1. Ngày 01/9/2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm (có hiệu lực từ ngày 15/10/2017) thay thế Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã có những nội dung mới về đăng ký biện pháp bảo đảm như:
- Về các trường hợp đăng ký: Nghị định đã bổ sung biện pháp bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; thay đổi quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, theo đó chỉ thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thay đổi một số thuật ngữ quan trọng như:
“đăng ký giao dịch bảo đảm” thành
“đăng ký biện pháp bảo đảm”;
“đơn yêu cầu đăng ký” thành
“phiếu yêu cầu đăng ký”…
- Quy định cụ thể, chi tiết về hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; bao gồm cả hồ sơ đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có bảo lưu quyền sở hữu.
- Bổ sung quy định về trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Với những thay đổi nêu trên, quy định của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT có những điểm không còn thống nhất, phù hợp với quy định của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Do đó, để thực thi có hiệu quả và đảm bảo sự thống nhất với các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì việc xây dựng Thông tư hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hết sức cần thiết.
2. Qua thực tiễn thi hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được thì Thông tư vẫn còn một số hạn chế, bất cập cần sớm khắc phục. Cụ thể là:
2.1. Quy định về đối tượng áp dụng bao gồm cá nhân, tổ chức khác tại khoản 3 Điều 2 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không còn phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, theo đó, chủ thể tham gia giao dịch dân sự chỉ bao gồm cá nhân, pháp nhân và hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể hơn về đối tượng áp dụng của Thông tư để đảm bảo việc xác định chính xác các chủ thể được thực hiện đăng ký các biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
2.2.Nội dung hướng dẫn về tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 3 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT còn chưa thực sự rõ ràng dẫn đến còn có sự thắc mắc về tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Ví dụ như: chỉ có nhà ở, công trình xây dựng trong dự án mới được xác định là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, hay toàn bộ Dự án cũng có thể được xác định là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể hơn nữa về tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để hạn chế cách hiểu chưa thống nhất về tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
2.3. Thực tế còn phát sinh vướng mắc trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sang đăng ký thế chấp đối với nhà ở đã hình thành. Khi các bên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở, nhiều tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các bên phải xóa đăng ký thế chấp quyền mới thực hiện công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, nếu xóa đăng ký thế chấp quyền thì không còn cơ sở để thực hiện chuyển tiếp đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, khi thực hiện đăng ký thế chấp, trong một số trường hợp, hồ sơ đăng ký thế chấp bị từ chối với lý do thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, cụ thể trong các trường hợp như: thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận chỉ để tên một người nhưng thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp là cả vợ hoặc chồng; hoặc trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cấp cho hộ gia đình ông hoặc bà, Giấy chứng nhận chỉ để tên hộ ông. Hộ bà nhưng thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp là các thành viên trong hộ gia đình. Các trường hợp nêu trên đều bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký. Do đó, các ý kiến đề xuất Thông tư cần có hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc trong trường hợp nêu trên.
2.4. Trong một số quy định về hồ sơ đăng ký, thực tế yêu cầu cần làm rõ quy định về hồ sơ đăng ký trong một số trường hợp như đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
(khoản 4 Điều 39 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP chưa làm rõ giấy tờ đối với trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên bảo đảm không đồng thời là người sử dụng đất), đăng ký thay đổi
(ví dụ Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định một trong các loại giấy tờ trong hò sơ đăng ký thay đổi là hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp, tuy nhiên, trường hợp thay đổi bên nhận thế chấp do mua bán nợ lại không có hợp đòng sửa đổi này mà chỉ có hợp đồng mua bán nợ). Theo phản ánh của nhiều Văn phòng đăng ký đất đai, đối với trường hợp đăng ký thay đổi là rút bớt tài sản thế chấp, thì trong Nghị định 102/2017/NĐ-CPvà Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT chưa thể hiện rõ cách ghi trên Giấy chứng nhận để thể hiện rõ tài sản này đã được xóa đăng ký, không còn là tài sản thế chấp.
2.5. Về đăng ký thế chấp trong trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, cũng có ý kiến cho rằng cần làm rõ việc đăng ký trong trường hợp trong hợp đồng bảo đảm đã đăng ký có thỏa thuận về việc bảo đảm các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai của một bên có nghĩa vụ được xác định cụ thể, nay bổ sung thêm nghĩa vụ cho một chủ thể mới. Trong trường hợp này cần hướng dẫn rõ có cần phái đăng ký thay đổi hay không?
2.6.Các biểu mẫu đăng ký ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không còn phù hợp Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Theo đó, tên gọi chung của các biểu mẫu theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT là “Đơn”, tuy nhiên, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP đã sửa tên gọi chung của các biểu mẫu thành “Phiếu”. Bên cạnh đó, chưa có mẫu phiếu yêu cầu đăng ký đối với trường hợp bảo lưu quyền sở hữu khi mua bán tài sản gắn liền với đất có bảo lưu quyền sở hữu. Đồng thời, một số nội dung kê khai trên mẫu đơn theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT bộc lộ một số bất cập cần phải sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Do đo, cần phải hoàn thiện các biểu mẫu hiện hành để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất với Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, cũng như đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.
Từ những lý do trên cho thấy, việc xây dựng và ban hành Thông tư hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hết sức cần thiết.
Nguyễn Hoa