết giữa quy trình đấu giá đất và quy hoạch đầu tư dự án nhằm khuyến khích các nhà đầu tư đủ năng lực tài chính tham gia đấu giá, tăng hiệu quả sử dụng đất sau khi đấu giá.
Thứ hai, tăng cường truyền thông chính sách, thông tin theo hướng công khai và minh bạch đấu giá quyển sử dụng đất.
Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin[1], theo đó, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ, pát triển một Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia hiện đại, liên kết với các Cổng thông tin cấp tỉnh, huyện, đảm bảo thông tin được cập nhật đầy đủ và chính xác hóa để tăng tính minh bạch, giảm thiểu nguy cơ thao túng hoặc gian lận trong đấu giá.
Công khai kế hoạch đấu giá hàng năm coi đó là một yêu cầu pháp lý quan trọng đảm bảo việc công bố các danh mục khu đất đấu giá, giá khởi điểm, quy hoạch sử dụng đất rõ ràng, đúng thời hạn để nhà đầu tư có thời gian chuẩn bị, giúp các cơ quan quản lý nhà nước theo dõi và giám sát quá trình tổ chức đấu giá, đảm bảo sử dụng tài nguyên đất đúng mục đích, đúng quy hoạch.
Thứ ba, nâng cao năng lực tổ chức đấu giá đấu giá quyển sử dụng đất. Chọn tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, xử lý nghiêm các đơn vị đấu giá không có uy tín, vi phạm quy trình chuẩn để giảm thiểu rủi ro cho người dân và doanh nghiệp.
Thứ tư, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm. Tăng cường thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm sai phạm, coi trọng áp dụng chế tài nghiêm khắc đối với các trường hợp gian lận, thông đồng trong đấu giá hoặc chậm trễ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá và đưa kết quả kiểm tra, giám sát công khai trên các phương tiện thông tin để tăng tính trách nhiệm và răn đe phòng ngừa chung.
Thứ năm, coi trọng và tiếp tục đảm bảo quyền lợi của người tham gia đấu giá: quy định chi tiết hơn các cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá, đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Đặc biệt mạnh dạn nghiên cứu cơ chế hỗ trợ tài chính ưu đãi hoặc hỗ trợ vốn vay cho các nhà đầu tư đặc biệt là cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, người dân có nhu cầu thật, đáp ứng tiêu chí chung tăng cơ hội tham gia đấu giá.
3. Kết luận
Việc nghiên cứu quy định đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 góp phần làm sáng tỏ một số quy định, qua đó, nâng cao nhận thức góp phần vào hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích đầu tư, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. Đánh giá những thành tựu bước đầu của Luật năm 2024 và gợi mở một số giải pháp từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm ngăn chặn thất thoát tài sản công qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất./.
Tài liệu tham khảo
- Chính phủ (2024), Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
- Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
- Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Hà Nội.
- Quốc hội (2020), Luật Đầu tư năm 2020, Hà Nội.
- Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
- Quốc hội (2024), Luật Đấu giá tài sản được sửa đổi, bổ sung năm 2024, Hà Nội
TS. Trần Văn Duy - Phó Chánh Văn phòng, Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật
[1] Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm có quan điểm số hóa toàn diện hoạt động quản lý nhà nước, trong bài viết nhân dịp Quốc khánh 02/9/2024, truy cập https://vnexpress.net/tong-bi-thu-chu-tich-nuoc-so-hoa-toan-dien-hoat-dong-quan-ly-nha-nuoc-4788294.html