1. Đặt vấn đề
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Sau hơn 10 năm thi hành, các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội trong Luật Đất đai năm 2014 dần bộc lộ những hạn chế, khuyết thiếu, cần thiết phải sửa đổi các quy định này, hướng đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có đất bị thu hồi.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã đem lại nhiều điểm mới liên quan đến nội dung bồi thường giải phóng mặt bằng và đền bù tái định cư khi thu hồi đất. Việc ban hành xuất phát từ quan điểm thu hồi đất là vấn đề pháp lý quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những chủ thể có đất bị thu hồi, họ không chỉ bị mất quyền sử dụng đất mà còn phải di dời chỗ ở, thay đổi địa điểm kinh doanh, thay đổi thói quen sinh hoạt hoặc có thể là thay đổi cả công việc thường làm...
Luật Đất đai năm 2024 đã có những điểm mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất so với Luật Đất đai năm 2013. Điển hình là các quy định về vấn đề này đã được Luật Đất đai năm 2024 tách thành một chương riêng trong hệ thống các quy định pháp luật đất đai (Chương VII). Ngoài ra, cũng có sự khác biệt cơ bản trong quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, các điều kiện để được bồi thường...
2. Một số nội dung cơ bản Luật Đất đai năm 2024 - công cụ pháp lý thể chế hóa nâng cao quyền lợi người dân, doanh nghiệp khi bị thu hồi đất
Thứ nhất, về nguyên tắc thực hiện. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo nguyên tắc được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai như sau: Một là, phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Hai là, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Ba là, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ. Bốn là, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Năm là, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. Sáu là, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Bảy là, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư. Đất nông nghiệp đã sử dụng ổn định trước 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ.
Thứ hai, hình thức bồi thường đa dạng và hỗ trợ tái định cư rõ ràng. Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra bốn hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tăng thêm hai hình thức so với Luật Đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể: giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể; bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng của người có đất thu hồi; bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, nếu địa phương có quỹ đất và bồi thường bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ nhà ở. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân bị thu hồi đất nhanh chóng tái định cư và ổn định cuộc sống.
Hỗ trợ tái định cư rõ ràng, theo đó, mức hỗ trợ tái định cư được quy định rõ ràng tại Điều 23 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được hỗ trợ tái định cư mà có nhu cầu tự lo chỗ ở, ngoài việc được bồi thường về đất bằng tiền còn được nhận tiền hỗ trợ tự lo chỗ ở”.
Thứ ba, ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi cho người có đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ theo Luật Đất đai năm 2024. Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi cho người có đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ và người có công với cách mạng. Quy định này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, giúp người dân tái định cư tại vị trí thuận lợi hơn. Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, theo quy định nêu trên, người đang sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ bị thu hồi đất sẽ được ưu tiên bố trí tái định cư ở vị trí thuận lợi.
Thứ tư, điều kiện khu tái định cư đảm bảo rất có lợi cho các dự án có người dân sinh sống tại các khu đất vàng hoặc khu vực có tập quán sản xuất kinh doanh truyền thống lâu đời.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024 quy định địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây: tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi; tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi đối với trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư; tại địa bàn khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư; ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư. Ngoài ra, khu tái định cư sau khi đã giao đất tái định cư mà còn quỹ đất thì ưu tiên giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp vẫn còn quỹ đất thì giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Đặc biệt, Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024 quy định khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
Thứ năm, hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất/bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình. Luật Đất đai năm 2024 cũng đưa ra quy định hỗ trợ cho hộ gia đình có nhiều thế hệ bị thu hồi đất ở, nhằm đảm bảo quyền lợi của các hộ gia đình. Cụ thể, hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất bị thu hồi sẽ được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.
Thứ sáu, hoàn thành tái định cư trước khi thu hồi đất và hỗ trợ di dời vật nuôi và tài sản. Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 nêu rõ: “Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”. Quy định này đảm bảo quyền lợi về chỗ ở cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ không rơi vào tình trạng không có nơi ở sau khi đất bị thu hồi. Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung các mức hỗ trợ khác như hỗ trợ di dời vật nuôi, tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, ngay cả khi giấy phép đã hết hạn vào thời điểm thu hồi đất.
Thứ bảy, thưởng tiến độ bàn giao đất. Quy định thưởng tiến độ bàn giao đất trước thời hạn đã được luật hóa, khuyến khích người dân có đất bị thu hồi sớm bàn giao mặt bằng giúp rút ngắn thời gian thu hồi đất. Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định về bố trí tái định cư, theo đó, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thường đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên quy định cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể cơ chế này. Quy định này nhằm động viên, khuyến khích người có đất bị thu hồi sớm bàn giao mặt bằng giúp rút ngắn thời gian thu hồi đất.
3. Kết luận
Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục cơ bản những bất cập của Luật Đất đai năm 2014, đem lại nhiều điểm mới trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, và đền bù tái định cư. Các quy định mới sẽ hạn chế các khiếu kiện đất đai, đảm bảo quyền lợi của người dân, giữ vững công bằng xã hội và trật tự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai./.
TS. Trần Văn Duy
Phó Chánh Văn phòng – Cục Phổ biến, giáo dục pháp luật - Bộ Tư pháp