1. Một số quy định chung của pháp luật
Về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
Theo quy định tại khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Theo các quy định từ Điều 252 đến 255 BLDS năm 2015 thì quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; lối đi qua; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác được quy định như sau:
- Về quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS năm 2015): Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
- Về quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS năm 2015): Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
- Về quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS năm 2015): Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
- Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255 BLDS năm 2015): Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:
Theo khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 thì việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013. Theo Điều 246 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Theo điểm l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc đăng ký biến động được thực hiện trong trường hợp có thay đổi về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
Về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
Tại Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như sau:
- Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.
Theo khoản 8 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan; Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Như vậy, qua các quy định trên có thể thấy rằng một trong những căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề là theo quyết định hoặc bản án của Tòa án.
2. Thực tiễn giải quyết tranh chế về lối đi qua tại Tòa án hiện nay.
Các tranh chấp về lối đi được Tòa án thụ lý giải quyết có nhiều nguyên nhân khác nhau: Có trường hợp hộ gia đình có đất liền kề phía trong đã sử dụng đất của chủ đất phía ngoài một thời gian rất dài nhưng sau đó xảy ra mâu thuẫn, hộ gia đình phía ngoài không cho hộ gia đình phía trong đi như xây tường ngang lối đi, dùng vật chắn ngang lối đi, đe dọa gây thương tích nếu hộ phía trong đi qua đất … Hoặc cũng có trường hợp chủ đất phía ngoài trước đây có cho hộ phía trong đi qua đất nhưng khi chuyển nhượng đất cho người khác thì người này không cho hộ phía trong đi nữa… Trong những vụ án như vậy, Tòa án sẽ xem xét, giải quyết có buộc chủ đất phía ngoài dành cho chủ đất liền kề phía trong một lối đi hay không. Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử, nghiên cứu các Bản án của các Tòa án được đăng trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân tối cao, tác giả thấy có một số vấn đề còn vướng mắc về mặt nhận thức hoặc cách thức giải quyết khác nhau giữa các Tòa án.
Một là, tranh chấp về lối đi qua có bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án không.
Vấn đề này thực tiễn hiện nay vẫn còn nhận thức khác nhau giữa những người tiến hành tố tụng. Có quan điểm cho rằng chỉ những tranh chấp về quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án nên tranh chấp về lối đi qua là không bắt buộc. Nhưng có quan điểm tranh chấp về lối đi qua bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, xét về bản chất tranh chấp về lối đi qua (tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề) là một dạng tranh chấp đất đai. Tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”. Như vậy, tranh chấp về lối đi qua hay tranh chấp về quyền sử dụng đất là một dạng trong tranh chấp đất đai. Hiện nay, không có văn bản quy định hay hướng dẫn là chỉ có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án, còn các dạng tranh chấp đất đai khác như tranh chấp về lối đi qua… thì không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc hòa giải tranh chấp về lối đi qua không chỉ là thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật mà còn là cơ hội để các đương sự có thể tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp, làm khăng khít tình nghĩa láng giềng trong nhân dân. Cho nên quan điểm của tác giả là tranh chấp về lối đi qua bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án.
Hai là, trường hợp Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi qua bất động sản liền kề phía ngoài thì họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi hay không.
Nghiên cứu các bản án của Tòa án công bố trên cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao hiện nay thì quyết định của Tòa án đối với phần đất Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi qua còn khác nhau. Có quyết định của Tòa án chỉ tuyên các đương sự thực hiện việc đăng ký biến động đối với phần đất làm lối đi theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 nhưng có quyết định của Tòa án thì công nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất phía trong đối với phần đất làm lối đi và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ đất phía trong.
Nghiên cứu quy định của pháp luật liên quan, thấy rằng khi có căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (trong đó có theo quyết định, bản án của Tòa án) thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan gửi hồ sơ đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề cho Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất mà Tòa án quyết định buộc chủ đất phía ngoài cho chủ đất liền kề phía trong được đi sẽ được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất phía ngoài. Chứ không phải là tách diện tích làm lối đi ra và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong. Một lý do nửa là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể sẽ thay đổi hoặc chấm dứt theo quy định tại Điều 249, 256 BLDS năm 2015. Cho nên Tòa án quyết định công nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong đối với phần đất làm lối đi và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ đất liền kề phía trong là chưa phù hợp quy định của pháp luật.
Ba là, Tòa án buộc chủ đất liền kề phìa trong phải đền bù cho chủ đất phía ngoài như thế nào.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 thì “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Có Tòa án tiến hành định giá diện tích đất làm lối đi và buộc chủ đất liền kề phía trong trả cho chủ đất phía ngoài số tiền theo kết quả định giá nhưng cũng có Tòa án buộc chủ đất liền kề phía trong bồi thường thêm một số tiền nào đó nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại của chủ đất phía ngoài. Tuy nhiên, cách tính đền bù như thế thì hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cự thể nên thực tiễn găp vướng mắc vấn đề này.
Những vướng mắc nêu trên rất cần được hướng dẫn để việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn được thống nhất.
Dương Tấn Thanh-TAND thị xã Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh